核心提示：对于超标的查封认定，既要考虑标的物的市场价值，也要考虑是否存在降价拍卖的情况。
案例：江苏高院（2019）苏执复44号江苏华鹏置业有限公司与北京城建九建设工程有限公司等建设工程合同纠纷执行裁定书
案情：
1、九建公司诉华鹏公司等建设工程合同纠纷一案，镇江中院根据九建公司的诉讼保全申请，作出民事裁定，冻结华鹏公司名下银行存款1.5亿元或查封、扣押其等值财产。
2、2018年7月12日、13日，镇江中院查封了华鹏公司的房屋，其中首查封115套，轮候查封37套。
3、2018年9月30日，扬中法院向华鹏公司发出协助执行通知书，要求华鹏公司暂停支付九建公司在该公司享有的债权900万元；同年10月该院又向华鹏公司发出执行裁定，暂停支付九建公司对华鹏公司的到期债权5849732.94元。
4、华鹏公司提出异议称，九建公司申请保全标的1.5亿元，但被采取保全措施的标的达3亿元，明显超标的保全，请求对案涉部分房产解除查封。
5、镇江中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定明确了对存在明显高于保全裁定载明金额的案件所应采取的相应措施。本案保全标的为1.5亿元，首查封的房产面积达22617.87㎡，而依据华鹏公司提供的已销售、网签备案及认购协议房产销售情况，上述房产均价为8100元/㎡，结合周边商品房买卖合同反映的销售单价，该均价反映了案涉房产不同阶段的实际销售情况，可以作为计算本案被查封房产的依据，据此计算被查封房产价值达1.83亿元；同时，华鹏公司根据扬中法院的要求，暂停支付九建公司在该公司享有的债权，九建公司对华鹏公司的到期债权两项合计协助执行案款近1485万元。综合上述情形，本案存在明显高于保全裁定金额的情况，即超标的查封4785万元。因此，裁定解除对华鹏公司名下部分房产的查封。
6、九建公司据此申请复议。
裁决理由：
江苏高院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。镇江中院系对异议人华鹏公司的房屋进行查封，即便镇江中院认定华鹏公司的房屋价格系市场价值，如在后续执行司法拍卖过程中涉案被查封房屋存在降价拍卖的情况，则查封华鹏公司的上述房屋将不能满足原告九建公司的债权保全数额。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款系指查封作为一个整体的房地产价值明显高于保全数额的，则对该不动产的相应价值部分采取查封措施，镇江中院依据该条规定对涉案部分房屋解除查封适用法律错误。本案中镇江中院对华鹏公司财产采取的保全措施并不存在明显超标的查封的情形，故裁定如下：一、撤销镇江中院执行异议裁定，驳回华鹏公司的异议请求。
笔者分析：
在执行中，评估价值仅仅是拍卖价格的参考，最终的成交价将由市场检验。因此，如果查封的标的物价值与降价后的拍卖价格相差不大，则不应认定为超标的查封。
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