新《北京市物业管理条例》亮点——物业公司篇（下）

文/庞立旺    作者单位/北京市求实律师事务所

本文上篇着重讲了物业管理开展前期的注意点，本文下篇继续解读在具体全面开展物业服务过程中需要注意的标准和相应的法律责任。

四、物业的使用与维护

《条例》对容易引起纠纷的物业的使用与维护也给与了特别关注，并有如下几个亮点。

1、装饰装修

《条例》第七十九条明确要求：业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

2、车位车库

《条例》第八十条明确提出：物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

3、专项维修资金缴纳

《条例》第八十条、第八十一条明确要求：物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度，按照规定足额交纳专项维修资金。业主转让物业、办理转移登记后，转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还；因征收或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金余额归业主所有。专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

4、专项维修资金分摊

《条例》第八十六条明确规定：维修、更新和改造共用部位、共用设施设备，需要使用专项维修资金的，商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自专有物业建筑面积比例分摊。共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，但是没有专项维修资金的，维修、更新和改造费用按照前款的规定由业主共同分摊。

五、物业服务要求

《条例》第五章用十七条条文对物业服务做出了较为详细的要求，限于文章篇幅，我们不做一一详细解释，仅对重要部分做出梳理解读，具体见下文：

要求项目	要求标准
公司资质 内容详见《条例》第六十二条	应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。
服务合同签订与备案 内容详见《条例》第六十三条	1、需就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 2、对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估；双方对委托专业评估机构未能达成一致意见的，可以从区住房和城乡建设或者房屋主管部门确定的专业评估机构目录中随机选定。 3、物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。
挑选服务可以招投标 内容详见《条例》第六十四条	业主可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标，继续聘用原物业服务企业的除外。
服务标准 内容详见《条例》第六十五条:	物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；（八）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类； 注意：物业服务公司无权处罚业主或物业使用人。
项目负责人报到制度 内容详见《条例》第六十六条	物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会、村民委员会报到，在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。
服务质量评估 内容详见《条例》第六十七条	1、相关部门、基层自治组织可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。 2、物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。
通过信用管理加强对物业企业的日常监管 内容详见《条例》第六十八条	市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立激励和惩戒制度。
酬金制物业费管理 内容详见《条例》第七十二条	采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。
共用部分收益 内容详见《条例》第七十四条	公共收益单独列账，收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。
服务终止时物业公司的退出 内容详见《条例》第七十六条	1、解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行相应交接义务，并且退出物业管理区域。 2、不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。 3、原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

六、法律责任

本次《北京市物业管理条例》修订为了加强物业管理，规范物业服务公司服务标准，对物业服务公司违反本条例规定的行为订立了严厉的处罚标准，律师在这里也特别提醒物业服务公司，严格遵守相关规定，避免违规导致遭受经济、行政处罚，以下是律师为您梳理出的本条例中涉及物业服务公司的法律责任。

违反的本条例条文	处罚标准
违反本条例第六十三条, 物业服务人未按规定将物业服务合同报相关机构部门备案的。	由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。
违反本条例第六十五条第（一）项至第（六）项规定，物业服务人提供服务未遵守相关规定的。	由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，处五千元以上一万元以下的罚款；违反第（七）项规定，物业服务人泄露业主个人信息的，由公安机关依法处理；违反第（八）项规定，物业服务人未履行生活垃圾分类管理责任人责任的，由城市管理综合行政执法部门依照生活垃圾管理法律法规予以处理。
违反本条例第六十六条规定，物业服务企业项目负责人未按时报到的。	由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。
违反本条例第七十条规定，物业服务人未按照规定如实公示有关信息的。	由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处一千元以上五千元以下的罚款。
违反本条例第七十一条规定，物业服务人未建立、保存相关档案和资料的。	由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。
违反本条例第七十四条规定，物业服务人挪用、侵占公共收益的。	由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。
物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的物业服务合同解除后的退出义务	由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
物业服务人违反本条例第八十八条第一款规定的日常巡查和定期养护、安全保障措施义务的	由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。

写在最后，通读完整篇《北京市物业管理条例》，建议物业服务公司积极学习和理解《北京市物业管理条例》的诸多创新点，在严格遵守本条例的同时找准定位，加强服务能力培训，践行党建引领、多方治理、科技治理理念，积极联系沟通行政部门、基层自治组织，为所在小区提供更为优质的物业服务体验。