有些住宅小区，业主们有将小区分成两个或多个物业管理区域的意愿，但苦于某些部位、场地或设施设备存在共有关系，因无法分割（比如：物业管理用房只有一套，中央空调主机房只有一个等）或没法分清明确的管理责任，而无法分成几个不同的物业管理区域。
既然无法分成几个不同的物业管理区域，那么我们能否另辟蹊径采用分区自治的办法来实现业主们想分开自治的愿望呢？
本作者认为，答案是肯定的。
本作者认为，无法将一个物业管理区域分成几个不同物业管理区域，仅表示业主们对物业管理区域内的共有房屋部位、共有场地及共有设施设备的所有权不能分开，但是其使用权、管理权是可以通过业主大会对各区域业主小组以委托协议方式来实现分区自治的。这种分区自治是通过业主大会对区域业主小组以委托自治协议方式来实现的，而不是通过授权方式来实现的，因为委托是委托方业主大会和受委托方各区域业主小组，双方都必须同意才能实现，而授权方式只需要业主大会单方面同意即可，通过授权方式显然不合适。
为什么可以通过委托自治协议方式实现小区业主分区自治呢？
实际上，这种委托自治跟平时社会上业主的租房行为一样，业主本身拥有对自己的房屋所有权、使用权和管理权，但是业主仍然可以将房屋通过房屋租赁协议租给租户。租赁发生后，业主的房屋所有权虽然没有发生变化，仍然属于业主所有，但是其使用权和管理权已经暂时转移给租户，直至合同期结束。业主分区委托自治也是同一个道理，只不过分区委托自治只是将使用权和管理权在全体业主内部从全体业主暂时转移给了区域业主小组的部分业主而已。业主分区自治以后，也可以恢复为不分区自治而由全体业主共同集中使用和集中管理的状态，只要分区自治的委托期到期，或者在过了同一议题不得重议的最短时限后，通过召开业主大会会议形成对整个物业管理区域内的房屋共有部位、共有场地及共有设施设备重新共同集中使用和集中管理决议即可。
业主分区自治可以解决业主那些问题呢？
业主分区自治可以满足因不同区域业主小组业主的管理思路或管理方法的不一致而产生的管理上的矛盾或冲突。管理的区块小了，管理的设施设备对象少了，也可减少区域业主小组业主的管理负担。
业主分区自治可以满足因不同区域业主小组业主对共有房屋、共有场地以及共有设施设备的物业服务标准的不同而出现的不同需求。有的想服务标准高一点，可以增多一点房屋附加值，多一点美观，多一点更加贴心的服务，多一点享受。而有的觉得服务标准一般就行，只要经济实惠最好。
特别是不同档次的房屋，不同经济基础的业主住在同一个物业管理小区，比如，有的是独幢别墅业主，有的是联排别墅业主，甚至是有的是公寓业主，再比如，有的是花大价钱买下来的高档商品房业主，有的是回迁房业主，他们的经济基础可能不一样，他们的要求不一样，他们的生活方式和诉求不一样，甚至政府给的扶持政策也不一样。分区自治后，你也不占我的光，我也不占你的便宜，可以各求所需。
业主分区自治可以满足不同形态房屋的不同管理模式的需求，比如，商业用房、写字楼的管理模式与住宅用房的管理模式就是不一样的，业主分区自治后同样可以各求所需。
其实，业主分区自治不一定非得围上区域围墙，用较低的栏杆围一围只要能限制机动车不能自由行走，可分开管理就行。甚至，根本什么都不围，秩序维护、停车等仍然按照不分区由业主大会、业委会统一管理，仅仅对护绿、保洁、区域服务性设施设备等进行分区自治也未尝不可。
业主分区自治应该如何操作？
既然一个物业管理区域不能分成几个不同的法定意义上物业管理区域，就肯定有部分的房屋共有部位、共有场地及共有设施设备没法分或没法分清明确的管理责任。所以，
第一步，就是划分可分不可分的房屋共有部位、共有场地及共有设施设备范围，不可分的仍然由业主大会、业委会共同使用、共同管理，可以分开的部分才实行业主分区自治，比如，物业管理用房只有一套，无法分，比如中央空调主机房只有一个，没法分，那么物业管理用房和中央空调系统等就不分，仍然由业主大会、业委会统一使用、统一管理；再比如，区域绿化、区域保洁及区域服务性的设施设备等如果可以分开，那就分区自治。在划分分区自治对象的同时，还要划分分区自治的内容、自治权力和自治责任，如使用权、管理权、各区域业主是否有自行更新改造的权力，是否需要分开负担专项维修资金，是否按照区域分区计算和分配公共收益等。
