柴强：要发展和规范住房租赁市场

2011年01月06日 10:03 经济日报

访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强

记者：大家一直在讨论是该租房住还是该买房住，对此您怎么看？

柴强：有不少人认为，买房是解决住房问题的最佳途径，甚至是惟一途径。其实，我们首先应该树立这样一个住房消费理念，即买房和租房都是解决住房问题的途径。从理论上以及市场经济发达国家和地区的实际情况看，都是如此。

住房租赁市场可分为两种，一种是政府或者以政府为主的住房租赁市场，如廉租住房、公共租赁住房。其中，公共租赁住房是指政府或房地产开发企业在土地、税收、金融等政策扶持下，新建一批住房，然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金，出租给新参加工作的人或城镇中低收入家庭；另一种是民间的或者说私人的住房租赁市场。这种住房许多是房改房或老私房，其存量较大、位置较好、面积较小。

即使要买房，也要理性地思考是现在买，还是将来适当的时候买。可以在确有需要且有支付能力时再买。这是因为：一是部分城市商品住房价格过高、上涨过快；二是从长远看，住房会越建越好，价格也会越来越稳定，终究会回归到与人们的收入水平相匹配的合理价位上；三是目前的房价相对于房租也过高，租房相对划算。

记者：既然租房应该成为解决住房问题的另一种途径，为什么大家还是把买房作为首选？甚至有那么多人在条件不具备的情况下依然买房？

柴强：发展和规范住房租赁市场，是解决住房问题的一个重要且有效的方式。现实中很多人都认为租房不是长久之计，难以接受先租后买的理念，很急于买房，这是可以理解的。因为目前租房子的确感觉不稳定。我认为，要改变人们目前“重买轻租”的住房消费观念，不仅要大力倡导“先租后买”，加大宣传力度，还要着力解决几个实际问题。

首先，要有效保护承租人的合法权益。具体来说，就是要让人们租房住也有稳定感、安全感，有家的感觉。这是最重要的。比如涉及提高房租的问题，可借鉴一些国家和地区的做法，对提租行为予以限制，如规定房租上涨不得超过通货膨胀率。目前，房东随意赶走租客的现象时有发生，我们应在这一方面加强管理。

其次，目前住房租赁市场上许多是私下租赁，租赁合同不规范，导致承租人的合法权益得不到很好的保护。产生这个问题的原因，主要是目前住房租赁的税收较高。在许多地方，如果严格按照规定执行，出租住房要缴纳的房产税、城镇土地使用税和营业税等，高达租赁收入的17%以上，这就使得出租人采取各种办法来逃税。因此，应该在税收上给住房出租以优惠，让住房租赁合同合法、规范，愿意到有关管理部门备案，从而使出租人和承租人的合法权益都得到有效保护。

第三，住房租赁制度在立法方面应进一步完善。相关工作有关主管部门也一直在做，如住房和城乡建设部2010年12月1日出台了《商品房屋租赁管理办法》，相比1995年5月原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》，在不少方面做了调整。

记者：您是否能具体讲讲《商品房屋租赁管理办法》具体在哪些方面做了调整？

柴强：它体现了商品房屋租赁管理思路的一些变化。比如，《办法》鼓励房屋出租，将原规定的九种不得出租的房屋，减少为四种，即属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规规定禁止出租的。

《办法》更加注重对租赁行为的引导和规范。针对实践中出租人分割房屋出租等情况，对最小出租单位、人均租住建筑面积及租赁给人员居住的特殊要求进行了规定。

《办法》还贯彻对租赁当事人特别是承租人权利保护的原则。实践中经常发生出租人在房屋租赁期内擅自提高租金的情况，既不利于承租人居住权利保障，又不利于租赁关系稳定，《办法》规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。

另外，还明确了对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。

记者：刚才您提到，公共租赁住房也是解决住房问题的途径之一，如何看待公共租赁租房在解决住房问题中的作用？

柴强：未来一段时期，在保障性住房方面，应重点发展公共租赁住房,特别是30平方米至40平方米的小面积公共租赁住房。目前的公共租赁住房主要由政府出资建设，应积极探索鼓励社会资金兴建公共租赁住房。公共租赁住房由于出租人是政府或者单位，更容易让承租人有稳定感。当然，为了充分体现公平、公正，在大兴保障性住房建设之时，也要加强后续管理，并建立起严格的退出机制。(记者 亢舒)