江苏高院：未催告业主支付面积差价款的开发商应承担逾期过户责任

核心提示：当事人应催告对方当事人履行合同义务，以证明对方当事人违约。

案例：江苏省高级人民法院（2018）苏民再93号

案情：

1、2009年7月15日，建威公司（甲方）与案外人曙光公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方以其开发案涉房屋（商业用房，最终实际面积以房产部门的测绘结果为准）合计作价5799.36万元（按35000元/平方米计算），冲抵乙方相应金额的工程款；甲方配合乙方将上述房产签约至乙方或者乙方指定的第三人名下。

2、同日，曙光公司授权建威公司将案涉房屋以建威公司名义与曙光公司指定的购房人林某某按30000元/平方米签订《南京市商品房买卖契约》，并为其办理相关银行按揭付款及产权登记手续，所得售房款由建威公司支付给曙光公司；如林某某未按时向银行归还银行贷款，导致建威公司损失的，由曙光公司负担。

3、同日，林某某承诺，其明确知晓案涉房屋是工程款抵偿的房屋，其对建威公司与曙光公司当日订立的《协议书》条款完全清楚并无任何异议。

4、2009年7月28日，林某某与建威公司就案涉房屋订立《商品房预售合同》；建威公司应于2010年12月31日前向林某某交付上述房屋；房屋交付后90日内，林某某、建威公司应当共同申请房屋所有权转移登记。

5、2009年7月28日，林某某向建威公司支付2486.88万元，建威公司于同日向曙光公司支付了2486.88万元。

6、2019年7月31日，上述《商品房预售合同》办理了预售登记手续。

7、2009年8月6日，林某某通过银行贷款向建威公司付款2484万元。次日，建威公司向曙光公司支付了2484万元。

8、2010年7月13日，建威公司与曙光公司签署《冲抵协议书》，双方约定，双方经过重新协商，一致同意案涉房屋总建筑面积约1656.96平方米，按30000元/平方米计算，合计作价4970.88万元，用于冲抵曙光公司的工程款，房屋的实际面积最终以房产部门的实际测绘结果为准；建威公司根据曙光公司的要求，将上述房屋过户至林某某名下。

9、2010年12月31日，建威公司依约将案涉房屋交付给了林某某。林某某已将房屋对外出租。

10、2011年9月19日，林某某邮寄了催告函，催告建威公司向林某某提供办理房屋权属证书的相关资料。

11、后双方因房屋办证问题产生争议，林某某诉至一审法院，请求判令建威公司将案涉房屋所有权转移登记至林某某的名下、并以已付购房款为基数支付违约金。

12、建威公司主张，案涉房屋实测面积增加，应由林某某先支付面积差价款，故其未违约。

13、二审法院另查明，双方就案涉房屋还订立了《南京市商品房预售合同》，约定双方办理交接手续时，第六条二款中《房屋测绘成果》载明的实测面积与第一条约定的面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在3%以内的，双方应按合同约定的价格（30000元/平方米）据实结算。2011年3月22日，建威公司取得案涉房屋的《商品房初始登记证明》，增加建筑面积17.91平方米。

14、建威公司另案起诉林某某，请求判令林某某支付房屋差价款及违约金。另案判决林某某给付建威公司房屋差价款。

裁判理由：

一审法院认为，建威公司与林某某订立的《商品房预售合同》合法有效。林某某已按约定履行了支付全部购房款的义务，建威公司亦应当依照约定在房屋交付后的90日内，协助办理房屋所有权转移登记手续。建威公司虽主张案涉房屋实测面积的新增，但未能提供证据予以证明，且在房产部门测绘配图前房屋面积是否有新增亦无法确定，建威公司如认为林某某应补足相应房款的，可另行主张权利。判决建威公司将案涉房屋的产权转移登记至林某某名下、并支付逾期办理产权转移登记手续的违约金。

二审法院认为，双方合同中并未明确约定补交面积差价款的时间，林某某在合同约定的办理产权转移登记手续的时间逾期后，向建威公司发函予以催告，但建威公司并未对该事项进行回复，且在一审庭审中亦认可其未向林某某发函催告要求其支付差价款，故建威公司主张林某某违约在先的主张，不能成立。建威公司未在合同约定的期间内办理产权转移手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但违约金应予调整。故维持一审判决中过户的判项，变更违约金标准。

江苏高院再审认为：

建威公司将房屋交付给林某某时，并无证据证明其依约同时向林某某交付了《房屋测绘成果》，或者以其他方式告知林某某房屋的实际测绘面积增加；相反，建威公司交付给林某某的《非住宅商品房使用说明书》中载明的房屋建筑面积依然与合同约定面积一致，并无任何面积增加的记载。建威公司取得案涉房屋的初始登记证明后，仍没有证据证明其告知了林某某面积增加并要求其支付差价款。而在此之后，林某某几次发函敦促建威公司协助办理房屋权属转移登记手续。因此，建威公司主张其已将实测面积差告知林某某，并催告林某某支付差价款的意见，事实依据不足。在此情形下，林某某未向建威公司支付差价款并不构成违约。而且，双方并未在合同中约定该差价款应当于何时支付，更未约定必须在办理权属转移登记之前支付，故建威公司主张其未按约定期限办理权属转移登记手续属行使先履行抗辩权没有事实依据。同时，差价款仅占房屋实际总价款的1.07%，双方未履行的义务并不对等。在建威公司没有证据证明其已向林某某告知面积增加、催告支付差价款而林某某表示拒绝支付的情况下，建威公司以林某某款未履行支付1%左右差价款义务为由拒绝履行办理权属转移登记义务，不应认定为行使同时履行抗辩权。但本案违约金应根据双方约定处理。故维持过户判项，调整违约金判项。

笔者分析：

本案虽然系工程款抵债形成的房屋买卖合同纠纷，但双方仍应按照合同约定履行房屋交付、过户等义务。一方不履行主要义务的，另一方应及时催告对方履行；未催告的一方并且该义务非主要义务的，不享有先履行抗辩权。

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