以下节录自《房屋买卖案件实体争议的十六个裁判要点》，与音频无关。
6、名为买卖实为借贷的，应驳回当事人对房屋买卖合同的起诉。
（2017）最高法民申4527号：其申请再审作为证据提交的2011年2月23日借条关于“今借到刘省龙人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整，借期为贰拾天。如违期不能偿还，在五日内办理金迪商厦大楼二楼三楼备案合同购房”的约定，有违物权法上禁止流抵押的规定，应为无效。刘省龙据此主张其已与江建公司达成以物抵债协议，缺乏事实依据。一、二审法院确认刘省龙与江建公司之间系民间借贷法律关系，认定事实并无不当。经释明后，刘省龙拒绝变更诉讼请求，一、二审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定驳回其对江建公司的起诉，适用法律亦无不当。
借条上对房屋买卖的约定并不构成房屋买卖的法律关系，且流质条款并无法律效力。如双方另行签订房屋买卖合同才需对此进行实质性审查。
预购合同的目的是履行签订买卖合同的义务，如果实际履行可以认定是房屋买卖合同，也存在违约和解除的问题。
7、即使预购合同，买受人已履行付款义务下，出卖方不得无故解除合同。
（2018）最高法民申43号本案中，骨科医院已按案涉《房屋预定协议》交纳了购房款共计25403899元，履行了协议约定的付款义务。由于世博公司及其法定代表人郭军伪造、虚构案涉项目手续，导致世博公司无法按协议约定交付房屋。且因案涉房屋涉及众多回迁户基本民生利益，政府部门就此已成立专门工作组，对案涉工程进行后续施工，现主体结构已经基本完工。政府部门正积极协调相关部门为回迁户、已购房者办理产权手续。因政府部门的介入，案涉房屋的交易已不同于世博公司与骨科医院平等主体之间的商品房买卖。根据以上情形，二审法院认定《房屋预定协议》尚具备履行的条件，对世博公司诉讼请求不予支持。
本案中，出卖人系违约方，在合同可以履行的情况下，不得主张解除合同。
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