最高院：工抵房被查封后经过多次转让，仍然可以排除执行
核心提示：最后一手的买受人与开发商存在直接的房屋买卖关系。案例来源：最高人民法院（2023）最高法民终95号（2023年6月16日判决）1、2011年11月，置业公司与资产公司签订《抵押合同》，置业公司将案涉房屋在内的财产抵押给资产公司，并办理了抵押登记。2、2016年3月25日，法院调解确认资产公司对置业公司的上述房屋享有抵押权。3、2016年3月26日，兰州二建与置业公司签订协议书一份，约定以置业公司9套房屋抵顶工程款4374363元。5、2017年5月25日，华升公司与言信公司签订《顶房协议书》一份，约定华升公司将兰州二建案涉面积为168.19㎡的房屋抵顶给言信公司，房屋总价款为534844.2元。6、2017年5月25日，孔XX母亲王XX与言信公司股东刘XX签订《售房合同》一份，房屋总价410000元。当日，王XX向刘XX支付定金20000元，7、2017年5月27日，孔XX与置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：孔XX购买案涉房屋。同日，其母亲王XX向刘XX转账390000元。后孔XX办理入住手续居住使用至今。8、2021年6月，孔XX提出案外人执行异议，引发本案诉讼。9、另查明：《不动产信息查询证明》中显示，孔XX及其妻子名下无不动产登记信息记录。10、一审判决认为孔XX有权排除执行，判决支持其请求。首先，兰州二建在2016年3月26日就与置业公司签订以房抵款协议书，约定置业公司以9套房屋抵顶工程款。之后置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔XX母亲从言信公司股东刘XX处购得，置业公司与孔XX之间签订了《商品房购买合同》。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变孔与置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。其次，案涉房屋系孔XX名下唯一住房，且已经办理了入住手续。第三，孔XX已经向刘XX支付了全部购房价款。综上，孔XX对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。本案的工抵房经过多次转让，最终由买受人与开发商签订《商品房买卖合同》，并以此主张案外人执行异议，虽然合同签订时间晚于查封时间，但开发商第一次抵债的时间早于查封时间，可以视为完成了抵债行为，并认定在查封前案外人购买了案涉房屋，则符合执行异议和复议规定第二十九条中的条件。案外人在主张执行异议时，应当将房屋的抵债经过完整呈现出来，并且提供支付价款和实际入住的依据，证明抵债各方存在真实的债权债务关系，以此排除执行。同时如果案外人主张自己为消费者，应当提供其和家属名下并无其他住房的证明，用以排除抵押权的执行。
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