文丨孟庆国
前几天跟几个朋友聊天，其中一个重要的话题就是房产，大城市的房子都是限购的，我们所能看到的市场上的二手房买卖几乎都是卖一买一，拿上海举例，我们所能遇到的，低于市场价的房子，90%都是着急置换。
置换就需要完成两个大的环节：卖老的&买新的。
一个人的一生所能经历的二手房买卖是非常有限的，大多数只有一次。在第一篇文章里面，我们讲了中介之坑，针对客户的前两个：分别是低价吸客之坑和串通房东之坑。受到了众多小伙伴的赞美，大大激发了我写下去的动力。接下来就继续展开下面的坑。
一、针对客户：
1、低价吸客之坑（上篇已写）
2、串通房东之坑（上篇已写）
（具体内容，可阅读第一篇：《买卖一套二手房中介给你挖多少坑(一)》）
3、诋毁拉客之坑
“喂，周小姐您好，我是中原地产的，您看中的房子价格是880万”
“喂，周小姐您好，我是链家的，您看中的房子价格是890万”
“喂，周小姐您好，我是太平洋房屋的，您看中的房子价格是900万”
“喂，周小姐您好，我是XX中介的，您看中的房子价格是850万”
上面这四个电话只有一个是真实的，仅最后一个。
前三个真的是中原、链家、太平洋的吗？
NO.其实都是XX中介打的，无非是不同的号码而已。
吃定了你真心喜欢这套房子，则经纪人很有可能让多个同事冒充同行，给你打电话反复推荐，报价高于真实成交价格，最终他自己再向客户报真实价格，锁定客户。
4、超低佣金之坑
买房子跟买菜本质上没有太大区别，都是一手交钱一手交货，只是商品大小不同而已。
既然是买卖，人大都有天生的习惯--压价。
一笔房产交易一共涉及到哪些费用呢？
以上海为例，概括出来有三部分：房价、税费、中介佣金。
税费是固定的，没有讨价还价的余地。
房价动则几百上千万，压一点点就够一家人几个月甚至几年的生活费，这个环节的价格拉锯战是最难的。
佣金，国家规定的行规是上下家各为房屋成交价的1%。
很多时候，客户出价与房东售价之间就差那么一点点，为了赌一口气而导致不能成交。
此时很多中介为了促单，就会让出一部分佣金，毕竟再不开单，就得连续三个月喝西北风了。
然而这部分的佣金真的让了吗？
事实是没有。
因为让给客户的这部分佣金，实际上已经摊到房价里去了，
房东与客户见面之前，中介方早已确认好了房东的底价和客户的最高承受价，
这里面有一个差，只是在客户面前高报了，成交后从房东那边拿剩余佣金。
事实上羊毛出在羊身上，中介肯定会收取房东佣金的，白干活？是不存在的。
既然国家标准为2%，如果收不齐，则经纪人的业绩是要扣分的，还会被内部通报批评，所以他们会千方百计收齐。
你作为客户，若只肯给1%，那么中介无论如何都会再向房东收1%。我接待的跟多买房朋友，中介费只付了1%，都认为人家收费就是便宜。
我告诉你吧，
99%中介都会再收房东的。
对，没错，
就是99%，一点都不会错。
如果真是通过中介买房子，劝你还是老老实实给2%。
5、赚取差价之坑
这一点与超低佣金之坑类似。
最大的区别在于，价差太大，房东同意500万卖，客户认可520万买，这里面有20万的价差，让给房东还是让给客户呢？
正规中介肯定不敢拿，但有些小中介就未必了。
有些经纪人甚至会挑到房东和客户见面时只签字，一句话都不说，感觉像是死敌。
这样的话就可以从客户那边拿2帕即2%佣金，房东那边再拿2帕佣金，已超过行内标准，俗称赚差价。
或者直接在房东的底价基础上报高价格，与房东协商好成交后拿差价，
这种情况需要经纪人与房东相处的关系特别好。
就在前几天还有一个中介朋友跟我哭诉：孟老师，房东急用钱，同意320万卖，客户喜欢房子，同意400万买，我该怎么办？
我的专长是教人做好事，坏事不会做。
6、虚拟客户之坑
无论你相信与否，这个世界上真的存在“一见钟情”。
邓超客串过一部喜剧片《情圣》，演五兄弟里的老二，故事里他叫王琨，36岁了，还是个处男，怀着高尚的爱情观，因为他只相信一见钟情，直到死去......
