江苏高院：一房二卖中未取得产权买受人可以主张装修损失
核心提示：在一房二卖纠纷中，法院可以根据交易各方履行合同的实际情况判定优先取得房产的买受人；未获得房产的买受人可以主张出卖人赔偿各项损失，包括实际装修损失。案例：江苏省高级人民法院（2019）苏民申942号1、1999年2月5日，案外人王某某与金世界公司签订了一份《南京市商品房买卖契约》，购买涉案房屋，并于1999年5月17日办理了合同备案登记。2、2000年后，案外人王某某将涉案房屋交由被告钱某某居住管理，并委托其办理产权过户等事项。钱某某在办理上述事项过程中与原告杨某某认识，之后曾因房屋装修、借款等事项产生多次经济往来。3、2001年2月1日，钱某某将涉案房屋的商品房买卖契约一份、发票一张、案外人王某某身份证复印件、现金5000元交付杨某某，委托杨某某办理涉案房屋产权过户至案外人王某某名下的相关手续。4、2002年10月31日，杨某某以案外人王某某名义交纳了契税6636.6元。5、2002年11月20日、2003年1月4日，杨某某在报纸上刊登遗失声明，称案外人王某某涉案房屋的《南京市商品房买卖契约》正本遗失，声明作废。钱某某庭审中称该正本并未遗失，而是在房产局内保管。6、2004年8月28日，钱某某（甲方）和杨某某（乙方）签订了一份书面协议，具体内容如下：“甲方愿意将涉案房屋转让给乙方。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。”签订后，杨某某实际居住在涉案房屋，并交纳了有关物业、水、电等费用。7、2014年5月，案外人王某某公证委托钱某某之子顾某某办理涉案房屋购房手续。顾某某作为案外人王某某的代理人，代为办理了申请登记、领取房屋权属证书等手续。8、2014年左右，钱某某提出按市价130万元转让房屋，杨某某没有同意。9、2014年7月24日，顾某某之妻彭某与案外人王某某签订了《南京市存量房买卖合同》，约定案外人王某某将涉案房屋以130万元的价格出售给彭某。2014年7月30日彭某办理了涉案房屋的新的所有权证。10、2016年5月30日，彭某另案起诉，要求王某某履行交付涉案房屋的义务，杨某某腾空房屋。11、2016年11月，法院对上述案件作出判决，杨某某将涉案房屋腾空并交付彭某。12、杨某某向一审法院起诉请求：钱某某返还其购房款17万元及利息，并承担装潢损失10万元。13、2017年11月8日，一审法院组织双方对涉案房屋进行了现场勘查，杨某某对涉案房屋内部进行了部分改动并进行了装潢。一审、二审法院认为，本案双方形成房屋买卖法律关系，但由于该书面协议缺乏房屋价款、过户时间等房屋买卖合同成立的必备条款，故应当认定为意向性购房协议，而不构成房屋买卖合同。由于双方就涉案房屋买卖事宜未能签订房屋买卖合同，故钱某某应当遵循诚实信用原则，将收取的有关款项返还杨某某。在双方为涉案房屋买卖交涉过程中，杨某某已经根据钱某某同意在涉案房屋内实际居住达十余年，杨某某基于对钱某某的信任，同时也为了改善居住状况而对涉案房屋进行了数次装修，根据本案现场勘查等事实，可以确认杨某某对涉案房屋进行了装潢改造，由于钱某某未能依照诚实信用原则及时取得案外人王某某的授权，导致双方最终未能签订买卖合同并办理过户手续，钱某某应对其过错造成杨爱国的装潢损失承担适当的赔偿责任。根据当事人陈述等证据，结合现场勘查等事实，法院酌定钱某某赔偿杨某某该装潢损失7万元。江苏高院经审查认为，杨某某与钱某某达成购房意向后，杨某某经钱某某同意已实际在案涉房屋内居住了十余年，期间杨某某对房屋进行了数次装修，基于现案涉房屋已由钱某某儿媳享有所有权并实际占有，且经法院现场勘查确认杨某某对案涉房屋进行了装潢改造，故原审法院认为，由于钱某某未能依照诚实信用原则及时取得产权人王生大的授权，导致双方最终未能签订买卖合同并办理过户手续，钱某某应对其过错造成杨爱国的装潢损失承担适当的赔偿责任，并无不当。本案买受人仅与名义出卖人签订了意向合同，并未正式签署房屋买卖合同，且丧失了对房屋的占有，无法取得产权，应向名义出卖人主张赔偿损失。一般情况下，房屋所有权人以外的占有人应经所有权人同意，才可以对房屋进行装修，否则应自行承担装修损失。选关键词 跳转进入本公众号专题↓
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