熟悉我们的都知道,老邝的楼盘打分一直是各区雨露均沾,天河区也一直有点评,但我看了一下上次打分珠江新城,已经是2020年11月,差不多两年的时间才再次点评,这是何故?其实不难理解,毕竟从2021-2022年买入珠城的,不多不少是“站岗”的,老邝不希望散播焦虑,尽量帮大家缩短这个难受期。
所以,这次的打分算是一个信号,2023年初珠江新城的成交日趋活跃,随着信息的逐渐透明,这里有部分是“炫技”高杠杆买家,也有改善的尽头是珠城。由于公众号的文章多是网友们的评价,且将KOL的点评缩短了,因此大家想了解完整的老邝点评,可以去微博搜索楼盘关键字。
精选评论
利海置地: 开盘时叫中信西关海,现在好像都还有一些大户型没卖完,在朋友圈刷到过广告。
Allen1993720: 打8分,这个楼盘优点就是楼下一公里的江岸线,而且老荔湾区为数不多的标准江景房,另外带有初中的广雅学位,真要买就建议买155以上的户型,基本能够完全看到江,有实力就买前面3栋小高层,100%看江无遮挡,但价格比较高,起码1500W以上大洋。缺点就是有几栋是完全看不到江,只能看内环而且噪音比较厉害。
猫猫doudou: 等我退休就买荔湾的房子,望江游园吃街铺,老广州的理想人居。
老邝: 荔湾美食没得说,全市天花板。
BGmlbq: 门口内环路高架桥受不了,80万一个车位。小户型几乎都是暗厠。江边有人用音响唱歌。可能大户型挺不错。但是周边环境并不理想。
用户7697925779659:给7分,位置好,但套型格局不好,都是朝西向的,又是超高层。
BetterDays小日子:地铁是远了一点,800米。自驾上内环,很方便。至于朝向,三四期有正西向,其他的也有南向,西南向,很少有哪个楼盘全部都南北通透,有的话,那也可能价格是个硬伤。
逻辑要够硬:5分,户型在这个价位真的算差的,很多户的厕所都有味道反上来,唯一的优点就是外立面是这片最好看的,配套的学校也还可以。
勇敢的微笑清泉cY:打8分吧,优势比较明显是无敌江景,户型越大江景越好,还带有广雅的学位,缺点就是小区圈层不够纯粹,分化比较严重,最小的80多刚需户型,大的300多豪宅户型都有,但总体排在荔湾前3,而且流通性方面我查了贝壳荔湾二手1000万以上成交,西关海一直排在第一,所以流通性不太担心。另外西关海有那么几套特殊户型来的,500多平都在顶楼,套套带私家泳池,自己独享一整层,看到全广州的美景!
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AngryChicken甄爱馥现: 彩虹桥是零的突破~讲波折可能西村更波折~8号线话开左几次了~到现在还开不了阴功~
老邝: 2022年12月28号,西村站开通了,恭喜晒!
凛冬很美: 之前好像去看过,离马路太近觉得太吵了。
风行烈:09年的房子保养好真不旧。
老邝:嗯,同板块它是最好二手盘了。
江counteract:看这楼盘 这么密集 一层楼至少十几户吧? 这体验……
花肥春雨润:2梯6户。
空山GZ:没小区环境,越秀的那个嘉和苑以前是标杆吧。就是太旧了。
GZ长期荡失路:兰亭西津比它更靠近彩虹地铁站。
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蚂蚁长征20220315: 结合最近成交价5.5-6.5万,对比全市,我个人打7-7.5分。单看西村板块,我个人打8-8.5分。
Dennis_卿: 小区内挺舒服,但地理位置确实是硬伤,周边商业配套和交通很一般。
老邝:嗯,三区交汇不能买。
凛冬很美: 临江那边的环境真的没的说。
柚子大叔啊:户型一般般,都是小户型,没有大套。
风一样的吕子:价格不便宜,感觉性价比不高,跟万科金域悦府比较的话,我宁可买新楼盘,起码户型比这个好。
老邝总结:从评论量可知,老荔湾除了改善-豪宅盘西关海,另两个盘的点评量不高,我感觉万科金色康苑和岭南湾畔,只是当地居民的改善所选,讨论度属于区域范围,在全市的知名度不高。而西关海一直我心中荔湾区Top 2楼盘,和御景壹号一样都是大平层江景盘的代表。
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喵喵大队大当家: 如果按1300万,3成首付,月收入起码10万+供楼压力才会小点吧?
老邝: 能买1300w的,大概率不是首套买家,而是有底仓的置换客。
BGmlbq: 小区旧,地库又黑,也不怎么干净。户型也不理想。除了地段好,真的搞不懂花一千多万在这里干嘛?
