为进一步提升律师“工改”项目法律服务水平，近日，中山市律师协会组织梳理“工改”相关的法律法规及相关政策，编写了《中山市律师办理村镇低效工业园改造升级项目法律服务业务操作指引》，从事前、事中、事后三个方面，阐释律师承办“工改”项目法律业务时需要注意的事项，为“工改”项目提供法律支撑，指引“工改”各项工作走深走实，在促进中山经济高质量发展中贡献律师力量。
中山市律师办理村镇低效工业园改造升级项目
法律服务业务操作指引
目录
第一章 总则
第二章 前期准备
第三章 前期调查
第一节 一般规定
第二节 调查工作程序
第三节 调查的内容和基本要求
第四章 编制方案
第五章 拆迁安置补偿
第六章 开发建设
第七章 竣工交付
第八章 附则
第一章 总则
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第1条 制订目的
为提高我市律师承办村镇低效工业园改造升级（以下简称“工改”）项目法律业务的服务水平，指导、帮助和规范我市律师办理工改项目法律业务，依据相关法律、法规、司法解释、规章、政府规范性文件、地方性法规，结合我市工改项目的实际情况，制定本业务指引。本指引供律师在办理工改项目法律业务中参考和借鉴，并不是律师执业或办理工改项目的强制性规范。
第2条 概念界定
2.1 本指引所称工改项目，是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“工改”政策，在工改项目规划范围内，对建成较早的低效工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。
2.2 拆迁人，是指依法取得建筑物拆迁许可证的单位。
2.3 拆迁单位，是指依法取得拆迁资质的建筑物拆迁企业。
2.4 被拆迁人，是指被拆除建筑物的所有人和使用人。
2.5 承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
2.6 被拆迁建筑物，指工改项目范围内的被拆迁的建筑物，包括永久性建筑和临时性建筑及附属物。
2.7 违法建（构）筑物，是指违反法律、行政法规、行政规章、地方性法规和政府规范性文件的规定而建造的建筑物和构筑物。
2.8 村民委员会，是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。
2.10 村集体经济组织
传统意义上的村集体经济组织是指在行政村范围内，以集体所有制为主要特征的一种组织形式，即由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能、按劳分配的农村经济组织。新型村集体经济组织，是指以村民为服务对象，以规模经济为特征，满足成员共同经济需求的合作经济组织。
第3条 律师可以办理工改项目中的下列法律事务：
3.1 律师为政府相关部门在工改项目中提供法律服务的范围，包括但不限于立项、规划、招商引资、规范性文件审查、改造资金监管、行政许可、违法建（构）筑物查处、文物保护、土地出让、工改项目实施等。
3.2 律师为参与工改项目的投资商或开发商提供法律服务的范围，包括但不限于项目尽职调查、开发模式选择、协助项目融资、项目税务咨询及规划、协助办理行政审批、拆迁安置补偿方案的拟订，及其相关文件的起草与谈判（包括企业原地回迁安置、整体性搬迁、异地安置、货币补偿的方案拟订及文件的起草与谈判）、违法建（构）筑物的处理、承租户安置、改造范围内资产收购、土地使用权取得、项目规划及建设、回迁房的交付及分配、项目市政配套设施建设及移交、地方行政事业性收费减免事宜等。
3.3 律师为村集体经济组织在工改项目提供法律服务的范围，包括但不限于项目立项及申报、开发模式选择、设立项目公司、工改项目改造合作方的尽职调查、协助召开股东代表大会及董事会、项目改造意愿调查、项目融资、项目税务咨询及规划、项目拆迁补偿安置方案的拟订及其相关文件的起草与谈判、协助参与项目的规划及建设、回迁房的验收及分配、集体企业清产核资和公司治理结构完善等。
3.4 律师为工改项目改造范围内的物权主体，即动产和不动产的所有权人、用益物权人、担保物权人等提供法律服务的范围，包括但不限于参与工改项目改造方案的听证、参与拆迁补偿谈判、代为提起行政复议和行政诉讼、民事诉讼、回迁房及安置房的验收及交付等服务。
3.5 律师为工改项目的会计师、评估师、规划设计人员等中介服务人员及所在中介服务机构提供法律服务的范围，包括但不限于解答法律咨询、提出法律意见、开展尽职调查、合法合规性审查等。
第4条 工改项目应当依法依规开展，坚持政府主导、统筹推进；坚持规划先行、连片改造；坚持聚焦产业、分类施策；坚持改革创新、示范带动的原则，律师办理工改项目法律业务也应当遵循这些原则。
第5条 律师办理工改项目法律业务应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。
第6条 律师办理工改项目法律业务的基本要求
6.1 律师办理工改项目法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。
6.2 律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