我们经常在逛中介的时候，会遇到笋盘，且楼层、采光、户型、朝向、装修都很好，是那种心仪已久的房子，就像《情圣》里迎面走来的那个女孩，一见钟情。
你一旦遇到自己非常喜欢的房子，会从每个毛孔里散发出对它的喜爱。会表现在哪些呢？在房子里太久、露出笑容、现场给家里人打电话、不断向中介问房子和房东情况......
如果你做了上面的动作，中介也自然会感觉到，如果不巧你遇到的是一个“老手”，很多时候他会在你看中房子需要面谈的情况下，说已经有客户约好房东面谈，让你着急，为在谈判桌上促成成交做铺垫。
他讲的是不是真的？
有时候是的。
而你唯一需要注意的是，不要看房子现场就表现的喜形于色。
7、乱讲假话之坑
通常来说，对于就近买房的置换客来说，这一招往往不管用。但对于从外片区来的新客户，中介摸清情况后，有可能宰一刀。
上周去了一次武汉，跟几个小密圈友一起吃饭，其中一圈友说：孟老师，我们武钢被上海宝钢兼并了，春节后就得永久性移居上海宝山区了。
我说恭喜，宝山整体房价偏低，可以好好淘笋了，不过你得小心，因为宝钢和军用机场的存在，周边房价一直起不来，不妨考虑7号和15号线沿线，或者1号和3号线末尾几站也行，避开离宝钢和机场3公里即可。
是啊，以前买房子的时候，被中介耍的团团转，武汉的江汉文化很重，就喜欢吹牛。
被他这一说还真是，我去武汉买的房子可谓历经千辛万苦，所以换一个区域一定要找到一些专业人士。
有些不太正规的中介，会跟客户故意隐瞒小区周边的嫌恶设施。
比如：加油站、大型变电站、垃圾焚烧处理厂、废水处理厂......等对人体有害的设施，通常这种小区单价明显较低，客户如果没有发现，在中介的鼓吹下买了，第一对身体有伤害，第二后期想卖很困难。
一般来说这样的区域总体价格偏低，你可能买的不那么好，但很难买贵。买后几年一旦遇到大型嫌恶设施搬迁，那你就发财了。宝山和浦东御桥价格一直起不来，就是这个原因，所以整个板块都会便宜。对人体害处真的很大吗？宝山乾清园门口经常有八九十岁老人下象棋、打牌，照样健康，耳朵不好用时自然听不到上方飞机的噪音。
上海的二手房被交易两次的仅占1%，换言之，市场上绝大部分房东和客户，一生当中仅经历过一次房产买卖。
然而，每一次都是一个个性化案例，遇到的情况都各有不同。
拿上海为例，约四分之三的二手房交易是有居间方的，也就是有房产中介参与，我们都知道一套房产的买卖需要经历若干个环节：挂牌、带看、谈判、签居间、签合同、签补充协议、审税、审限购、办贷款、过户、交房、装修... ...只要任何一个环节处理不周就会有千差万别的结果。
谈判更是一个出售和买入过程中人人都会经历的、不可或缺的一步。
我所经历的谈判过程，很多时候是从下午四点开始，谈到凌晨12点，历时8个小时。
我一个做房产中介的朋友更厉害，他有一单从上午10点开始谈到凌晨四点，一直谈到房东崩溃。
如果谈判你没有太大把握，那么最好是带一个有谈判经验的买方经纪人或者请他推荐他的御用中介。
未完待续……
作者简介：平米公司合伙人，欧神御用管家顾问，2002年进入房地产行业，在丈母娘的推动下买了人生第一套房，此后一发不可收拾。
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