想个昵称真滴太难: 户型烂得……除了119那个楼王户型真的没眼看。没办法,地段好,6.5吧,大部分都是靠路边的户型,119的楼王给7分。
惠子心心: 更喜欢星汇云锦,没那么旧。
老邝:但是户型挺浪费的哦。
ccxxzz2020: 云锦大户型住起来真的比星汇园舒服太多了,每个房间都能1.8米床! 物业和装修都不是一个档次,性价比很高!
沃冈AR:位置很好,一公里内医院,小学,中学,商场,地铁全到位。楼龄老,但保养很不错。
用户7697925779659:8分,129平的套型最好,其他的套型朝向不好,位置确实不错,晾衣服就没什么地方可晾,好像套内面积不高。
Believe2017:有个朋友当年3000多内部价没出手,一直租房十几年,前年才高价买了荔湾老房子。
盛唐遗韵94911536:南向都是小户型,03户型大但不属于南向,厅未出阳台,04.05北向小户型,依然没有厅出阳台,只有生活小阳台,胜在物业费便宜,地理位置好。
夜间呼吸1234:楼龄是硬伤,除此之外,位置非常好,从出生到上学,都安排妥当了。
老邝:嗯,但是保养还不错,毕竟越秀在珠城第一个项目,看得出还是用心了。
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Ngzk_ika: 有时想想真的很矛盾,都住上宇宙中心的豪宅了还要忍受周边噪音污染等不完美的环境,是为了什么?
廷亮Danny: 你都说出市中心豪宅了,除了二沙岛闹中带静你还能想到哪些鱼与熊掌兼得的地方?
2021飞蓬草: 看了那么多房子,我还是喜欢一梯两户的大平层。
天青些许绯红:这个楼盘的问题是,连廊是开放式的走道,两边悬空没有阻挡,孩子住着有安全隐患。
老邝:对,这个我看了挺迷惑的。
灵敏山雀tj:现在是12.5+吗?贝壳上挂的比这个价高出3-4成,那个真实?
老邝:12.5+是真实成交价,但每个业主不可能按照这个价格去挂盘,肯定都是放高卖。
手机用户11087338074:最大地主不是富力吗?
老邝:不是,富力只是商办多,嘉裕的住宅、酒店、商业比前者多多了。
精选评论:无!由于涉及敏感词,且疫情期间网络严控,导致内容发不出,所以无法搜集大家的精华评论。特此附上老邝的点评全文如下:
最后一个珠城西区的点评,我给到保利香槟,保利地产进入珠城的第一个项目,楼龄为2004年,目前成交价在12-14。
楼盘的优点是低密度+法式园林风,楼盘容积率“仅”4.7,这在珠城西区或者整个珠城非常难得,小区四周分别是内街+双车道+三车道+四车道,最繁忙的也就华穗路,比起临近金穗路、花城大道的一堆楼盘好太多,自住来说保利香槟绝对是闹中取静。别忘了,小区中间依然有3栋11层高的板式设计,在整个珠城非常稀缺,属于绝对好货。
保利香槟的缺点,是整体设计风格属于上世代,没错,在珠城有低密度的小高层、充足停车位的小区,已经不错。但老邝觉得,这不就是保利花园的设计风格吗?毕竟保利在2000年初期,依然是成长中的开发商,将工业大道那几个刚需盘的设计风格带到了珠城,老邝实在要吐槽一句,法式尖顶?这就是20年前我爸那辈人最喜欢的风格。
另外,上文提到的低层楼栋其实放盘不多,你能挑的还是左右两个中高层楼栋的货,那么这两边的户型会存在视野受限、采光不够的问题,现场踩盘时一定要早晚各来一次看采光。总之,保利香槟是分化挺明显的楼盘,低层v.s小层约等于两种产品,老邝肯定会喜欢前者,后者的硬伤户型会很拖后腿,因此我会给它8.0分。
回到标题的提问,老荔湾毫无疑问是夕阳下的余晖,不算老芳村的白鹅潭CBD,你现在老荔湾看不到任何大的变化,唯一有亮点的仅永庆坊的“微改造”,至于啥原因大家都懂的。
而珠江新城西区,本身就是珠城内部最“差”的版块,办公多、楼龄老、产品刚需是它的缺点,在琶洲崛起、金融城嗷嗷待哺之际,珠城西区确实也有夕阳余晖的态势。当然,如果你是考虑学位的住家,尽量挑选本文的3个楼盘,它能让你在未来保有流动性,尽可能跟着珠城整体趋势往上走。
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