最高院：查封前取得的工抵房可以排除抵押权的执行

核心提示：消费者有权主张以物抵债的房屋优先于抵押权。

案例来源：最高人民法院（2023）最高法民终124号

案情：

1、2011年11月8日，华屹公司与华融公司签订《抵押合同》，双方就案涉开发项目的住宅、商铺、土地办理了抵押登记。

2、2014年11月27日，甘肃高院受理了华融公司与华屹公司等合同纠纷一案，2015年5月22日作出民事判决书：判决华融公司享有案涉住宅、商铺、土地等抵押财产的优先受偿权。

3、2016年7月26日，甘肃高院查封了包括案涉房屋在内的财产。

4、2019年3月5日，甘肃高院裁定变更东方公司为本案的申请执行人。

5、另查明，2016年3月26日，兰州二建与华屹公司签订协议书一份，约定以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶工程款4374363元。

6、2016年6月29日，华屹公司与李某祥签订《商品房买卖合同》一份，约定：李某祥购买华屹公司开发的803号房屋一套，总金额518025元。

7、2016年6月29日，华屹公司向李某祥出具金额为518025元的收款收据一份，载明收款事由为“兰州二建抵房14#2—803”。后李某祥入住该房屋使用至今。

8、2021年7月13日，李某祥提出的案外人执行异议被支持，后东方公司提起本案诉讼。

9、2022年7月1日，自然资源局向李某祥出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》中显示，李某祥名下无不动产登记信息记录。

裁判理由：

甘肃高院认为，东方公司对案涉房屋依法享有抵押权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第126条规定，李某祥欲排除本案执行标的的强制执行，必须属于商品房消费者，具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。根据查明的事实，华屹公司与李某祥于2016年6月29日签订了案涉《商品房买卖合同》，先于法院查封的时间，华屹公司向李某祥出具了全款收款收据。本案即使存在工程款抵顶房款情形，也是华屹公司在欠付施工方工程款的前提下产生，工程款属于具有优先受偿性质的款项。李某祥在签订合同后办理入住手续并居住使用至今，东方公司亦没有证据证实李某祥的购房行为不真实。

判决驳回东方公司的诉讼请求。

最高人民法院认为，对于东方公司上诉主张李某祥与华屹公司之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，本院审查认为，兰州二建与华屹公司曾于2016年3月26日签订协议书一份，约定华屹公司以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶工程款。而华屹公司在与李某祥签订《商品房买卖合同》的同时，也向李某祥出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李某祥与华屹公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。

故驳回上诉，维持原判。

笔者分析：

2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）规定：“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”本案中的案外人既属于消费者，又是承包人行使工程价款优先受偿权后，从承包人中所购买的“工抵房”，两项权利均优先于抵押权。

本案中，案外人作为消费者在查封前通过购买工抵房并支付价款的方式，实际占有了案涉房屋，还提供了无房证明，并无过错，可以主张排除执行。

 　　　　　　　　　　　　　

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