广东高院：法院可以拍卖拆迁权益，竞买人不能抱着侥幸心理

核心提示：拆迁权益属于债权性质可以拍卖。

案例来源：广东省高级人民法院（2022）粤执复635号（2023年7月8日裁定）

案情：

1、2019年8月30日，深圳市不动产登记中心发布《特别提示》，说明“某栋单身公寓楼发生坍塌。根据有关法律法规的规定，房屋所有权灭失的，不能办理转移、抵押登记。”

2、在执行过程中，深圳中院公开拍卖被执行人的涉案房产。

3、2021年7月23日，人才公司向深圳中院发出《复函》特别说明：房屋拆除施工单位于2021年6月14日拆除了XX房屋，随后所在首层房屋因结构不稳、承重过大及雨水冲刷等原因倒塌。

4、2021年8月2日，竞买公告显示，拍卖标的物为XX房产对应拆迁补偿财产权益，备注：房产已拆除，本案拍卖的是房产的财产权益。特别提示：如因买受人自身原因导致无法办理过户手续，进而无法享受拆迁补偿权益的，后果由买受人自行承担；本案拍卖的虽为涉案房产对应的财产权利，但该权利的取得仍需以涉案房产过户至买受人名下为前提，上述房产过户时转让双方应缴交的一切税、费及其他费用均由买受人负担。

5、2021年9月15日，竞买人余某某以8442922.5元竞得涉案房产并已付清全部价款。

6、2021年10月11日，深圳中院作出7358号之二十一执行裁定书，裁定将被执行人名下涉案房产强制转让给买受人余某某所有。

7、2022年1月5日，深圳市不动产登记中心函复深圳中院，说明：贵院要求我中心办理所有权转移登记（XX房屋）事项。因嘱托文件确定的权利人未在办文时限内提交完税凭证，我中心暂行中止本次嘱托登记程序，待中止事由消失后再继续执行。

8、余某某提出执行异议称，拍卖公告发布时，涉案房产已经倒塌灭失。拍卖的拆迁补偿权益本质上为合同权益而非不动产产权，本案裁定要求过户登记没有法律根据，该行为置买受人于巨大的法律风险、更导致增加近400万元的税务负担，无法执行，应予改正。

裁判理由：

深圳中院认为，鉴于涉案房产已被拆除，根据相关法律法规，涉案房产应过户至买受人名下后，由买受人向不动产登记机关办理注销登记。裁定驳回余某某的异议请求。

广东高院认为，本案拍卖处置的标的物是“XX房产对应拆迁补偿财产权益”， 深圳中院裁定将涉案房产过户至买受人名下，属于认定事实错误。如果深圳中院将“XX房产对应拆迁补偿财产权益”裁定归买受人所有，则不存在执行法院要求深圳市不动产登记中心协助办理涉案房产过户的协助行为。如涉及有关部门将该权益中的“房屋价值补偿”以“回迁房”等实物方式补偿，因此需要办理的相关手续以及缴纳相应税费，则属于买受人与相关管理部门之间解决的事务，不属于执行法院调整处理的范围。故裁定撤销7358号之二十一执行裁定，由深圳中院依据本案所拍卖成交的标的物重新作出执行裁定。

笔者分析：

本案拍卖的房屋在拆除过程中倒塌，存在拆迁权益，但该权益的具体数额并未确定，此时可以对此予以拍卖，今后由买受人代替被执行人取得具体的拆迁补偿款。这种拍卖方式既可以解决本案债务，也可以合法处理拆迁问题，类似于到期债权的拍卖。

附广东高院对本案所作的“裁判后语”：“司法拍卖竞买参加人，不能仅凭自己单方的理解，或者抱着侥幸心理，只看到有利可图的方面，对其中存在的隐患问题和风险视而不见”；“执行法院应当对公告拍卖的标的物的现状和存在的非正常情况予以全面核实和披露，对这类特别的拍卖标的物不宜套用通常拍卖标的物的公告及相关文书样式，真正做到把群众的难事当成家事来办”。