谁借债，谁印钱，房即是债，债即是房

房地产是一种非常复杂的资产，兼具微观与宏观，需要明白底层逻辑才能直击本质!

前面一篇分析，通过资本的底层逻辑分析了房地产，结论很简单，房子的资本回报无法覆盖资本成本，必须靠资本升值，也就是房价的上涨来弥补，让投资房地产有利可图。这里的关键在于房价上涨，而房价，上涨则是一个宏观问题。

分析房价上涨这个宏观问题，需要合理的框架。“房即是债，债即是房”才是房价的宏观逻辑。房地产是信用现象。房地产价格的长期上涨，是因为以房地产为核心的信用创造机制，形成了长期信用扩张周期。

每个人都需要住房，但需要不是需求，只有购房人有钱购房，需要才能变成需求。如果只是现金全款买房，很大一部分人根本无法买房，房价也不会是现在这个样子。正是因为按揭贷款的存在，才让大多数人可以借贷买房，用未来的现金流支付贷款，把需要转换成了需求。居民的按揭贷款支撑了房地产，创造了信用。

信用基于预期，预期是对未来的判断。正是因为大多数人判断未来房价会涨，所以才会借贷买房，把未来的现金流提前透支到今天，支付购房款。但是，对未来的预期，是基于今天和历史。未来房价上涨的判断，是基于之前大家借贷买房，不断推高房价的历史现实。这就形成了一个正反馈循环:预期房价上涨，所以借贷买房，增加了需求，推高了房价，更高的房价进一步改变和强化了所有人的预期，吸引更多人贷款买房。预期在正反馈循环中得到自我实现，不断加强，有了自己的生命力。正因为以房地产为核心的信用创造机制是正反馈的，信用扩张周期才可能持续很长时间，因为正反馈循环机制可以用输出创造输入，自我强化，自我延续。房价既是结果，也是原因。更高的房价，是更多居民债务的结果，更是居民借更多贷款的原因。这种信用扩张周期可以延续很久很久，看似非理性的价格还可以变得更高，让所有质疑者闭嘴。

但是，长期信用扩张大周期也是有尽头的。在拐点处，居民现金流的耗尽，将导致周期反转，开启不知要持续多久的下行大周期。虽然信用创造是无中生有，并没有物理极限，但负责创造信用的合格借贷人是有物理极限的。

数据分析显示，居民贷款的变化，可以解释高达98%的中国房价变化。房价与居民贷款，两位一体，是一个硬币的两面。这就是为什么说“房即是债，债即是房”。由于增量改变价格，只有居民贷款的增量持续增长，才能推动房价持续.上涨。进一步的数据分析显示，在目前的交易量水平，居民平均每月必须新增贷款5000亿以上，才能维持房价不跌。这就如同安徒生童话里面穿上了红舞鞋的小女孩，不能停止，必须不断跳舞。“穿着你的红鞋跳舞，一直跳到你发白和发冷，一直跳到你的身体干缩成为一架骸骨。”

但是，各种分析表明，居民的现金流已经枯竭，可支配收入只有不到3%的剩余，平均每人每年剩下500块钱。这已经达到了居民扛鼎的物理极限。另一方面，居民杠杆升高抑制消费。这已经是得到了央行量化分析的证明。目前，中国居民债务与GDP的比例衡量的杠杆率已经达到70%，超过了目前美国的水平，恰好达到了30年前日本房地产泡沫破裂时的位置。

房地产是信用现象，信用影响一切。信用影响价格水平的方式是信用脉冲，也就是增量信用。影响中国房价变化的是居民创造的信用脉冲，也就是居民贷款的增量。这个数据是目前世界上最重要的一个宏观数据。