老周侃房 让房事无难事
let it be easy
文 | 老周
经过近3个小时的激烈角逐，备受关注的梅溪湖限价地块竞拍终于落下帷幕：
最先成交的是F-19地块，仅出价一笔，无人竞争，最终被正荣（长沙）置业有限公司，以底价76781万元成交，楼面地价4793.56元/㎡，溢价0%。
而另一块直接临湖的F-20地块，竞争相对激烈，一共有四家出价，但编号为1416和1433的两位买家早早放弃，而编号为1438和1439的买家紧咬不放，直到130分钟才分出胜负：
最终福州康安利信投资有限公司以总价91987万元，溢价44.5%，楼面地价7088.2元/㎡，拿下该限价地块；
如果老周没猜错，这个半路杀出个程咬金的“康安利信”，其实是福晟集团旗下公司。
其实话说回来，对于已经拿下F19的正荣来说，F20就相当于“出海口”，势必是要拿下滴。（同是HU建人，相煎何太急！）
今天的重头戏，当属B50；
竞价之前，已早有共10位买家出价，而最早的一位是在四天前，可以想象接下来竞争之激烈了！
竞价从中午12点19分57秒开始，果不其然，这块“肥肉”30分钟就达到150%的最高限价后“熔断”，将于12月29日上午9点30分通过摇号产生最终买家。
而根据149175万的成交最高限价（溢价50%），可以测算其楼面地价为6152元/㎡.
今天这三块地，两个紧挨城市岛，一个靠近中轴线，简单说，都是极佳的好位置。
其中B50地块位于赏月路与雪松路交汇处的东南角，与至今仍稳坐（站岗）“地王”的建发央著对角，规划指标里，建筑限高180米，局部可达200米；
B50土地规整，周边道路均很发达，北临双向8车道的雪松路，西临双向6车道的赏月路，东临双向4车道的映日路；南靠梅溪湖中轴景观带里的银杏林与映日艺术公园；
距离地块10分钟步行范围内，有西雅中学和天顶小学（在建），以及地铁2号线梅溪湖西站、梅溪湖景观等。
另外，根据11月上旬公布的梅溪湖新城二期的规划，规划中的图书馆位于该的西边，步行距离也不超过10分钟；
而F-19和F-20地块，更是一线临湖的绝版位置，容积率均在7以上，商住比略高，大约为55开；
与F-19和F-20地块一路之隔，就是在售的金茂湾，目前毛坯售价在1.1W左右。
今天的限价地竞拍，老周总结了六大看点，算是管中窥豹吧。
看点一：
昔日“地王”如今再拿“限价地”
此次F-19的竞拍，毫无波澜，除正荣一家外，无人出价。而正荣集团，正是2016年梅溪湖的首个“地王!”
2016年，正荣以总价112208万元，折合楼面地价4147元/平米，溢价46%，取得如今的正在销售的“梅溪正荣府”地块，目前洋房销售价格在1W3-1W5左右；
而值得一提的是，项目首次开盘，高层起价仅8100左右。（详情点击蓝字阅读）
看点二：
最高限价熔断
三块地都是住宅最高限价9970元/㎡，有所不同的是，B50的竞拍最高限价为149175万元，折合楼面价为6152元/㎡，而对角的“建发央著”（点击蓝字阅读踩盘文章），楼面地价已达9241元/㎡；
所以其实竞拍结果出来之前，我们也能百分百肯定，结果只能是通过摇号产生“最终赢家”！
看点三：
一年内开工
这一批次的梅溪湖三块限价地，均在交易条件的最后一条注明：竞得人不得转让，且必须一年内开工建设，否则收取闲置费，两年内未开工依法收回。
这一点，是此前所有限价地交易条件里没有的。虽然按照国家土地管理条例，出让两年内未开工，可依法收回，但在交易条件特意强调，实属罕见。
以老周看来，ZF之所以明确约定，原因只有一点：
这三块地处梅溪湖热点板块，且位于一期通向二期的中轴线核心位置，如果长期闲置，势必会对板块的形象、特别是二期的建设开发造成重大影响。
看点四：
站岗“地王”如何接招？
今天的限价地一出，最尴尬的，要属“地王”建发央著了，9241的楼面地价，对比F-19仅4793的楼面地价，一路之隔，相差竟然高达4448元/㎡！！
即便考虑到F-19和F-20商业占比较多（但位置更好），而去对比住宅占比八成的B50，人家熔断了，楼面地价也才6152，
相差3000元/㎡！简直就是赤果果的挑衅啊！
即将开盘的建发央著如何接招，值得期待！
看点五：
住宅最终会卖什么价格？
首先毛坯的价格，已经很明确了：就是均价不超过9970元/㎡！但值得注意的是，这三块地并未像有些限价地块，明确要求“带精装销售”。
且三块地的竞拍条件里，都有这么一条：精装修价格不计入房屋销售价，精装修的价格由住建委按规定执行。
这个“按规定执行”，既没说按什么规定，也没有具体约定金额，令人回味无穷！
如果按照“629价格监制”文件要求（不确定是否按次执行），“精装修价格不得超过毛坯价格15%”，那么推测带装修产品的价格应该在11500元/㎡左右；
相比纯毛坯出售，1500元/㎡的精装价格，毕竟还是可以想想办法扣点利润出来滴。
看点六：
这个限价是怎么测算出来的？
今年的“限房价，竞地价”土地新政出台，至今已有十余块限价地相继挂牌，此次为第三批次限价地。
今天这三块地，所有的住宅均限价9970元/㎡，值得注意的是，就在12月22日，高铁新城板块挂出限价地，位于明昇壹城附近的068地块，住宅同样限价9970元/㎡。
而大王山片区，则限价8500元/㎡，很多人表示不解？大王山那个鸟不拉屎的地方，顶多值7K，还限价8500？！why？
而另外，限价地最多的雨花区和南城，价格基本锁定在8k以内！除金地摇号竞得的路桥地块，其余的住宅限价，基本符合周边实际行情！
这是下一盘怎样的棋？！
以老周看来，其实ZF的意图很明显：打击热点，稳定老区，扶植新区！
打击热点，指的是在热点板块或热点楼盘附近，拉低价格预期；梅溪湖和高铁板块均限价9970，对应的是地王建发央著和明昇壹城；
今年的几次开盘，明昇壹城虽然成功拿到毛坯1.25W的预售批准，但以老周看来，明显是价格高估了。
ZF要想达到控制房价的目的，这一招也是迫不得已。
而与此形成鲜明对比的是：很多人不理解大王山8500的限价。顺便说老周其实不仅是24K滨江铁粉，更是大王山的最早推荐者之一。
大王山的位置虽稍偏，但一则占据湘江一侧，且从现有的规划和配套，几乎都是“大手笔、高起点”，未来可期；
另外很重要一点，大王山板块，目前除了恒大，其余的地块均未出让和开发，算上拍地和建设周期，能大批量拿出房子来销售，起码是2年以后的事了；
而且老周曾在知识星球里说过：大王山未来的最大机会，其实是对接湘潭九华，曲线救国实现南城未遂的“长株潭融城”。
总而言之，“限价房”和“限价地”的游戏规则，其实已经基本定好，接下来，就看怎么玩了！
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