6.3 律师办理工改项目法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把维护委托人的合法权益、促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理工改项目法律业务的工作要求。
6.4 律师在办理工改项目法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。
第7条 在工改项目法律事务中常常出现法律规范缺失的情形下，律师应根据现行法律、法规、司法解释、行政规章、规范性文件，结合法学理论、村规民约等进行法律解释和适用。
第二章 前期准备
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第8条 前期准备阶段以法律法规及政策研究、实地考察、项目论证、确定目标为主要工作。
第9条 律师和律师事务所承办工改项目法律服务，应当依法接受委托，签订委托合同，明确法律服务内容及双方权利义务，遵守法律法规以及律师职业道德和执业纪律，维护当事人的合法权益。
第10条 律师承办工改项目法律服务，应当做好法律法规及政策研究工作。需特别注意的是，我市与工改相关的地方性法规与行政规范性文件，是承办工改项目法律依据的重要组成部分。
10.1基础类法律、法规：
10.1.1《民法典》
10.1.2《行政许可法》，主要应熟练掌握的内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。
10.1.3《行政处罚法》，主要应熟练掌握的内容包括：行政处罚的种类和设定、行政处罚的实施机关、行政处罚的适用、行政处罚的程序等。
10.1.4《村民委员会组织法》，主要应熟练掌握的内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、村民委员会决定事项和程序、村民委员会财产的认定等。
10.1.5《城市居民委员会组织法》，主要应熟练掌握的内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。
10.1.6《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，主要应熟练掌握的内容包括：不动产登记的范围、类型、程序及法律责任等。
10.2土地类法律、法规：
10.2.1《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，主要应熟练掌握的内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。
10.2.2《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，主要应熟练掌握的内容包括：土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止、划拨土地使用权等。
10.2.3《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，主要应熟练掌握的 内容包括：经营性用地必须招标、拍卖、挂牌的方式出让，招标、拍卖、挂牌的程序等。
10.3规划类法律、法规：
10.3.1《城乡规划法》，主要应熟练掌握的内容包括：城乡规划体系、城乡规划的修改、建设用地规划许可证的申请与审批、建设工程规划许可证的申请与审批、建设工程竣工规划验收、违法建筑的处罚等。
10.3.2《土地利用总体规划编制审查办法》，主要应熟练掌握的内容包括：土地利用总体规划的编制、内容、审查和批准等。
10.4建设类法律、法规：
《建筑法》，主要应熟练掌握的内容包括：建设工程施工许可、建设工程发包与承包、建设工程质量管理等。
10.5房产类法律、法规：
10.5.1《城市房地产管理法》，主要应熟练掌握的内容包括：房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等。
10.5.2《建筑物登记办法》，主要应熟练掌握的内容包括：国有土地范围内房 屋登记制度和集体土地范围内建筑物登记制度，如办理程序、申请材料、房产证注销等。
10.5.3《国有土地上建筑物征收与补偿条例》，主要应熟练掌握的内容包括：国有土地上建筑物征收范围、征收补偿决定程序、征收补偿方案制订程序、被征收建筑物价值评估、先补偿后搬迁的原则、禁止以暴力等非法方式迫使被征收人搬迁、禁止建设单位参与搬迁活动的原则、司法强制执行程序等。
10.6其他法律、法规：
10.6.1《招投投标法》，主要应熟练掌握的内容包括：必须招标的项目、招标文件的要求、招标的程序、中标无效的情形及法律后果等。
10.6.2《文物保护法》，主要应熟练掌握的内容包括：受国家保护的文物种类、建设工程过程中文物的保护等。
10.6.3《环境保护法》，主要应熟练掌握的内容包括：环境保护规划的内容应当包括生态保护和污染防治的目标、任务、保障措施等，并与主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划等相衔接。
第11条 依据我市与工改相关的地方法规与行政规范性文件，律师可以分析工改项目的可行性和优劣势，可以掌握不同政策下的改造目标、改造方式及改造流程，可以为政府部门、土地权属人或者其他符合工改项目规定的主体的决策提供法律依据，维护其合法权益。
第12条 为了更好地掌握工改项目的实际情况，为确定改造目标、制定前期调查方案提供法律意见，律师应当做好实地考察工作。
