这边文章给出了房子投资收益比的简化数学模型,不追求精确的计算,只给出我们赚钱大概投入产出比。
一、房价的组成
总房价=3成首付+7成贷款简化为= A +2A = 3A的价格
1. 首付3成,资金以A表示,这部分一年的机会成本5%左右,也就是如果你没有买房,你理财可以拿到5%。
2. 贷款部分的资金7成,差不多2A, 这部分贷款利息成本按5%计算(基准利率4.9%)
3. 交易成本,包括个税,契税,增值税,佣金,以及其他交易成本,一共差不多4%-8%左右,这儿取5%。具体的计算参考附录。
二、房价的投资成本
第一年成本(3A刚好就是买入时候房价):
首付机会成本+利息+交易成本= A*5%+2A*5%+3A*5%=3A*10%,3A是房价,表明第一年房价需要升值10%才有赚。
第二年的成本:
首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*2年+2A*5%*2年+3A*5%=3A*15%,房价需要涨15%才有赚
第三年的成本:
首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*3年+2A*5%*3年+3A*5%=3A*20%,房价需要涨20%才有赚
第四年的成本:
首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*4年+2A*5%*4年+3A*5%=3A*25%,房价需要涨25%才有赚
第五年的成本:
首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*5年+2A*5%*5年+3A*5%=3A*30%,房价需要涨30%才有赚
以上算法比较保守,把各种成本算进去,也就是以买入房子成交价为基数,需要涨如下比例就可以赚,
第一年需涨10%,
第二年需涨15%,
第三年需涨20%,
第四年需涨25%,
第五年需涨30%
如果不考虑首付的年化利息5%,上面的分别可以减少A*5%/3A=1.7%,分别为:
第一年需到8.3%,
第二年需涨13.3%,
第三年需涨到18.3%,
第四年需涨到23.3%,
第五年需涨到28.3%。
按照一线城市(北上深)从2006到2016年10年差不多涨10倍。
强二线(广州,杭州,南京,天津,合肥,郑州,厦门等),10年至少也涨5倍。
这也是房子投资赚钱的理由。
从上面的计算可以看出,投资投资是可以赚钱的,特别是一线,强二线的房产。以前投资全国房子基本都有的赚,但只从2015年一二线、三四线的房子分化以后,投资的收益比就和城市的关系更加密切了。
三、抓住投资中房子涨价的机会?
投资房子,你房子有升值,那么可以比喻为被闪电击中。
所以你要赚钱,关键是闪电道来的一刹那,你需要有房子被闪电击中,这一刹那在每一次的涨的时间窗一般就几个月,顶多半年,剩下的时间往往就是调整,等待,积累能量。
要抓住暴击,持有房子超过3年,基本就会被闪电击中一次(至少是中小闪电),或者说击中概率很大。
如果持有超过5年,就一定会被大闪电击中,利润就一定很丰厚。
不过,一套房子持有时间太久没有折腾,没有买入卖出,那么杠杠就会变小,因为5年你的贷款减少很多了,房子本身升值了,你如果卖掉,可以做大杠杠,才能撬动更大的债务,才能更好弯道超车。
这要求你自己对涨幅和安全之前的平衡。
没有付出是没有收获。
时常有人觉得自己不想折腾,太辛苦,可是没有折腾和付出怎么会有收获呢?
其实,不在理财,买房这方面付出,老百姓依然逃脱不了辛苦的命运,因为老百姓要把努力放在努力工作拿工资上面。
投资房子,却简单和高效很多。
而每次都买入卖出需要准备房票,流水,资金,谈判等等,这些努力很好时间和精力,但你付出了,都会转化为你的财产的。
投资房子是被很多人看不起的,很多人也不屑于这个,一句话说的好“不参与,不认可”,但也因为这样子,门槛高(房票,资金,观念,胆量,户口与社保),具有一定垄断性质,参与人还没有那么多,才有超额利润。
等全民炒房了,那就平均利润了,风险也变大。
当然,如果你能在暴击前买入,或者等待机会买入笋盘,那利息成本更少,利润更多,这也更挑战能力。
所以要一直关注市场变化,特别是量的变化,限购了,就更加可以等待机会的到来,哪天政策放开了,成交量一上来或者大幅增加,就是准备迎涨了,关键是那时候是否会买入来得及买入,有机会买入?
看到机会比较清晰地来临时,已经不是最佳机会。
未来以来~
四、交易成本费用的计算:
二手房一般是买入的时候有交易成本,4%-8%左右,以5%来计算。
包括: 个税+契税+佣金+其它交易成本+增值税(超过2年都没有)
=1%*60%(个税计算基础是地税局评估价,一般就成交价60%左右)+1.5%*60%(成交价格、打折)+1.5%(房价)+1.5%(其它费用如抵押的资金成本)+5.8%*50%(按照房价涨50%算)
=0.6%+0.9%+1.5%+1.5%+2.9%=7.4%(考虑增值税)
当房子持有时间超过2年后,增值税5.8%的基数是差价增值部分,不是房价部分。
比如房价涨幅50%后,增值税就变成房价2.9%(=5.8%*50%),当年房价增值50%了,增值税就小事情了。
如果不考虑增值税就4.5%的交易成本。
你买房子不用交易成本的,买家承担。所以刚才算法中,交易成本取5%计算。
对于个人在北京市、上海市、广州市和深圳市对外销售住房,把购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;把购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;把购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
简单说,对于增值税部分的缴纳情况:
2年以内卖: 全额
2年以上卖的普通住宅: 免征
2年以上的非普通住宅别墅等,按增值部分的5%
-- 两脚兽,2017年6月15日于印尼
联系客服