全国和深圳房屋面积数据供求分析

数据1：商品住宅房屋竣工面积，按照国家统计局的数据，从1995年起至2013年，共竣工76亿平米，按照每套100平米，则商品房共7600万套，每套住3人，则共能住2.28亿人。

数据2：住宅房屋竣工面积 按照国家统计局的数据，住宅指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。住宅按照用途可以划分为经济适用住房和别墅、高档公寓等。按照户型结构可以划分为90平方米以下住房，144平方米以上住房等。房屋竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

1990年-2013年共322亿平方米，如果仍旧按照100平米每套，则有3.2亿套房屋，可以住9.6亿人口。其中1995年起至2013年278亿平米，如果仍旧按照100平米每套，则有2.78亿套房屋，可以住804亿人口。如果加上小产权房，现在的房子可能已经够住。

数据库：年度数据

地区：全国

指标2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年2003年

房屋施工面积(万平方米)1167238.421035518.88844056.9754189.4632260.99548542.04462677.05431123.04376495.06343741.65

住宅房屋施工面积(万平方米)614990.59574909.86480772.89431463.18364354.38315629.8265565.31239769.6217580.48205286.68

商品住宅房屋施工面积(万平方米)428964.05387705.98314760.12251328.78222891.8186788.43151742.72129078.38108196.5491390.49

房屋竣工面积(万平方米)335503.55329073.26278564.54302116.53260306.98238425.31212542.15227588.65207019.08202643.73

住宅房屋竣工面积(万平方米)195102.89197452.24174603.86184209.52159404.62146282.71131408.19132835.95124881.12130160.75

商品住宅房屋竣工面积(万平方米)79043.274319.0563443.159628.7154334.149831.3545471.7543682.8534677.1833774.61

房屋竣工价值(亿元)55195.9848393.0638965.2235353.9128073.9823582.7319891.6118789.5515239.613421.01

住宅房屋竣工价值(亿元)29493.7326465.1421507.1819378.8815334.1112990.6510950.1110042.258320.37631.17

商品住宅房屋竣工价值(亿元)19147.4516947.7413527.5311500.249295.267853.076717.236060.134620.74128.94

数据来源：国家统计局

假设未来中国农村留10％的人口即1.3亿，那按照14亿人口高峰计算，在城市的人口将有12.7亿人口，未来仍有12.7-9.6＝3亿人住房缺口。需要1亿套房，假设国家未来10年每年480万套安居房（2014年计划完成），10年才4800万套。未来10年至少需要建设5000万套商品房共50亿平方米。

以上两个数据表明，如果7成人住商品房的话，10％的人留在农村，20％的人住保障房（0.2*14＝2.8亿人，将近要1亿套保障房，一年500万套，要建设20年）。14亿人乘以0.7有9.8亿人，则商品房还供不应求。假设没人平均30平米，那还有（294－80）214亿平方米的缺口，现在全国每年商品房基本上是8个亿平米的竣工面积，按照这个需求还有25年建设才能满足。就算现在除商品房外的房子有一半可以继续住人，加上20％折旧，那就是多出100（320－80＝240/2=120－20＝100）亿平米房子，那住房还缺（214－100）近120亿平米，至少要建设15年（每年8个亿平米商品房）。

所以，初步估算中国未来15到20年还要缺120亿到220亿的商品住房缺口，至少要15到25年才能建设完毕（每年8个亿平米商品房）。

数据三：按照国家统计局的数据，深圳2002年－2012年共完成 房地产开发企业住宅竣工房屋面积（住宅指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。房屋竣工面积指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。竣工面积以房屋单位工程（栋）为核算对象，在整栋房屋符合竣工条件后按其全部建筑面积一次性计算，而不是按各栋施工房屋中已完成的部分或层次分割计算。计算房屋竣工面积，要求严格执行房屋竣工验收标准。民用建筑一般应按设计要求在土建工程和房屋本身附属的水、电、卫（包括设计中有的煤气、暖气）工程已经完工，通风、电梯等设备已经安装完毕，做到水通、灯亮，经验收鉴定合格，并正式交付给使用单位后，才能计算竣工面积。工业及科研等生产性房屋建筑一般应按设计要求在土建工程（包括水、暖、电、卫、通风）及属于房屋组成部分的生活间、操作间等已经完成（不包括安装设备的基础工程），可以进行工艺设备和管线安装时，方可计算房屋竣工面积。

住宅商品房竣工面积5250平米，加上2013年按照2012年数量300万平米的概念，则共5550万平方米，共55.5万套（按照100平米每套），除以12年，每年就是5万套左右。

数据四：按照国家统计局的数据，深圳2002年－2013年 住宅商品房销售面积（商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。住宅指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。住宅按照用途可以划分为经济适用住房和别墅、高档公寓等。按照户型结构可以划分为90平方米以下住房，144平方米以上住房等。）

（2013年按照2012年估算为500万平米）共完成住宅商品房销售面积共6253万平米，约62.5万套。除以12年，每年就是5万套左右。

数据五：按照国家统计局的数据，深圳2002年－2013年，商品房销售面积（商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。）6838万平米，约68.38万套。除以12年，每年就是5万套左右

数据六：按照深圳市2011年统计年鉴，深圳市1979年到2010年（已经按照比例加了2012和2013年共1200万平米），全社会住宅建筑面积共15752万平米按照100平米每套为157万套，如按照平均60平米则为262万套。

数据六：按照深圳市2011年统计年鉴，深圳市1979年到2010年（已经按照比例加了2012和2013年共830万平米），全社会商品房竣工面积共9000万平米，按照100平米每套为90万套，如按照平均60平米则为150万套。

数据七：按照深圳市2011年统计年鉴，深圳2010年户籍人口251万，非户籍常住人口786万，长住人口约1037万人，按照每人30平米的住房需求，则为3.11亿平米。

数据八：公开数据显示，原农村集体经济组织共占用约390平方公里的土地，约占深圳市建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。这意味着，超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法违建占地无法进入市场流转。截至2011年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积（不仅仅是住宅）的49.27%。，另外数据显示：众厦地产一份最新的《小产权房专题研究》报告给出了一份数据：住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60％。上述两个数据折中，估计小产权房和军产房加上一起应该有3个亿平米，如果未来有2成可以用的话，加上政府保障房每年2万套即每年200万平米，15年可以建成3000万平米，可以提供1个亿平方米的住房供给。

按照上面数据分析，假定政府保障房、小产权和军产房可以提供1亿平米的话（按照人均30平米，住333万人，100万套），深圳如果长住人口全部在深圳扎根的话，其余700万人全部住商品房的话，住房缺口至少还有6000万平米，而深圳每年的商品房竣工面积大概400万平米，则需要建设15年，如果小产权房全部不要，则未来深圳房屋缺口1.5个亿平米，至少要建设30年才能满足住房需求。

数据九：按照深圳市2011年统计年鉴，深圳2010年职工平均工资收入为5万元，深圳GDP历年平均增速为25％（总量已经超过1万亿元），人均gdp增速为11.8％，可以认为收入年平均增速为11.8％，加上每年5％的通货膨胀率，可以认为16.8％收入增速，未来5年收入可以翻一番，2015年收入可以到10万元，2018年可以到13万元。现在深圳房价平均2.5万元每平米。三口之家2015年收入可以达到20万元，加上房价是3万元，一套100平米要300万，需要15年的全部收入。