核心提示：债权人应当在破产受理前积极向债务人主张权利。
1、2020年1月23日，原告与被告签订《资产抵债协议》，被告将案涉不动产抵债给原告，原告占有使用至今，但未办理过户登记手续。
2、2020年11月26日，双方又签订《资产抵债协议补充协议》。
3、2020年12月31日，法院受理了对被告的破产申请。
4、原告请求确认案涉抵债财产不属于破产财产，被法院驳回，后向最高人民法院申诉。
裁判理由：
最高院经审查认为，本案所涉抵债财产为不动产，因该抵债财产未变更登记至原告名下，仍为被告所有，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，案涉抵债不动产仍属于债务人财产。
破产程序遵循全体债权人公平受偿原则，债务人在破产程序前对特定债权人的个别清偿行为，将导致特定债权人优先于其他债权人受偿，致使其他债权人在随后启动的破产程序中利益受损。本案中，《资产抵债协议》虽并非签订于受理破产申请前六个月内，但该协议明确约定抵债房产过户后抵债行为生效，如抵债行为未生效，协议对各方均不具有法律约束力。在协议签订后，抵债房产并未实际过户，双方亦未按照协议约定按原债权金额行使追索权。相反，双方却于受理破产申请前一个月签订《资产抵债协议补充协议》，删除《资产抵债协议》中关于附条件生效的条款。此外，从《资产抵债协议》中所载明的一年内不能主动申请破产的内容看，原告对被告不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的状况属明知。因此，二审认定案涉协议违反了破产程序中各债权人公平受偿的立法精神，该认定并无不当。
综上，驳回原告的再审申请。
笔者分析：
本案中，尽管债权人实际占有使用了债务人的财产，但该财产的性质是不动产，一般需要进行过户登记，否则不发生物权效力。特殊在于，本案双方签订的协议并非不动产的买卖合同，而是以物抵债协议，其目的是通过不动产的过户清偿债务并消灭债权；当不动产未完成过户登记时，双方的债权债务仍然存在，债权人可以向债务人的破产管理人申报债权，而非确认物权。
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