【实务探究】为什么说，工程造价真实性审核，是土增税清算绕不开的槛

一、如何做好土地增值税清算管理的思考与建议

      土地增值税清算管理是当前税务部门难点和焦点工作之一。究其原因，一是政策顶层设计粗放，导致实践中难以把握和操作；二是正因为政策不够严密，导致税收征管系统无法设置有效的税源监控体系，无法实现信息化治税模式；三是对企业会计核算和内部控制监管环节缺失，导致该税种最基础清算对象无法统一口径，等等。那么，在当前没有实现税种立法清除政策层面障碍的前提下，我们如何从操作层面努力做好土地增值税清算管理工作呢？本人谈以下几点看法，供大家批评

一、统一政策执行口径。结合调查研究发现，当前政策层面口径不统一问题依然存在，如地下车库计税面积、土地进项税调整收入或成本等等。建议总局、省局层面，自下而上，组织人员赴大、中、小等不同类型企业和不同类型开发项目，实施包括会计核算、内部控制、项目管理、政策口径等在内的全方位的调查研究，以期至少在全省范围内统一政策口径。

二、加强会计核算事前监管。企业会计核算的合法性合规性，即是否按会计的规定合理确定成本核算对象，是否正确使用会计科目和归集成本发生额。而会计核算的正确性直接关乎清算项目管理的正确性和清算报表数据的准确性，是清算管理的基础性工作。而企业内部控制是否有效，更关系到企业会计信息的真实性。因此，建议主管税务机关适度行使税法赋予的对企业会计核算的事前监管权力。

三、数据集中力求以数治税。在3月份清算团队调研实施方案中，提出集中采集全市房地产企业开发成本细化数据，具体细化到开发项目中如绿化费最底层等会计核算数据。同时采集住建、房管、造价、规划等外部数据。再集中组织团队实施数据排序和风险分析，将分析成果分类管理，按风险等级，依次推送至主管分局、市局一分局和稽查局进行应对。

四、精准监管打击虚开违法行为。在实施数据风险分析中，如发现房地产企业存在明显的接受虚开发票问题，建议经法定程序后，由稽查部门开展立案调查。充分发挥稽查的手段和优势，从发票、资金、物流等多方位开展调查工作。对虚增成本虚开发票的违法行为加大曝光惩戒力度，为房地产行业税收精准监管提供坚强保障。

五、引入工程造价鉴证机制。土地增值税清算难点和重点之一，就是工程造价真实性问题。但工程造价涉及专业性强，并非税务人员所能够掌握。因此，建议从组织土地增值税收入和维护税收秩序两个方面，向本级政府汇报购买工程造价审核鉴证的必要性和财政意义。借助和发挥社会资源参与税收共治。

六、加强专项人才梯队建设。土地增值税清算审核团队建设是一项长期工作，需要组织推动，更需要自我内驱激发，因此团队成员要保持适度的流动性。团队成员要学习会计、税收、建筑、开发等多方面理论知识，再结合清算实践。

 

二、工程造价审核是土地增值清算的核心

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企业在提交清算资料时，大部分地区的税务机关会同时要求企业提供工程造价采集表，企业需要填报扣除项目中土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化等工程的造价数据及开、竣日期。上述工程又可分为楼宇建筑工程和室外工程两大系列，7大工程模块，35个细分小模块。

清算组一般在审核企业提交的土地增值税清算资料后，会从企业提交的证照、合同及其它资料，提取上述工程对应的工程量、造价及开、竣工日期进行项目工程造价测算。然后，对企业提供的工程造价表数据进行检查，确保数据的填报口径、内容与工程造价标准一致。最后，将工程造价测算数据与企业填报的工程造价数据进行比对，再根据比对结果确定审核重点。

当企业申报的各部位工程造价较当地扣除标准偏离较高的（根据我们以往的项目经验一般是超过10%以上），税务机关会要求企业提供进一步的佐证资料。

收到企业提供的佐证资料后，税务机关会对资料进行审核，看理由是否充分，证据是否充足。另外，如果项目造价偏高较大时，税务机关收到相关的佐证资料，可能会聘请第三方造价咨询机构对资料真实性、合理性做一个审核。对部分工程有疑问的，还可能再次到项目现场查证。如果企业不能提供佐证资料或提供的资料不能证明造价偏高但具有合理理由，税务机关会依据当地扣除标准对扣除项目金额出具调整意见。

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企业一般会如何解释工程造价偏高

总的来说，造价偏高说明是企业找“差异”的过程，一般来说在以下方面存在差异：口径、标准、量、价。

口径：项目工程造价的填报口径与是否与当地造价标准的口径一致，是否将非测算工程模块的工程成本归集到该模块的工程造价中，比较常见的将园建工程成本归集到绿化工程模块、电梯间二次装修成本归集到地上建筑工程的工程造价中，电梯、中央空调及柴油发电机等设备成本归集到地上建筑工程等；

标准：主要是指用材标准，在室内装修工程和园林绿化工程比较明显，例如精装和普装用材不同，装修所用的瓷砖或地板以及“厨房三件套”等品牌、规格不一，成本的差异是比较大的。绿化工程中苗木的品种、胸径大小不同，价格相差极大，还有部分无地段、缺周边配套的小区打造园林卖点，其造型设计、布置等也会造成园林绿化工程成本出现巨大的价格差异。

量：主要是指工程量，某些工程模块在施工过程中遇到特殊情况导致工程量显著增加，例如打桩遇到溶洞或其他特殊情况，导致工程量大幅增加，三通一平土方挖运的运距大大超过标准运距，loft公寓层高与标准不一等。

价：主要是指综合单价，可能出现部分材料所选用的材料质量比一般材料优的情况。

我们认为，广东省2019年新规程推行后，造价标准比对已经成为提升土地增值税清算审核质效的一个重要辅助手段。当企业遇到项目工程造价比当地造价高的情况时应当认真对待，各个项目的实际情况不同，导致超标的原因也会不同。企业财务部门应主动发起与成本部门、工程部门联动小组，查找造价偏高的主要原因，撰写书面情况说明，准备相关材料。力求做到陈述情况、罗列数据、匹配证据，以期获得税务机关的认可。