前段时间听兔博士刘煜的讲课，他吐槽说，过去十年里，有三个问题被数万人问过：
1.该不该买房；
2.买哪里；
3.该花多少钱买。
记得08年金融危机，地产大哥去听一场论坛。著名经济学家吴敬链老师谈到房价。
地产大哥举手提问：
“吴老师，我现在到底该不该买房?”
没有想到，话音刚落，就被主持人无情地打断，严厉斥责道：
“吴老师不会回答这种低纸的问题。”
全会场的人，几乎都在鄙视地产大哥，目光像刀子一样扔过来，似乎这种问题侮辱了大师。
说实在话，地产大哥坚持听了一个下午，就想要个结论，什么M1、M2，地产大哥压根就不懂，也不想懂，您老人家就给个痛快话。
咱一老百姓买个房，还要做功课，成为经济学家或是货币专家啥的，太勉为其难了吧。
眼下，又有很多专家学者文章像雪片一样堆来，洋洋洒洒，从央行周小川讲话到供给侧改革，从美国总统大选到中央政府在想什么，甚至是一路一带，会不会半道改主意，反正地产大哥听了半天，还是没结论。
反倒是这些年，地产大哥身边有很多没有文化的朋友，炒房改变人生，把他们的土经验拿出来，估计也没几个信。
刘煜老师给了干货，亮出一堆数据，给了地产大哥很好的启发。
晕菜，从去年到今年，算了一下，北京根本就怎么涨。这是从成本上看。
这种算账的事，开发商关心。
回过头，地产大哥按兔博士的思路跟朋友聊天。
从购房人角度看，房地产调控这么多年了，带着三个问题，我们理一下北京的成交数据。
一、市场不好时，买什么样的房子最保值；
二、市场好的时候，什么房子最好卖；
三、从市场低谷到市场高峰时，什么房子涨得最快。
在梳理数据之前，我们看一张某微信公号的民调：
在分析之前，地产大哥可以很负责地告诉你：我！也！不！知！道！
先来看这张北京10年来的商品住宅成交大表格。
图表中，2008年、2011年、2014年的成交总额都陷入谷底，随后反弹。
三个谷底年，发生了哪些大事?大家都还有印象吧。
好了，我们回答上面的问题：市场不好的时候，买什么样的房子最保值。
从2008年北京商品住宅各面积段的成交均价来看，只要别买50㎡以下的房屋，基本都能实现保值增值。
300㎡以上的大户型产品，成交均价上涨幅度最大；
200-220㎡次之；
200㎡以上的房子成交均价上涨幅度都超过了20%。
这说明在2008的时候，大户型产品还是比较受欢迎的。
有朋友看到这里，不禁会问，为什么只从面积段数据着手分析，不从单价段进行分析呢？
2008年的房价多少，现在的房价又是多少?
显然，房价的飙涨，已经让8年之前的单价段分析不再具备参考价值。
2011年，北京商品住宅各面积段的成交均价开始发生变化。
50-70㎡面积段的房子呈现环比下跌的状态，各面积段的成交均价都有所增长，但是增长幅度开始放缓；
200-240㎡面积段的房子依然是价格上涨幅度最大的产品；
300㎡以上的房子成交均价增长幅度大跌。
2014年，50㎡以下的房子成交均价再次呈现下跌状况，而面积在50㎡以下的房子一般都以商住公寓的类型。
所以如果不想在投资房产时有过山车的体验，最好离这些类型物业远一些。
同时，150-200㎡面积段的房子涨幅再创新高度，达到了32%。
也就是说，如果2013年你买了一套价值500万的200㎡房子，仅一年房子就升值了160多万。
实际上，近十年来只要是北京地界上的房子基本都在上涨，只是涨幅不同罢了。
至于市场最好的时候，什么房子最好卖，市场由紧到松的过程中什么房子涨得最快，已经有了答案。
PS：
从以上数据看，十年间，北京仅有两个年份成交非常独特。
2010年所有面积段都在上涨，2012年所有面积段都在下跌，显然这和当年政策调控的力度呈正相关。
2010年是对2009年4万亿的报复性反弹。
2011年也是近10年来（除今年以外），政策最密集调控力度最大的年份。
终极大招来了：
聪明的读者肯定发现了，近10年来，特别是2014年以来，成交均价环比上涨幅度最大的房子类型，面积段在不断缩小。
从300㎡以上到200㎡-300㎡，
再到130㎡-150㎡。
这也真实反映一种市场现状，随着北京地价的不断上涨，房价也在迅速提升，广大购房者的购买力已经逐渐跟不上房价的脚步了。
随着9·30新政实施，北京土地供地结构向70/90侧重，大面积的房源将越来越少，越来越稀缺。
未来一段时间，如果你认准买房投资这条渠道，买100-150㎡的房子，保守地讲，肯定不会吃亏。
北京近10年房价、面积段统计数据，皆来自克而瑞（欣闻兔博士将向业内分享内部大数据研发系统，热切盼望，并呼吁链家等公司加快房地产大数据共享步伐，共同打造一个真实、及时、权威的房价成交大数据透明共享体系）。
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