房地产是一种非常复杂的资产,兼具微观与宏观,需要明白底层逻辑才能直击本质!
前面一篇分析,通过资本的底层逻辑分析了房地产,结论很简单,房子的资本回报无法覆盖资本成本,必须靠资本升值,也就是房价的上涨来弥补,让投资房地产有利可图。这里的关键在于房价上涨,而房价,上涨则是一个宏观问题。
分析房价上涨这个宏观问题,需要合理的框架。“房即是债,债即是房”才是房价的宏观逻辑。房地产是信用现象。房地产价格的长期上涨,是因为以房地产为核心的信用创造机制,形成了长期信用扩张周期。
每个人都需要住房,但需要不是需求,只有购房人有钱购房,需要才能变成需求。如果只是现金全款买房,很大一部分人根本无法买房,房价也不会是现在这个样子。正是因为按揭贷款的存在,才让大多数人可以借贷买房,用未来的现金流支付贷款,把需要转换成了需求。居民的按揭贷款支撑了房地产,创造了信用。
信用基于预期,预期是对未来的判断。正是因为大多数人判断未来房价会涨,所以才会借贷买房,把未来的现金流提前透支到今天,支付购房款。但是,对未来的预期,是基于今天和历史。未来房价上涨的判断,是基于之前大家借贷买房,不断推高房价的历史现实。这就形成了一个正反馈循环:预期房价上涨,所以借贷买房,增加了需求,推高了房价,更高的房价进一步改变和强化了所有人的预期,吸引更多人贷款买房。预期在正反馈循环中得到自我实现,不断加强,有了自己的生命力。正因为以房地产为核心的信用创造机制是正反馈的,信用扩张周期才可能持续很长时间,因为正反馈循环机制可以用输出创造输入,自我强化,自我延续。房价既是结果,也是原因。更高的房价,是更多居民债务的结果,更是居民借更多贷款的原因。这种信用扩张周期可以延续很久很久,看似非理性的价格还可以变得更高,让所有质疑者闭嘴。
但是,长期信用扩张大周期也是有尽头的。在拐点处,居民现金流的耗尽,将导致周期反转,开启不知要持续多久的下行大周期。虽然信用创造是无中生有,并没有物理极限,但负责创造信用的合格借贷人是有物理极限的。
数据分析显示,居民贷款的变化,可以解释高达98%的中国房价变化。房价与居民贷款,两位一体,是一个硬币的两面。这就是为什么说“房即是债,债即是房”。由于增量改变价格,只有居民贷款的增量持续增长,才能推动房价持续.上涨。进一步的数据分析显示,在目前的交易量水平,居民平均每月必须新增贷款5000亿以上,才能维持房价不跌。这就如同安徒生童话里面穿上了红舞鞋的小女孩,不能停止,必须不断跳舞。“穿着你的红鞋跳舞,一直跳到你发白和发冷,一直跳到你的身体干缩成为一架骸骨。”
但是,各种分析表明,居民的现金流已经枯竭,可支配收入只有不到3%的剩余,平均每人每年剩下500块钱。这已经达到了居民扛鼎的物理极限。另一方面,居民杠杆升高抑制消费。这已经是得到了央行量化分析的证明。目前,中国居民债务与GDP的比例衡量的杠杆率已经达到70%,超过了目前美国的水平,恰好达到了30年前日本房地产泡沫破裂时的位置。
房地产是信用现象,信用影响一切。信用影响价格水平的方式是信用脉冲,也就是增量信用。影响中国房价变化的是居民创造的信用脉冲,也就是居民贷款的增量。这个数据是目前世界上最重要的一个宏观数据。
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