长三角卫星城房产投资价值分析（连载三）

作者：美房网主编

什么是卫星城，就是承接非大城市核心资源的聚集地，目的是分散中心城市的人口和产业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇，旨在疏散过分集中的人口、产业和资源。比如京津冀一体化的实质就是将过分拥挤的非首都核心资源疏散到周边地区。

先看一个内容，上海2040年的发展新目标是成为卓越的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。为完成这一目标，规划了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈。总面积2.99万平方公里，总人口约5400万，这里将是上海区域一体化发展的核心，形成90分钟的交通出行圈。

所以说，要想看懂长三角城市群，就必须站在3万平方公里的整个城市群基础上观察，就必须理解未来5400万人口能够带来的财富效应。我们反复强调，一个城市的价值就是人群价值的总和，人创造的财富大部分以不动产的形式凝结。房产是财富的民间集中，房产的价值是周边配套的总和，长三角未来将共享所有配套形成正真的超级城市群。

既然是配套共享，说明只要是长三角的城市都存在增值的潜力，但是由于有些城市透支太多，失去了投资的价值，这一点我们之前就介绍过。

在上一期中，我们已经介绍了嘉兴可以投资，嘉兴作为承接未来上海溢出非上海核心资源的重要承接地，在前期并没有上扬程度非常高，适合投资。

今天我们看另外一个地方，南通。这个地方并不出名，目前路路已经有比较明确的规划，苏通大桥与崇启大桥已通车，沪通大桥建成不远，崇海大桥也得早晚建造。虽然各种大桥如火如荼，但是公路还是有些距离。目前从上海到南通仍需要乘坐大巴，时长约两个半小时左右。

最近翻阅了相关文件， 2014年8月11日，南通轨道交通规划获得国家批准，近期2014到2020年规划建设1号线和2号线一期工程，全场约59.55公里。其中1号线可直达南通西站，2019年沪通铁路通车后，38分钟即可直达上海。半小时的同城效应，对于南通的交通与性质是质的变化。

有了轨道交通，可以极大程度的缩小南通到上海的距离，能更方便享受上海的公共配套。南通是上海的北大门，根据相关文件，南通是 “东部沿海江海交汇的现代化国际港口城市，上海北翼的经济中心和门户城市，发展现代服务业、高兴技术产业和先进制造业”。

南通之所以是上海制造业的转移地，是因为南通的价格低，工业基础相对完善，固定资产投资从2010年的2168亿升至4376亿，5年上升一倍。不仅如此，据不完全统计南通有6个国家级和省级工业园区，是上海周边较多的一个。此外，除了苏州和无锡以外，南通也是江苏省唯一被划入上海2040草案的城市，因此更能享受到上海带来的益处效应，未来工作在上海，周末回南通也将是沪漂生活的一部分。同样类似与今天的北漂者，很多人住香河、廊坊，周末回家，工作日在北京上班。

总而言之，南通也有投资价值，但是如果考虑综合指标和目前的新盘价格，投资价值略逊于嘉兴。

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