案情：
1、宏宇公司诉三鼎公司等合资、合作开发房地产合同纠纷一案，尚在审理之中。
2、审理过程中，宏宇公司申请财产保全，法院于2017年8月31日查封了三鼎公司开发的房产，本案72套房产均在查封范围内。
3、2021年7月30日，案外人土储中心向法院提出异议。法院裁定中止执行，后宏宇公司提起本案诉讼。
4、另查明，为保障“三旧”改造项目中被征收人的安置及房源，土储中心与三鼎公司于2017年1月5日签订订购协议，由土储中心订购三鼎公司开发建设的940套商品房作为对接的安置房源，案涉72套房屋即属于该房源之中。协议签订后，土储中心累计向三鼎公司支付了940套房屋95%的价款。
裁判理由：
一审法院认为，虽土储中心购房的目的并非用于自己居住，但是作为其征收项目中的安置用房，系完全用于解决“三旧”改造项目中被征收人的居住权，具有公共利益属性，与《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项规定保障民生的精神一致。土储中心享有排除强制执行的民事权益。判决驳回宏宇公司的诉讼请求。
最高人民法院认为：
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
结合本案事实，土储中心与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“'买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。故维持原判。
笔者分析：
本案的案外人并非自然人，当然不可能购买房屋居住，但案涉房屋最终将向被拆迁征收者分配，其目的仍然是用于居住，不能否定案涉房屋实际由最终的消费者居住的事实。至于最终消费者是否存在多套房屋的问题，仍应审查其安置面积是否超标。在本案中，案外人在查封前已经支付签订购房合同并支付绝大部分房款，并无过错，应当可以排除执行。
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