光耀地产"破产"事件的台前幕后(图)

光耀地产地产"破产"事件成为这两天房[简介 最新动态]企最大的热点，从我目前掌握的情况来看，虽然光耀地产还不是法律意义上的破产，但资金链断裂、企业运营停滞、人员纷纷离职、项目纠纷不断，基本处于崩溃的边缘。

光耀地产破产事件相关人物

光耀地产地产发端于惠州，此后将总部迁至深圳，是第一家走出去的惠州本地房企。尽管光耀地产目前在全国范围内已经涉足了惠州、深圳、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市，但光耀地产仍然有六成的项目在惠州，并没有因为全国化而改变核心布局。

这次光耀地产的危机缘于多笔借款到期无法偿还(见下表)，导致资金链出现了很大的问题。据微信文中的深喉爆料称，光耀地产去年向韩亚银行借款8500万元，成本高达21.6%，如果属实的话这绝对称得上饮鸩止渴了，更充分说明光耀地产的短期现金流出现了致命问题。

光耀地产危机的深层次原因我认为主要在以下四个方面：

第一，区域布局。光耀地产在北京的项目早已售罄；上海收购的涵璧湾[最新消息 价格 户型 点评]属于远郊别墅，销售情况惨淡，CRIC数据显示，2009年开盘以来，共推出41套，截止目前共成交19套，去年更是仅成交了1套；天津、临沂、威海都是市场压力较大的城市。而以惠州为核心的华南区域的竞争则非常激烈。刚在惠州起家的时候，光耀地产在当地具备一定优势。但最近几年，巨无霸房企恒大[简介 最新动态]、碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]、华润等纷纷进入惠州，市场的竞争日趋白热化。另外，即使市场火爆的2013年，惠州商品住宅供求比仍然达到1.11:1，市场压力较大。除此之外，光耀地产在华南的其他几个城市同样也存在这样的情况。

第二，产品线。光耀地产的一大产品线是全球候鸟度假地[最新消息 价格 户型 点评]，之前还专门成立所谓候鸟度假地产品事业部，压重注在休闲度假地产上。事实上，我对这样的产品非常不看好。首先，早先休闲度假的购买者主要是投资需求，但近几年投资梦已然破灭。其次，近两年进入到这个领域的超级航母络绎不绝，项目的销售压力可想而知。再次，类似威海、惠州这种区域已经成为类似产品重灾区，回天乏力。据称，光耀地产还耗资30亿元(肯定不会投那么多)在韩国开发旅游项目，不管投入多少都必定是“肉包子打狗，有去无回”。光耀地产把赌注压在休闲度假产品上，失败是必然的。

第三，多元投资。2012年，当很多房企涉足能源资源领域之时，光耀地产也未能免俗。2011年9月，光耀地产入主湖南永州资源，并向伍泽松借款6000万元，上市公司新都酒店违规担保。由于开采资源的资金消耗很快，光耀地产的投入巨大但收益甚微，最终也引发资金链危机。

第四，运营模式。公司结构的调整和职业经理人的频繁更替都影响了企业的正常运营。今年年初，公司的结构发生变化，光耀地产集团和金源控股合资成立光耀地产金源，不到半年的时间，光耀地产就曝出了资金链断裂的问题。另外，光耀地产金源的首任总裁袁毅目前已经离职，此前李丁也从候鸟事业部总裁任上辞职。从我了解到的情况来看，光耀地产更重视营销企划，在案名、广告等环节的投入不遗余力。在《深圳特区报》上，几乎周周都能看到光耀地产的广告。但在今天，只管企划不抓运营的房企注定是艰难的。

有消息说，郭耀名想效仿当年的顺驰，把不良资产出手后，准备东山再起，之前和金源合作也是这个过程中的一步，但在我看来，这已经是不可能的事了。