实地考察工作，包括通过向政府部门查询、与改造主体沟通、现场察看、问询交流等方式，对于工改项目范围内的土地、建筑物、人口、规划、文化遗存、村规民约、改造意愿、公共服务设施等现状情况进行充分的了解，并做好相关的工作记录。
第13条 律师可以参与改造主体对工改项目的论证工作，对工改项目的合法性进行论证。
第14条 律师可以就工改项目主体、改造模式进行合法性论证。
工改项目可以由市政府工作部门或区政府及其部门作为主体，也可以由单个土地权属人作为主体，或多个土地权属人联合作为主体，综合运用政府征收、与权属人协商收购、权属人自行改造等多种改造模式。
工改项目通过市场运作的，应当选取与改造规模、项目定位相适应，有资金实力、开发经验和社会责任感的诚实守信的企业。
第15条 律师可以就项目土地是否列入工改项目范围进行合法性论证。
第16条 律师可以就工改项目改造方式进行合法性论证。
工改项目改造方式包括自主改造和政府整备或合作改造以及村企合作等方式。
第17条 律师参加论证，为工改项目主体依法确定改造模式、改造步骤、改造目标等提供法律帮助，并做好工作记录。
第18条 根据不同的改造模式，律师可以为工改项目主体制定工改项目的前期调查方案提供法律帮助。
第三章 前期调查
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第四章 编制方案
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第35条 本章所称编制方案是指律师协助委托人参与工改项目方案的相关编制工作，审核方案的合法合规性等工作。
第36条 律师代理参与工改项目方案编制业务的一般性程序：
36.1报价及确定律师收费；
36.2请委托人书面确认项目方案必备的事项或商业条件；
36.3收集整理相关的法律、法规；
36.4审阅委托人提供的相关资料文件，根据进度需要要求委托人补充提供有关文件资料；
36.5与委托人深入沟通了解项目情况；
36.6起草审核修改工改项目方案；
36.7向委托人提交项目方案讨论稿并向其解释重要条款。
第37条 律师受托参加工改项目方案编制审核工作前，应准备的主要工作包括但不限于：
37.1项目方案中各项非商业条款的法律依据；
37.2项目方案容易产生争议的事项及其可能援引的法律依据；
37.3项目所在地区改造方案编制的内容要求及程序性要求。
第38条 代理律师应重点关注项目方案中以下内容事项：
38.1项目方案涉及相关主体信息；
38.2项目前期调查情况 ；
38.3项目土地、建筑物及其他构建筑物的产权情况 ；
38.4项目实施的相关可行性分析报告；
38.5项目拆迁安置方案的合法性、完整性、可行性；
38.6项目开发建设模式的合法性、可行性；
38.7项目方案的时间计划、资金安排等事项的合法性；
38.8项目征地拆迁、工程施工等突发事件的应急处理预案；
38.9项目方案所依据的法律、法规、规范和主要政策文件等；
38.10其他与方案编制相关的事项。
第39条 代理律师应重点关注的程序性事项
39.1代理律师应告知委托人项目方案应按项目所在地的规范要求及相关程序要求进行公示、征求意见和组织专家论证，确保项目方案的程序合法；
39.2代理律师参与项目方案的相关听证、专家论证等会议，可就相关涉及法律的事项发表律师意见；
39.3代理律师应特别注意委托人项目方案的递交、审批、批后调整等相关时限要求。
第40条 代理律师提示义务
40.1律师应提示委托人，须按照工改项目确定的范围、方式、要求实施相关方案编制，不得擅自扩大或者缩小，应当按规定办理规划、土地等相关批准手续。
40.2律师应提示委托人应在相应期限内完成项目方案的编制递交和调整修改等工作。
40.3律师应提示委托人项目编制方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。如存在可能严重侵害利益相关人的合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，律师应解除委托。
第41条 律师受托参加项目方案编制应注意的其他事项：
41.1律师一般仅对涉及委托人权利、义务的法律事项发表意见，不干涉委托人的纯商业条件；
41.2、律师不仅要注意项目方案内容的合法性，而且要注意可履行性、可操作性。内容用语准确，无歧义，条款环环相扣，无脱节无遗漏；
41.3、律师提出建议而委托人不予接受时，应作好记录备查。
第五章 拆迁安置补偿
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第42条 概念界定
42.1拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人依照法律规定，就补偿安置和建筑物拆除的有关问题所达成的协议。
42.2产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权建筑物与被拆迁建筑物进行调换产权，并与被拆迁人计算、结清被拆迁建筑物与用于产权调换建筑物的差价。
43.3货币补偿，是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的建筑物所有人进行货币形式的补偿。
第43条 适用情形
本章适用于拆迁人与拆迁范围内被拆迁人关于建筑物搬迁补偿安置自主意愿的民事签约，如果无法达成拆迁安置补偿协议的，不适用本章。
