父母将房产转让给外籍子女问题

父母将房产转让给外籍子女问题总结

一、结论

1. 转让方式有赠与与买卖两种。这两种方式的主要区别在于税收：一般来说，如果是五年以内的房产，赠与方式缴纳税款较少；如果是五年以上的房产，买卖方式缴纳税款较少，但是也与房产面积，房产数有关系，关于税收的分析请见第二部分。

2. 转让和赠与两种方式都需要主体资格审核，提交书面合同和缴纳税收三个步骤。受理机构是房产所在地（区县级）的房管局，根据现有的信息，此转让唯一的特殊在于，因为受让方是外籍，需额外提交的申请材料是出入境出具的境内居留证明（外国人需住满一年

http://www.bjgaj.gov.cn/web/list_getNextCol_col1815.html）和北京市涉外项目国家安全审查批准文件（只对房屋进行审查，不对主体审查，58301736）。

二、税收分析

（一）买卖方式

需缴纳营业税、个人所得税和契税三种。其中：

（1）房产满五年，免征营业税和个税，只需要缴纳契税和产权转移登记费；

（2）如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

（二）赠与方式

根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房产总价2%的公证费和11.5%的契税即可。

（三）总结

一般来说，五年以内的房产赠与方式缴纳的税款更少，五年以上房产买卖方式缴纳的税款更少。但是也与房屋面积、以及转让房屋是否是家庭唯一住房等有关，具体分析如下，可以逐条对照拟转让的房屋符合哪些条件，选择最优的方案：

1. 五年以内的房产转让：

根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房产总价2%的公证费和11.5%的契税即可。

5年以内的房产以买卖方式转让不用缴纳公证费，但除了契税（交易价格与评估价格取其高者）外还要缴纳下面的税费：

（1）房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖时要征收营业税。

（2）房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖时要征收个人所得税。

2. 五年以上房产

根据国家政策，如房产购买已超过五年，且面积不超过140平方米，且是家庭唯一住房的，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公正的费用。

三．具体流程

赠与与买卖两种方式都需要在房屋所在地的区县级房管局申请办理，提交的材料和具体流程均已在当地（区县级）房管局的网站公开，已附在下面，如有进一步问题，请随时电话联系。

房屋买卖方式流程

---摘自朝阳区房管局办事流程 http://fgj.bjchy.gov.cn/fwqxjy/gzlc/ff808081473d0566014741dc5a790003.html

申报材料：

1.登记申请书原件。

2.申请人身份证明。

3.房屋所有权证原件。

4.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件；

已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件；

房屋被征收的，提交区（县）人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表；共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议；

房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文件。

5.房屋登记表、房产平面图二份。

6.契税完税或减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。

标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。

境外企业法人、其他组织或自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。

境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。

境外企业法人、其他组织，还应当提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。

境外法人、其他组织或自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外法人、其他组织或自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。

房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。