【20180928 每日一税】
@所有人：自然人一次性收取
全年出租房屋租金可免征增值税
文/李冼
这是《每日一税》为您服务的1632天，愿今天又是美好的一天。
编者按：实务中，常常发生自然人个人出租房屋一次性收取全年房屋租金，能否享受月销售额不超过3万元的增值税免征优惠呢？现就该话题有关事项各位老师讨论，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
我们知道：月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位增值税小规模纳税人，免征增值税。2020年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。
可是，实务中，常常发生自然人出租房屋一次性收取全年房屋租金，且一次性收取全年房屋租金超过3万元，能否享受免征增值税税收优惠呢？现与各位老师探讨。
一、基本规定
（一）起征点
增值税按期纳税的，起征点最高可为月销售额20000元（含本数）。
（二）销售额未达增值税起征点免征增值税
纳税人销售额未达到国务院财政、税务主管部门规定的增值税起征点的，免征增值税。
（三）增值税小规模纳税人税收优惠
《财政部、税务总局关于延续小微企业增值税政策的通知》（财税〔2017〕76号），自2018年1月1日至2020年12月31日，继续对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。
总结：2020年12月31日以前，月销售额3万元以下的增值税小规模纳税人，免征增值税。
二、特殊规定
其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
注意：增值税所称个人，是指个体工商户和其他个人。增值税税收法规所称的其他个人，是指自然人。
根据以上规定，自然人采取一次性收取租金的形式出租不动产，月租金收入不超过3万元的，免征增值税。
二、案例解析
【案例概况】王小二2018年6月30日将其自有商品房委托如意房屋中介有限公司（以下简称“如意公司”）出租，自2018年9月1日起，月租金28000元，租金每年支付一次。王小二如何缴纳增值税并开具发票？
【案例解析】
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
根据以上规定，自然人个人出租房屋无论是按月收取租金还是按年、按季度收取租金，只要租赁期内平均分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
王小二2018年6月30日将其自有商品房委托如意公司出租，自2018年9月1日起，月租金28000元，租金每年支付一次，可享受小微企业免征增值税优惠。
《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》（国家税务总局公告2017年第30号）第三条规定：其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。
第五条规定，本公告除第四条外，自2017年9月1日起施行，此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。
综上所述， 王小二委托如意公司出租房屋，因月租金28000元不足3万元，可享受小微企业免征增值税优惠。承租方需要增值税发票的，可以由如意公司代尚小二向主管税务机关按规定申请代开增值税发票。
思考：王小二个人出租房屋能否开具增值税专用发票？请说明您的观点和理由。
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