第44条 拆迁补偿的方式
44.1一般的拆迁补偿方式有产权调换、货币补偿或产权调换和货币补偿相结合的方式，不同的开发项目会设置上述不同的拆迁补偿方式。
44.2在工改项目中，除直接选择产权调换或货币补偿的单一补偿方式外，也可以选择货币补偿和建筑物产权调换相结合的补偿方式。
44.3工改项目的补偿应结合当其时的相关政策及鼓励措施。
44.3建筑物征收
44.3.1 属于建筑物征收情形的，一般来说只有货币补偿和建筑物产权调换两种选择。被征收人选择建筑物产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的建筑物，并与被征收人计算、结清被征收建筑物价值与用于产权调换建筑物价值的差价。
当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。
44.3.2 因征收建筑物造成搬迁的，建筑物征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择建筑物产权调换的，产权调换建筑物交付前，建筑物征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
44.3.3 实施建筑物征收应当先补偿、后搬迁。
第45条 签订拆迁补偿安置协议
45.1签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：
（1）订立协议的主体；
（2）被拆除建筑物的位置、性质、建筑面积；
（3）补偿安置方式、补偿金额和支付期限；
（4）用于产业调换建筑物的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房；
（5）停产停业损失；
（6）搬迁期限；
（7）过渡方式和过渡期限；
（8）违约责任；
（9）争议的处理；
（10）需要约定的其他事项。
45.2 拆迁安置补偿范围
被拆迁人和符合我国法律法规规定的合法使用人获得的补偿范围包括：
（1）被拆迁房地产价值的补偿；
（2）室内装饰装修的补偿；
（3）构筑（附属）物及其他附着物的补偿；
（4）因搬迁建筑物造成的搬迁、临时安置的补偿；
（5）因搬迁建筑物造成的清租、停产停业损失的补偿。
第46条 被拆迁建筑物面积的确定标准
46.1 被拆迁建筑物建筑面积，一般以不动产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章建筑外，应以实际为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。或拆迁人可能直接委托有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积作为被拆迁建筑物的面积。
46.2如果被拆迁建筑物建筑面积以房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为依据的，一般来说，在测绘后会设置一定的异议期间，律师应当提示当事人如果对测绘结果存有异议的，应当在异议期间内提出异议，否则视为同意测绘机构的测绘结果，从而可能直接导致相应的补偿存在差异。
第47条“工改”中的民主决策机制与多元化解决纠纷机制
47.1 农村集体土地上的旧厂房改造应当通过公平协商、公开听证或者投票表决等民主决策方式，决定改造方式、拆迁补偿标准等重大事项，充分征询并依法取得多数土地权利人的同意意见；涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。涉及完善征收手续且用地行为发生时依法要求听证的，由“工改”改造主管部门组织听证，并按规定执行有关公告事项。
47.2 当发生征地补偿安置、国有土地上面的建筑物征收、建筑施工等发生纠纷的，律师要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决。鼓励社会组织设立的第三方调解服务机构充分发挥社会组织参与土地纠纷调解的优势。
第48条 承租人在拆迁安置中的权益问题
48.1 承租人在征收（拆迁）中获得征收补偿权益的条件
（1）承租的建筑物必须为非居住建筑物。以承租的居住建筑物作为营业场所领取营业执照的，建筑物未经批准改变用途或者未经认定为非居住建筑物的，则不能享受非居住建筑物的相关补偿 ；
（2）承租的建筑物必须系“合法建筑”，即不能在违法建筑内从事生产经营活动，在违法建筑内的生产经营活动无法获得征收（拆迁）补偿 ；
（3）生产经营活动必须“合法进行”，取得营业执照或相关部门审批 ；
（4）四是其生产经营活动必须在合法有效的租赁期限内，超过约定的租赁期限的，则不能主张补偿权益。
以上补偿权益获得的条件为一般原则，不排除在每个具体项目中存在不同的设定标准。
48.2 承租人可主张权利的具体补偿项目
（1）被征收建筑物的房地产市场评估价；
（2）按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（4）因拆迁造成停产停业损失的适当补偿，应根据“谁实际生产经营，谁有权主张”的原则进行分配；
（5）合理的装修装饰费用。
48.3 拆迁应充分考虑当地工商业水平和就业的问题。除国家产业政策确定属于淘汰的行业外，应避免因拆迁导致企业破产和工人下岗。
第六章 开发建设
