物业公司应如何处理与业主委员会的关系？

焦点问题

（一）物业公司在服务和管理中的问题。

物业公司在自身管理和提供服务的过程中，存在如下问题：一是维修不及时；二是对违法装修处理不当；三是物业公司用非法手段阻挠业主成立业主委员会。

（二）刑事罪名。

故意伤害罪，是指故意非法伤害他人身体的行为。故意伤害罪的构成要件为：

（1）客体要件。本罪侵犯的客体是他人的身体权，所谓身体权是指自然人以保持其肢体、器官和其他组织的完整性为内容的人格权。

（2）客观要件。本罪在客观方面表现为实施了非法损害他人身体的行为。一是要有损害他人身体的行为；二是损害他人身体的行为必须是非法进行的；三是损害他人身体的行为必须已造成了他人人身一定程度的损害，才能构成本罪。

（3）主体要件。本罪的主体为一般主体。凡达到刑事责任年龄并具备刑事责任能力的自然人均能够成本罪，其中，已满14周岁未满16周岁的自然人有故意伤害致人重伤或者死亡的行为，应当负刑事责任。

（4）主观要件。本罪在主观方面表现为故意。即行为人明知道自己的行为会造成损害他人身体健康的结果，而希望或放任这种结果的发生。

（三）物业公司与业主委员会的关系。

物业公司是由建设单位或业主大会、业主选聘为物业项目提供专业化物业服务的经营实体。物业管理区域内全体业主组成业主大会。

物业管理是业主自治和专业化管理相结合的统一体。业主大会和业主委员会都属于业主自我管理的组织形式，体现了业主自治。业主委员会是业主大会的执行机构。物业公司体现了专业化管理。可以说，二者都是服务者，且最终服务对象都是统一的，即业主。但二者又不是完全处于平等的地位，业主大会、业主委员会有权力监督物业公司履行物业服务合同，业主大会、业主委员会与物业公司是监督与被监督的关系。业主大会还有权利决定聘请和解聘物业公司，业主大会与物业公司是聘用与接受聘用、委托者与受委托者的关系，而业主委员会执行业主大会的决定，代表业主大会与物业公司签订或解除物业合同。

实务指引

物业公司的服务并不能完全满足业主、业主大会、业主委员会的需求，业主大会和业主委员会的成立和运行也存在诸多不规范的地方，导致当前物业公司与业主委员会矛盾重重。

物业公司应如何应对业主成立业主大会组建业主委员会？物业公司如何处理与业主委员会之间的关系？如何避免激烈冲突？

（一）要配合而非阻挠业主成立业主委员会。

《物权法》、《物业管理条例》等法律法规赋予业主成立业主委员会组建业主委员会的权利。作为服务者，物业公司无权干涉、阻挠业主组建业主委员会。物业公司应当顺应政策环境，换个角度思考问题，配合和协助业主成立业主大会和业主委员会，将业主大会和业主委员会看做是物业公司与业主实现更良好沟通的平台。

（二）要从业主委员会筹备之初即入手。

如果物业公司从一开始就积极配合业主成立业主委员会，那么在业主委员会成立后，双方相对也能保持良好的沟通交流，有利于物业公司顺利开展物业服务。业主大会和业主委员会属于群众自治组织，筹备阶段会面临各种困难，尤其是经费的困难，物业公司如果此时能够伸出援手，必能赢的筹备组的好感，为今后的相互理解和配合打下良好的基础。

（三）要换位思考，苦练内功。

难免会有一些小区存在激进的业主，不论物业公司如何做，他们定要先解聘物业公司而后快。这种情况下，物业公司一定要摆正自己的位置，牢记自己是服务者，千万不要为业主做主，也不要觉得委屈，要反思物业公司自身存在的问题，努力提高自身服务水平。

（四）要开展法制宣传，做好警示教育，避免极端，绝不触碰法律红线。

物业公司应当加强法制宣传和警示教育，尤其应当加强对公司内部及外聘保安员工的管理。物业公司内部可以以案说法定期开展警示教育，避免物业公司及其员工误入歧途。

法规链接《刑法》 第二百三十四条

故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的，依照规定。

《物业管理条例》 第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。