中南建设，管理提升、销售大增，深耕与扩张并进

事项：

4月26日，中南建设发布2017年年度报报，公告17年度实现营业收入305.5亿元，同比降低11.3%；实现归母净利润6.0亿元，同比增长47.8%；基本每股收益0.16元，同比增长40.0%；向全体股东按每10股派发现金红利0.20元（含税）。

主要观点

1、17年业绩同比+23%，毛利率处于低位、但预计望逐步改善

公司17年实现营业收入305.5亿元，同比降低11.3%；实现归母净利润6.0亿元，同比增长47.8%；基本每股收益0.16元，同比增长40.0%；毛利率和归母净利率分别为16.3%和2.0%，同比分别-0.1pct和+0.8pct，由于公司结转周期较长、目前仍结算14-15年的低毛利率项目，随着16-17年涨价项目进入结算，后续毛利率料将逐步改善；三项费用率费合计9.3%，同比+1.8pct。报告期末，资产负债率和净负债率分别为90.5%和233.2%，分别提升4.3pct和53.3pct，负债率上升源于公司在土地市场的快速扩张。

2、销售大增158%，预收账款大增71%、保证明年业绩量质齐升

17年公司实现销售金额963亿元，同比增长158.2%，估算权益销售金额660亿；18年权益销售目标880亿，同比增长33.3%；按照70%的权益比例推算18年计划销售金额增速30.5%。17年末预收账款684.3亿，同比增长70.9%，可覆盖16年地产结算收入3.05倍，未来业绩将得到充分保障。考虑到公司项目布局以长三角三四线城市为主，该区域16-17年市场火热，房价涨幅较大，当期销售净利率得到大幅度改善，明后年业绩或将“质”与“量”双升。

3、深耕长三角、加速全国布局，快周转推动三四线销量大增

17年公司在长三角区域销售面积占比71%、销售金额占比79%。17年公司加速全国布局，在继续深耕长三角的基础上新进深圳、宁波、郑州、成都、西安、昆明等29个热点城市，拿地面积1,499万平方米、对应货值1,907亿元，其中长三角区域拿地面积占比64%、中西部28%。17年末公司可售面积2,372万方（长三角占比52%），未结算面积3,527万方（长三角占比58%），土地储备充裕。在项目开发周期方面，公司运营管控高效，秉承“六先六快”政策，在多个三四线城市项目实现拿地后5个月开盘，推动三四线销量大增。

4、建筑业务转型升级、PPP业务加速发展，区块链转型继续推进

建筑方面，中南建筑成功扭转连续数年利润率下滑的趋势，新签合同额达312亿元，同比增幅达50.3%，其中3亿元以上项目累计221.9亿元，占比71.1%；全年成功获取19个PPP项目，合同总额超170亿元。此外，在新兴产业投资孵化方面，智链形成了农产品及其他商品的区块链溯源防伪解决方案并成功在善粮味道项目上得到运用；善良味道完成区块链农产品质量认证及新生产平台的开发、第一代区块链认证包装米产品的研发、线上销售渠道的搭建，第一批区块链认证大米产品于17年末推向市场。

5、投资建议：管理提升、销售大增，深耕与扩张并进，维持“推荐”评级

中南建设作为深耕三四线市场的开发商，在长三角地区具有极强的市场影响力，17年度销售额大增和丰富的预收账款保证了未来业绩释放，预计未来毛利率也将有所回升，同时17-18年公司明星管理团队的逐步到位，提升公司经营效率、推动公司后续销售高增。此外，PPP业务赋予了公司不一样的战略方向和成长活力，未来有望为公司锦上添花。鉴于预收款大增以及预计毛利率将有所回升，我们将公司2018-20年每股收益预测分别上调至为0.61、0.87和1.02元，目标价为8.50元，维持“推荐”评级。

6、风险提示：房地产市场下行风险