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第49条 工改项目的开发建设，应按照《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律法规执行。
第50条 工改项目的开发建设中，应注意建筑工程施工许可证内容审查。
根据《建筑法》第7条及《建筑工程施工许可管理办法》第2条，除了工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程外，取得建筑工程施工许可证是建设工程开工的前提条件。律师在审查施工许可证时应当注意审查下列内容：
（1）施工许可证上的工程名称、地点、规模等内容是否与依法签订的建设工程施工承包合同相一致；
（2）发包人有无为了规避申领施工许可证，而故意将应申领施工许可证的工程项目分解为若干限额为工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的工程项目；
（3）是否存在自领取施工许可证之日起超过三个月不开工又不申请延期或者超过六个月不开工的情形；
（4）发包人有无在中止施工满一年的工程恢复施工前，报发证机关核验施工许可证。
第51条 工改项目的开发建设中，应注意承包人从业资质与资格审查。
《建筑法》第13条规定：从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。律师应当注意审查承包人资质证书所许可的业务范围与其承包或分包的工程业务是否一致。
第52条 工改项目的开发建设中，应注意分包工程的承包人从业资质与资格审查
律师应当注意审查分包工程的承包人资质证书所许可的业务范围与其承包的分包工程业务是否一致、分包工程的承包人是否为个人。
第53条 建设工程施工合同的签订
律师应提示委托人应当采用书面形式签订建设工程承发包合同；对于实行招标发包的建设工程，其承发包合同的主要条款内容应当与招标文件、投标书和中标通知书的主要内容相一致，承发包双方签订了建设工程合同后，不应该再签订与合同实质性内容相违背的补充协议。
第54条 如果出现施工承发包合同解除的情形，解除合同后工程款的结算
合同解除后，已完工程经验收合格的，发包人应当按照合同结算条款约定支付相应的工程款；已完工程验收不合格的，但修复后合格的，修复费用由承包人承担；建设工程竣工验收不合格的，且无法修复，发包人可请求返还已经支付给承包人的工程款。
第55条 律师在主张解除合同时应告知委托人注意下列事项：
（1）行使解除权应当书面通知对方；
（2）未在法定或约定的期限内行使解除权的，该权利消灭；
（3）没有法定或约定解除权行使期限的，经对方催告在合理期限内不行使的，该权利消灭；
（4）合同解除后，不影响合同中结算和清算条款的效力；
（5）律师应提示委托人在合同解除后，还应当履行通知、协助、移交、保密等后契约义务。
第七章 竣工交付
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第56条 隐蔽工程验收
律师应提示承包人在发包人接到通知后未及时对隐蔽工程进行验收时，不仅可以顺延工期，而且有权要求发包人赔偿停工、窝工等损失。
第57条 工程竣工验收
工程竣工后，建设单位应组织竣工验收。律师应提示建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。如建设单位在未经验收或验收未通过之前使用，律师必须以书面方式提醒建设单位因此会造成的法律后果，并应提示建设单位，可采取的对策可签订部分验收协议或项目验收协议，以规避擅自使用的法律后果。
第58条 未经验收擅自使用的后果
律师可合理提示发包人，在工程未经验收合格擅自使用的，不得就使用部分的工程质量不符合约定和由此造成的人员、财产损失要求承包人赔偿。但在合理使用寿命内，承包人仍必须确保地基基础工程和主体结构质量，并承担民事责任。
第59条 律师应协助委托人查验改造主体或合作企业交付建筑物时依法应当取得的证明文件原件，具体包括：
59.1 规划验收批准文件；
59.2 建筑工程竣工验收备案表；
59.3 建筑物面积实测技术报告书；
59.4 建筑物为住宅的，还应查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
59.5 法律法规规定或合同约定的其他文件。
第60条 实地查验建筑物
实地查验建筑物是工改项目建筑物交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对建筑物进行逐项查验。因该项内容专业性强，必要时需专业设备进行检测，如由律师逐一查验，律师工作量不仅猛增，还会欠缺专业性。如委托人要求全面查验，建议同时委托监理公司进行验房，律师起固化证据、提供问题解决方案的作用。
第八章 附则
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本操作指引是根据现行国家颁布的法律、行政法规、司法解释、规章、地方性法规及相关政府规范性文件的规定，结合当前律师办理工改项目业务的实务操作制定，若国家法律、行政法规、司法解释、规章、地方性法规及相关政府规范性文件发生变化，应以新的法律、法规及规范性文件为依据调整。
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