炒房客，大撤退！

好像，一线城市很热。

好像，准一线城市很热。

好像，重点二线很热。

你感受到市场的热度了吗？评论区告诉我。

当整个市场经历了至少一年的淡季后，当高层、地方拼命救市之后，当首付、利率、X限全部放松之后，楼市是不是真的迎来了旺季？还能不能自住买房、资产配置？

我挑选了3个城市：

杭州、武汉、郑州。

聊一聊，验一验。

1

杭州的热，全部在打新上。

让很多杭州富豪心心念念的IFC，终于来了！

房源数量：232套

房源面积：155-192㎡

房源均价：69800元/㎡

摇号门槛：无房无贷360万；其他情况720万

登记时间：6月18日~6月20日

总价1000万到3000万不等。

结果出来了：

杭州史上最热红盘领证，之所以这么热，一是价格最贵，整个杭州限价最高的楼盘；二是价差极大，万科大都会79号11万，绿城留香园8-11万，中海御道8-11万，倒挂至少2万；三是很八卦的一点，杭州口碑房企——滨江，其老板戚金兴也参与摇号，为IFC再次增添了一点神秘度；四是拿地之后将近3年才迎来首开。

倒挂+拥江+亚运村+150米天际线。

四者结合，神盘附体。

同样的楼盘还有：

三墩北融信如澜轩，倒挂2万。

望江新城新世界江明月朗园，倒挂2万。

未来科技城华润杭珹未来中心，倒挂2万5。

钱江世纪城融信傲世邸，倒挂4万。

江河鸣翠68500，7600多人，中签率不到6%。

华润杭珹未来中心，整体中签率9.94%。

新世界江明月朗园，整体中签率11%，免于五年限售。

BUT！

杭州二手房，却冷得彻骨。

5月，杭州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二手房门槛松一松，落户就能买；交易税费降一降，增值税征免年限5改2。

尴尬的是，1、二手房挂牌量激增，2、大量业主降价抛售。

好消息：

5月，杭州卖了4850套二手房，比去年同期仍少了2000套，但比4月多卖了25%。

坏消息：

1、6月，全市（除富阳、临安）二手挂牌量猛增2万多套，达到了惊人的22万套。

2、为什么增长？大量业主割肉，以价换量。5月二手房成交均价32098，环比前两个月下降了1000。

2

武汉的热，全部在热门板块上。

福星惠誉·月亮湾壹号，市场热度很高。

位于武昌滨江，非常热门的板块，市场关注度很高，最关键的是，月亮湾壹号面积不大，只有123-182平，毛坯，均价3万。

从入市，市场关注度都很高。

一期即将交房，听说相对靠谱。

二期首开热度局很热，4月15日取证，4月16日开启认筹，认筹金50万，4月22日网开。

二期再开，认筹约500组，首开房源仅300套，销售额14个亿，网签275套。

在5月全武汉备案套数中排名，月亮湾壹号名列第一。

为什么热：

单价33000，明显低于项目实际价值。

户型面积不大，很多改善群体都可以接受。

武昌滨江，板块价值也很大。

隔壁武汉长江中心4.8万，一下子拉高预期。

紧邻和平大道，多条地铁交汇。

配套非常齐全。

整个武昌滨江在售房源非常少，只有联投中心、武汉长江中心和龙湖清能天奕三个盘在售。

武汉长江中心均价4.5万/平了，高区看江房源超过5万/平；长江悦是月亮湾壹号主要竞品，价格在3.3-3.9万/平之间，价差较大，整体带装修均价高于月亮湾壹号3000元/平左右；联投中心毛坯均价约3.5万/平，都是275-313的大平层，总价高。

BUT！

武汉市场，非常一般。

最典型的两个BUG是：

1、光谷价格已经非常高了，香港置地和南山地块已经突破3万，光谷再牛逼，这房价跟主城很多优质板块都差不多了，跟左岭、流芳、花山的价差拉得很大了，未来能涨多少？还能涨多少？

2、华科附近的琨御府和泛悦城已经3万，甚至3万4了，价格很高了，同样是武昌板块，沙湖核心的次新二手房和学区房也就3万5-4万5，这里的二手房能涨多少？二手房还能卖得动吗？

都要打很大的问号。

3

郑州的热，全部在个别楼盘上。

华润，两次售罄40个亿。

保利璞岸，20个亿。

万科古翠隐秀，去化8成。

之前我文章说过，幸福里的火热是现象级的。

5月开盘，10分钟20亿，356套全部售罄！

6月开盘再次售罄20个亿，272套再次售罄。

华润，很牛逼。

149㎡冻资130万/全款420万， 179㎡冻资150万/全款510万， 270㎡冻资 230万/全款760万，冻资同步需完成房查及征信资料提供，全款冻资无须征信资料，不参与冻资后续无法参与幸福里相关活动。3-车位冻资为40万，车位按揭客户冻资金额5万元（需备注车位款**万）。

两次开盘、两次火爆、两次刷新纪录，在当下一潭死水似的郑州市场，妥妥的流量王。

拿地60多亿，是最值得关注的一拍，

验资20万，验资100多万，车位验资，

稀缺、安全。是幸福里的底气。

东区，东站，天筑旁，豪宅，所有的IP堆在一起。

从天筑，到海马，哪怕海马产品多年不变，依旧非常畅销。

安全这一块，去年6年拿地，今年5月开盘，持续了差不多1年，这一年郑州发生了太多烂尾、交房的事故，但，华润很安全。

一个稀缺又安全的豪宅，没有人会拒绝。

购房者、普通人、市场。

华润幸福里是郑州市场最扎实的楼盘，地段、交通、高铁、地铁、水系、商务、商业、圈层，多重BUFF叠加。

总价在420万到800万，恰好是北龙湖门槛以及门槛之下，对中产、拖家带口、配套烟火，适合才是最好的。

之前郑州大部分楼盘开盘，需要验资的不多，验资两轮的不多，车位还需要验资的更不多，3大BUFF，用脚投票才是最重要的。

华润幸福里、保利璞岸、万科拾蜜森语、万科古翠隐秀……

BUT！

郑州市场很一般。

远郊卖不动，

二手房卖不动，

学区房也受挫了，

大量的新房卖不动，

大量的公寓写字楼卖不动。

4

数据永远是冰冷的。

关于杭州的争论，一直存在：

2021年，杭州数字经济增加值4905亿，占生产总值的27.1%。

2021年，杭州卖地收入3084亿元，

土地财政依赖度超过140%，排名全国第一。

5年，杭州卖地收入达到了惊人的13056亿。

2014年，阿里巴巴在纽约证券交易所正式挂牌上市。

2015年9月，杭州获得2022年亚运会主办权。

2015年，轰轰烈烈的货币化棚改，高达2000亿。

从六普到七普，十年间增加324万，全国最快之一。

造成的结果是什么呢？

2015年，杭州均价1万6；

2016年，杭州均价2万2，

2017年，杭州均价2万8万；

如今，想要在杭州找到3万以下的楼盘，少之又少，能找到的，全部都需要打新，更难抢，这就是杭州市场的现状。

但是现在，杭州完美的逻辑线正在被现实打破。

市场遇到了最大的瓶颈，当开发商的拿地能力受到限制，当购房者的购买力受到限制，当政府的卖地能力受到限制，市场便不可避免进入了下行周期。

以前行之有效的手段，玩不动了。

5

1、你所在城市热不热？告诉我。

2、不合适、不敢、没钱，就不要买。

3、不买房，没什么大不了的。

4、有钱、想投资，一定要去大城市、核心板块。

5、一定要去熟悉的城市，否则不要去。

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