掘金姐：华为老兵，房产投资实战专家，专注大湾区房产配置。
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最近几年，深圳房价上涨很快，已经快到让很多人怀疑人生。
然而，是不是代表深圳的所有房子都涨的很快呢？
绝对不是。
掘金姐的一位好友，原本因为他3年前入了南山某楼盘而沾沾自喜，这可是网红片区啊，地球人都知道深圳南山涨的快。
但他悲催的发现，他买的房子，竟然涨幅还没有跑过坂田的某楼盘！
于是，他对我发出了灵魂拷问：
为什么我买的房子，总是涨不过别人的？？？
当然是因为你“傻”呗！掘金姐心里想着，嘴上没敢说出来。基本的求生欲还是要有的。
今天这篇，我们严肃认真的答疑解惑，献给所有对此有疑问的朋友。
但愿你们看过此文后，能逢山开山、遇坑避坑，以精准而毒辣的眼光，买到超过别人涨幅的房子。
01
先来测试一下，假如你作为一个购房者，以下几道题你选YES的有几个？
国家又出调控政策了/房贷利率上升了/三价合一了，再等等，房价要跌了！
业主怎么一点价都不肯让？什么，还涨价了？这么坑，老子不买了，谁爱买谁买！
这房子都10年的房龄了，太老了吧！外墙还那么旧，我要买新房！
预算有限，市区这种老旧房子80平都上一千多万了，不如我在观澜/横岗直接买个别墅，一步到位，一家人住着多舒服！
这房子不行，楼层太低/朝向不好/靠马路/门窗都生锈了/只有一个卫生间……
南山涨这么多了，罗湖一直都不涨，卖掉换南山！
如果你的答案都是YES，
恭喜你，以上全错！
02
为什么我们说要买房？
为什么说买房不能等？
以房子为代表的大宗商品，我们叫它们为资产。
与它们关联性最强的，是货币政策。
货币政策，就是货币当局，比如中国的央行或者美国的美联储，根据经济形势进行逆周期调节，从而实现物价稳定、经济平稳增长、充分就业、国际收支平衡和金融的稳定。
在经济形势不好的时候，国家通常采用扩张性的货币政策，通过释放货币、降息等来刺激社会的需求，鼓励大家投资、消费。
欧美国家都搞到零利率、负利率，也就是钱放在银行里没有利息，甚至还变少，以此来刺激大家投资、消费。
而当经济过热时，就采取紧缩性的货币政策，比如加息，鼓励大家把钱存银行，不鼓励消费。
为什么过去这么多年，房价一直涨？
因为我们的货币政策，整体来说，是偏宽松的。
央行通过各种货币政策工具投放了大量的基础货币。
货币宽松时，不管经济情况如何，以房产为代表的资产价格通常都是上涨的。
买房，实际上是你对冲宽松货币政策的手段。
如果你认为未来的1块钱，会比现在的1块钱更值钱，你大可以坐等房价下跌。
我不是劝你任何时候无脑买房。
我只是想说，在你资金没有更好去处的情况下，无论刚需还是改善投资，都是越早下手越好。
同样现价12万的楼盘，别人早你一年入手，单价在3万；而你入手仅仅晚一年，按单价4万来算，涨幅就从300%变成了200%。
永远不要看空资产价格，尤其是大城市的房产。
随便一次看空，会让财富损失到生命不可承受之重。
03
新人、新钱、新城、新房，很多人喜欢买新城和新房。
“xx板块房价又涨了！”
“xx楼盘开盘日光！”
这并不奇怪，人性使然。
新城区，通常都有各种高大上的规划。
新房，也有着更为先进的设计理念，更符合人们的居住需求。
谁不喜欢更宽敞的小区、更新颖的外观、更强的现代感、更友好的户型，以及视觉更具美感的房子。
何况交易流程和交易费用上，新房对比二手房也有更好的优势。
所以，差钱的不差钱的主，看到新城、新房，都容易眼冒金光，只关心房子新不新，完全忘记了房子的地段和位置。
且慢！
