房子投资收益比的简化数学模型

这边文章给出了房子投资收益比的简化数学模型，不追求精确的计算，只给出我们赚钱大概投入产出比。

 

一、房价的组成

 

总房价=3成首付+7成贷款简化为= A +2A = 3A的价格

 

1. 首付3成，资金以A表示，这部分一年的机会成本5%左右，也就是如果你没有买房，你理财可以拿到5%。

 

2. 贷款部分的资金7成，差不多2A， 这部分贷款利息成本按5%计算(基准利率4.9%)

 

3. 交易成本，包括个税，契税，增值税，佣金，以及其他交易成本，一共差不多4%-8%左右，这儿取5%。具体的计算参考附录。

 

二、房价的投资成本

 

第一年成本(3A刚好就是买入时候房价):

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%+2A*5%+3A*5%=3A*10%，3A是房价，表明第一年房价需要升值10%才有赚。

 

第二年的成本：

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*2年+2A*5%*2年+3A*5%=3A*15%，房价需要涨15%才有赚

 

第三年的成本：

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*3年+2A*5%*3年+3A*5%=3A*20%，房价需要涨20%才有赚

 

第四年的成本：

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*4年+2A*5%*4年+3A*5%=3A*25%，房价需要涨25%才有赚

 

第五年的成本：

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*5年+2A*5%*5年+3A*5%=3A*30%，房价需要涨30%才有赚

 

以上算法比较保守，把各种成本算进去，也就是以买入房子成交价为基数，需要涨如下比例就可以赚，

• 第一年需涨10%，

• 第二年需涨15%，

• 第三年需涨20%，

• 第四年需涨25%，

• 第五年需涨30%

 

如果不考虑首付的年化利息5%，上面的分别可以减少A*5%/3A=1.7%，分别为:

• 第一年需到8.3%，

• 第二年需涨13.3%，

• 第三年需涨到18.3%，

• 第四年需涨到23.3%，

• 第五年需涨到28.3%。

 

 

按照一线城市(北上深)从2006到2016年10年差不多涨10倍。

强二线(广州，杭州，南京，天津，合肥，郑州，厦门等)，10年至少也涨5倍。

 

这也是房子投资赚钱的理由。

从上面的计算可以看出，投资投资是可以赚钱的，特别是一线，强二线的房产。以前投资全国房子基本都有的赚，但只从2015年一二线、三四线的房子分化以后，投资的收益比就和城市的关系更加密切了。

 

三、抓住投资中房子涨价的机会？

 

投资房子，你房子有升值，那么可以比喻为被闪电击中。

所以你要赚钱，关键是闪电道来的一刹那，你需要有房子被闪电击中，这一刹那在每一次的涨的时间窗一般就几个月，顶多半年，剩下的时间往往就是调整，等待，积累能量。

 

要抓住暴击，持有房子超过3年，基本就会被闪电击中一次(至少是中小闪电)，或者说击中概率很大。

 

如果持有超过5年，就一定会被大闪电击中，利润就一定很丰厚。

 

不过，一套房子持有时间太久没有折腾，没有买入卖出，那么杠杠就会变小，因为5年你的贷款减少很多了，房子本身升值了，你如果卖掉，可以做大杠杠，才能撬动更大的债务，才能更好弯道超车。

 

这要求你自己对涨幅和安全之前的平衡。

没有付出是没有收获。

时常有人觉得自己不想折腾，太辛苦，可是没有折腾和付出怎么会有收获呢？

 

其实，不在理财，买房这方面付出，老百姓依然逃脱不了辛苦的命运，因为老百姓要把努力放在努力工作拿工资上面。

 

投资房子，却简单和高效很多。

 

而每次都买入卖出需要准备房票，流水，资金，谈判等等，这些努力很好时间和精力，但你付出了，都会转化为你的财产的。

 

投资房子是被很多人看不起的，很多人也不屑于这个，一句话说的好“不参与，不认可”，但也因为这样子，门槛高(房票，资金，观念，胆量，户口与社保)，具有一定垄断性质，参与人还没有那么多，才有超额利润。

 

等全民炒房了，那就平均利润了，风险也变大。

 

当然，如果你能在暴击前买入，或者等待机会买入笋盘，那利息成本更少，利润更多，这也更挑战能力。

 

所以要一直关注市场变化，特别是量的变化，限购了，就更加可以等待机会的到来，哪天政策放开了，成交量一上来或者大幅增加，就是准备迎涨了，关键是那时候是否会买入来得及买入，有机会买入?

看到机会比较清晰地来临时，已经不是最佳机会。

 

未来以来~

 

四、交易成本费用的计算：

 

二手房一般是买入的时候有交易成本，4%-8%左右，以5%来计算。

 

包括: 个税+契税+佣金+其它交易成本+增值税(超过2年都没有)

=1%*60%(个税计算基础是地税局评估价，一般就成交价60%左右)+1.5%*60%(成交价格、打折)+1.5%(房价)+1.5%(其它费用如抵押的资金成本)+5.8%*50%(按照房价涨50%算)

=0.6%+0.9%+1.5%+1.5%+2.9%=7.4%(考虑增值税)

 

当房子持有时间超过2年后，增值税5.8%的基数是差价增值部分，不是房价部分。

比如房价涨幅50%后，增值税就变成房价2.9%（=5.8%*50%），当年房价增值50%了，增值税就小事情了。

 

如果不考虑增值税就4.5%的交易成本。

 

你买房子不用交易成本的，买家承担。所以刚才算法中，交易成本取5%计算。

 

对于个人在北京市、上海市、广州市和深圳市对外销售住房，把购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；把购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；把购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

 

简单说，对于增值税部分的缴纳情况：

2年以内卖: 全额

2年以上卖的普通住宅: 免征

2年以上的非普通住宅别墅等，按增值部分的5%

 

-- 两脚兽，2017年6月15日于印尼