第二步，划分各分区自治区域业主小组。
第三步，形成各分区自治区域业主小组与各分区自治区域的对应委托自治法律关系。要形成法律上的有效关系，必须业主大会过半业主同意，各分区自治区域业主小组也要过半业主同意。如果分区自治后相关部位、场地及设备设施的改造和专项维修资金使用的权力和责任也在分区自治之列，还必须业主大会过2/3业主同意，各分区自治区域业主小组也要过2/3业主同意。
第四步，产生各分区自治区域业主小组业主实施分区自治的执行机构（类似于业主委员会的机构），暂且称为分区自治管委会，或产生分区自治区域业主小组会议召集人。业主分区自治的权力机构是各分区自治区域业主小组的全体业主会议，分区自治区域业主小组会议的职责类似于业主大会会议业主小组的职责。
产生分区自治管委会或分区自治区域业主小组会议召集人的方式类似于业主委员会或业主大会会议召集人的产生方式。
业主分区自治还要遵守其它相关法律的规定，如：同一个物业管理小区由同一家物业服务企业管理。即使业主分区自治，也只能由同一家物业服务企业管理。各分区自治区域业主小组业主会议依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和本业主小组业主应当及时履行，但不得与业主大会作出的决定相抵触。
业主委员会应该指导和支持合各分区自治区域业主小组做好以上相关自治工作。
明确的业主分区自治可以解决很多业主隐形分区自治的业主大会、业委会组改建及日常运作过程中的问题。
首先，解决了自治区域不明确，自治对象不明确，自治权限和义务不明确的问题，避免了混糊不清，责任不明的问题。
明确的业主分区自治，把这些问题都以专项定义和讨论过的。由分区自治区域业主小组分区自治的区域、对象、内容、权限和责任等的边界与未分区自治的仍需要业主大会、业委会统一使用、统一管理的区域、对象、内容、权限和责任等的边界是明晰的。
其次，因为隐形的业主分区自治通常采用以属于该分区业主的业主委员会委员兼任各分区自治区域业主小组会议的召集人或以属于该分区业主的业主委员会委员小组代替分区自治管委会，为了保障各分区自治区域业主小组业主的权益，往往属于各分区业主的业主委员会委员的选举只能让各分区自治的区域业主小组的业主来选举，但这样会发生一些法律问题，违反了业主委员会委员须由整个物业管理区域的全体业主选举的法律规定。只要整个物业管理区域中哪怕只有一个业主提起行政撤销或向法院提起撤销的诉讼，就必定会撤销这种业主委员会委员选举方式的选举决定。
另外，为了公平起见，保证每个业主分区自治区域业主小区分别有一名业委会主任或副主任，相关方往往会给各业主委员会委员做工作要求按照其指定人选选举，但又有可能违背了各委员的意愿，甚至委员们会对抗这种非法的选举方式，从而久拖，客观上使得业主委员会长期处于瘫痪状态。
还有，当个别兼任各分区自治区域业主小组会议召集人或管委会成员的业主委员会委员资格一旦终止，就会影响了各分区区域业主小组的分区自治，本来还有过半数业主委员会委员存在，业主委员会工作还能正常运行，但必须要马上进行因个别业主委员会委员委员资格终止产生空位的补选，才能有人组织相关业主分区自治区域正常分区自治，给业主大会工作带来相当大的麻烦，因为按照法规业主委员会委员只能召开业主大会选举产生。本来业主委员会委员不是法规强制规定一定是要按照区域均匀分布的（只有硬性规定必须整个物业管理区域全体业主过半同意即可选举产生），但是，为了让属于各分区业主的业主委员会委员能够兼任各分区自治区域业主小组会议的召集人或让属于该分区业主的业主委员会委员小组能够代替分区自治管委会，那么，业主委员会委员就必须要按照区域每个区域都出人选。然而，有的区域业主因为对运作的混乱局面不满，就专门不出人选，搞得业主委员会换届也很困难，甚至，久拖不决，发生激烈的矛盾。
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