你可知道，90%的新城，最终只是新城，甚至以鬼城收场？
因为造新城实在是太贵了！道路，地铁，超市，医院，学校，哪个不要花钱？
记住一个数据，通常一个100万人口规划的新城，耗资至少5000亿。
请问一个城市大大小小的新城遍地开花，钱从哪儿来？
你可知道，即使规划最终落地了，即使新城的新房价格节节攀升、热销疯涨，但一旦变成二手房，就会沉寂冷静，几年都没有增幅？
也就是说，新房市场，和二手房市场，完全是割裂的两个市场。
“姐，我去年买了套房子，1000万，今年升值了，我朋友买的隔壁二期，花了1300万！”
“哇，涨幅杠杠的。你赶紧卖掉啊，1年时间净赚300万。”
“卖掉的话，只能卖800万。”
你品，你细品。
房子其实和汽车一样，都是一手情节极其严重的商品，所谓“落地打7折”。
所以明白为什么看上去房价涨了，但是你没赚到钱么？
新房表面上的涨幅，与二手房的涨幅，不可同日而语。
成熟的买家，只买二手房，或者没有溢价的新房。
世界那么大，选离单位近的。
04
“这个户型得房率不够高，阳台不够大”
“这个装修标准太差了，新风都没有”
“开发商不是万科/中海，品质不好吧”
“这个楼层太矮了，视野不好”
有一类人，从城西看到城东，从城南看到城北，上可九天揽月，下可五洋捉鳖，看了大大小小无数楼盘，也没有看到中意的。
带看的中介都急了，“姐/哥，没有十全十美的房子啊，还是先上车吧，将来再置换。”
然而，日复一日，年复一年，众里寻Ta千百度，Ta却不在灯火阑珊处！
直到房价飙升，直到原来的房屋总价变成了首付，这类人才会捶胸顿足，懊悔不已。
表面上看，是他们过于追求完美，错过了上车时机。
然而我们透过现象看本质，为什么他们那么挑剔？
是不是他们内心深处，始终还是嫌弃房子价格太高？
他们的心理价格，始终落后于市场价格。
他们总是希望找到笋盘，找到9折、8折，甚至7折的房子！总想着捡漏。
可是，这世界上哪有这么多笋盘，哪有那么多漏可捡？
真正的笋盘，在流入到市场上的普通购房者之前，有无数的中介和无数虎视眈眈的专业投资人盯着，他们的眼光和决策速度，远高于磨磨叽叽，看房八遍还要嫌弃这里那里的你。
所以，捡漏心理害死人，千万要杜绝！
楼市旺季时，能抢到房子就算不错了，业主不返价就算良心了。
只有淡季时，你才能有机会挑挑拣拣。
然而，请你扪心自问，淡季时你确定自己会果断下手，而不是再等等看？
如果可以，千万别等。
因为等久了说不定你连买房的资格都没有了。
05
还有一种原因，会影响到房子的涨幅。
就是板块轮动效应。
这个概念最早来自于股市。意思是当一个板块涨完，就轮到下一个板块接力上涨。
在房地产中，板块轮动现象同样存在。
刚开始，新区品质楼盘开始日光，板块炒作开始。
紧接着，老城市中心二手次新房开始跟涨。
然后，外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨。
最后，你最最看不上的市中心老破大竟然也开始涨价了！
这就是我们说的楼市板块轮动效应。
利用这个规律，当市场开始启动时，你就能迅速反应过来，现在的板块轮动到了哪个片区，然后就不要追涨啦！
乖乖的提前布局进去，等着吃下一波涨幅不香么？
看到这里，是不是终于明白了为什么你的房子总是涨不过别人？
看不懂国家调控政策的本意，喜欢远郊新城精装修新房，总想一把捡个超低价笋盘，稀里糊涂追涨……
记住，买房一定要趁早！
买你买得起的，别买你想要的。
人贵有自知之明，而后才能有开挂的人生。
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