转：一个合作开发房地企业会计的苦恼

一个合作开发房地产企业会计的苦恼

      佳居房地产开发公司业属于国有企业亏损累计达800万元，有一块土地但是没有资金开发，2009年和发财公司达成协议合作开发房地产项目，按5：5比例分配项目开发经营利润（即佳居公司出土地，发财公司投资金，以佳居公司为项目开发主体，不成立法人企业进行项目合作开发）。
       2009年发财公司依据协议通过银行转来第一笔投资款，佳居公司会计记入了“其他应付款-发财公司”账户中。
     发财公司会计有意见，认为：依据国税发[2009]31号文投资方取得该项目的营业利润应视同免税权益性投资的“股息、红利”。再依据双方协议“共担风险共享利润”精神，应该作为“实收资本”处理。
     佳居公司会计不同意，认为：“实收资本”账户应该以工商局登记文件为准，发财公司投入资金并没有通过工商局登记，再自己企业以前亏损严重，发财公司并不承担。所以不应该记入“实收资本”账户。
     发财公司会计没有再说什么了，只是淡淡一笑。
     之后发财公司依据协议通过银行转来是投资款累计600万元，佳居公司会计都记入了“其他应付款-发财公司”账户中。
   2011年佳居公司项目开发销售完，完成当年清算后。经结算该项目税后营业利润1000万元，按协议应该分配给发财公司利润500万元（1000×50%=500）。
    佳居公司会计犯愁了：
        1、应该给发财公司多少钱？是600+500万元还是600+100万元？
        2、给发财公司该项目营业利润500万元应该怎么处理？
     记入了“其他应付款-发财公司”账户的投资金600万元，作为负债还退给发财公司是没有任何会计和税收上的问题。但是该项目营业利润500万元，怎么进行账务处理成了问题：
        1、作为“应付股息”处理？自己公司“利润分配”账户只有200万元，怎么能分配出500万元？
        2、作为“营业外支出”处理？自己公司不能在税前扣除，则意味着自己企业本年所得额增加了500万元，多缴纳125万元的所得税。
        3、作为“账务费用”处理？应当要求发财公司开具借款费用发票，然而发财公司认为该项所得视同免税权益性投资的“股息、红利”，不需要开具发票。
    此时佳居公司会计终于明白发财公司会计那“淡淡一笑”的含义了。。。。。。

    同样发财公司会计依据国税发[2009]31号文“投资方取得该项目的营业利润应视同免税“股息、红利”处理”，到主管税务机关（省级）进行填写《企业所得税减免税备案表》备案审批时，居然被告之该项免税事项没有法理依据——因为《企业所得税法》将企业所得税减免税权力只授权给国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，并没有单独授权给国家税务总局来制订。

如果对方以货币资金与房屋开发公司合作建房，然后进行分成，则提供资金的一方，取得的分成收入大于出资额的部分，属于资金占用费，应按“金融保险业”税目缴纳5％的营业税。房屋开发公司支付的资金占用费，应当计入开发成本。

    ①房屋开发公司收到资金时：

    借：银行存款

        贷：其他应付款

    ②实际分配收入，首先冲减“其他应付款”，其余金额(资金占用费)计入“产品销售成本”。对方公司应按资金占用费金额向机构所在地地方税务机关申请开具发票，房屋开发公司以此为凭据做账如下：

    借：产品销售成本

        其他应付款

        贷：银行存款
这样处理对不对？
文中合作建房应按照定向销售处理
两家公司签订的是合作开发协议，发财公司到税务局开资金占用费发票，没有双方的资金借贷协议是开不了的。就算开到了资金占用费发票，对于发财公司来说，要交营业税及附加，这笔收入还要计入应纳税所得额计算应缴企业所得税；而对于佳居公司，高于银行同期利率的非金融机构借款利息支出，需调增应纳税所得额，且不能计入土地增值税清算的扣除项。
我认为较好的方法是：一开始双方就成立一个项目公司，项目清算后，再从项目公司分红。