房地产企业土增清算相关案例及政策解读之土地成本

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返还的土地成本或拆迁补偿未入账

▶案例一：

▶案例二：

▶案例三：

▶利用数据进行分析：

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法规政策：土地出让相关

国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 国土资发 [2010]151号 发文时间：2010.9.21

第四条第一款：

土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品 住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

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房企收到财政返还的涉税处理

▶企税：

《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》
财税【2011】70号

规定∶企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除∶
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件——政府部门
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求——政府部门
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算——企业

▶土地增值税：

• 《辽宁省地方税务局于明确土地增值税清算有关问题的通知》

  辽地税函〔2012】92号 第六条
  

• 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》

  大地税函【2008】】188号 第一条第一款
  

• 《青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》

  青地税发【2008】100号 第二十二条
  

• 《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》

  苏地税规【2012】1号 第五条
  

• 河北省《房地产企业土地增值税清算手册》

  ⑦对于政府返还给房地产开发企业的资金，应区分返还资金的具体类别分别处理∶如果以土地出让金的名义返还，应冲减对应的土地成本;如果以拆迁补偿费名义返还，应冲抵相应拆迁补偿款。
  

▶增值税：

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号

第五条
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。（允许扣除的地价款，如果存在返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上的地价款）

▶契税：

关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复

国税函〔2005〕436号

对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

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