房地产项目获取环节税收疑点问答
在建工程转让
房企财务、投拓同学看过来
序
什么是房地产获取环节的涉税？
房地产项目获取指的是什么？
房地产项目的获取包括资产取得和收并购、股权取得和收并购、企业的合并和分立、公开市场招拍挂的配建、明股实债、合作建房等，都有需要注意的地方。
涉及的税收有什么要点吗？
是的呀，首先涉及的税种多，包括增值税、土增税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等；其次，涉及主体不同，要区分看待转让方和受让方的税费；另外，还涉及视同销售等特殊问题。
那看来还真得专题研究研究。
接下来通篇采取“你问我答”的形式，对各类房地产项目获取方式的设税问题进行一一破解。
在建工程转让
01
在建工程转让怎么交税
Law
工程转让属于“转让无形资产”还是属于“销售不动产”呢？
转让尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”征收营业税（增值税）；转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税（增值税）。
哦，这样。有政策规定吗？
有的，这就是财税【2003】16号文《关于营业税若干政策问题的通知》规定的，现在营改增了直接沿用过来。
那怎么判断是否已进入施工阶段呢？进行土地前期开发或整理算是进入施工阶段了吗？
前期土地开发或整理不算进入施工阶段，这也是财税【2003】16号文规定的。至于怎样才算进入施工阶段，并无明确规定，实务中可参照是否取得《施工许可证》作为临界点。
02
未进入施工阶段也能转让吗
Law
你刚刚说未进入施工阶段的在建项目按“转让无形资产”征收增值税，可是转让房地产项目不是哪里有要求至少完成投资总额的25%以上才能转让吗？
是的呀，这是《城市房地产管理法》第39条规定的。
那政策不是自相矛盾了？
在《物权法》层面是不能完成过户的，而《合同法》层面双方签订的合同应该是有效的。在实务中，如果是法院判决或拍卖的，手持法院生效文书，国土部门一般会尊重法院判决给予办理过户。
不过还是有既出了钱又得不到土地的顾虑是吗？
是的，不过有些地方就比较幸福。比如石家庄。2018年4月8日，石家庄市政府出台《完善土地二级市场，健全便民服务体系》，其中明确规定“二、投资总额未达到百分之二十五的在建工程，可以按照先投入后转让的原则，允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。”
Tips
中华人民共和国城市房地产管理法
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
土地增值税
03
工程转让能否享受加计扣除政策
Law
作为转让方，转让在建工程，在计算土增税时，可以享受20%的加计扣除吗？
一般而言，转让时已完成投资额的25%以上，属于按照“销售不动产”，所以我的观点是转让方可比照转让商品房清算进行加计扣除。
哦，这样。有政策规定吗？
这个并无政策明确规定。相似的规定可参照国税函发1995年110号文《土地增值税宣传提纲》第六条，“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%，以及在转让环节缴纳的税金。”
这只是明确生地转为熟地的转让，并不完全是在建工程转让呐？
是的，所以针对这点还是得跟当地税局做好良好的沟通，争取加计扣除。
04
受让方后续开发能否再次加计扣除
Law
作为受让方，取得在建工程，进行后续开发建设后销售，可以再次享受20%的加计扣除吗？
这个目前全国性政策层面并无明确规定，只是相关地方有所规定。
哦，这样。哪些地方有规定，怎么规定的？
比如大连市-大地税函【2008】188号文、青岛市-青地税函【2009】47号文等都是明确规定可以加计取得在建工程所支付价款和后续开发成本的20%的。
看来他们还是比较幸福，难道也有地方明确规定不得加计扣除吗？
有的，实际上大部分地区都是规定不得加计扣除的，比如浙江省地方税务局公告2014年第16号文，有同类规定的还有上海、天津、南宁等地，算是多数意见。
那你就告诉我广东省或者东莞市能不能吧？
针对这个问题确实特意征询过省局、市局相关科室，给出的意见偏向保守，认为不得加计扣除。不过不排除可以沟通成功哈~
Tips
大地税函[2008]188号 大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
青地税函[2009]47号 青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知
浙江省地方税务局公告2014年第16号 浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告
增值税
05
转让在建工程可以享受差额扣除吗
Law
讲完在建工程转让的土增税，我们来研究研究增值税，好像增值税有个差额扣除的说法，不知道是什么意思。
嗯，是的呀。差额扣除指的是取得土地使用权的时候，政府无法开具增值税发票进行进项税抵扣，那么就允许按照财政票据上的金额来抵减销售收入，相当于实现了抵税的效果。
哦，这样。那在建工程转让方计算增值税时可以销售差额扣除吗？
这个问题之前一直是网红问题啦，实践中征纳双方经常产生巨大争议。
难道又没有定论啊？
现在不必纠结了，2018年4月27日，税总举办第二季度税收政策解读视频会上，有网友替大家问了这个问题。
那结论是什么呢？
税总货劳领导答复：房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，适用一般计税的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。
06
在建工程的受让方还可以享受差额扣除吗
Law
幸好转让方可以差额扣除，不错不错。不过话说回来，如果我作为受让方，对取得的在建工程还能再享受差额扣除政策吗？
哈哈，老板您多虑了。
别卖关子，说重点。
差额扣除政策是针对国土部门在出让土地使用权过程中无法开具增值税发票引发的。而你从别人那里购入在建工程，对方也要给我们开发票啊，只要我们能取得增值税专用发票，按照发票上面的进项税去抵扣就行了，无需再考虑差额扣除的问题了。
07
受让方无法取得发票还能差额扣除吗
Law
你说的简单，问题是实务中很多时候是司法拍卖那些途径取得在建工程，对方可能都开不了发票给我们，那还怎么进行进项税抵扣啊。
这个不用担心，国税总局【2016】14号文《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第八条早有规定了。
怎么规定的？
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。
什么才算有效凭证？
别着急，还没说完呢。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。
也就是说，受让方拿不到发票，能拿到法院文书也成？
是的呀。
企业所得税
08
企业所得税有什么优惠吗
Law
土增税有加计扣除，增值税有差额扣除。我们再唠嗑唠嗑所得税吧，在建工程转让时所得税有什么税收优惠吗？
有的呀。企业所得税有一般性税务处理和特殊性税务处理，特殊性税务处理算是延缓交税的优惠。
怎么规定的？
这就是鼎鼎有名的财税【2009】59号文《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》了，“满足规定的，转让方取得受让方股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定；受让方取得转让方资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。” 相当于没有增值，暂时不用交税，但是因为计税基础还是维持原有的计税基础，所以受让方后续再转让时，交的税就多了，所以只能说这是延缓交税，而不是免税。
为什么会有特殊性税务处理的规定呢？
可能是由于股权支付部分没有产生现金流，为了避免额外增加企业资金压力，才出此规定吧。
你刚刚说的要符合规定的才可以适用所得税特殊性税务处理，这些规定指的是什么呢？
主要指的是“一个目的、两个比例、两个连续。”我就照搬原文啦。要适用企业所得税特殊性税务处理，需同时满足以下条件：
（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（2）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例（不低于转让企业资产或股权的50%）。
（3）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（4）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例（股权支付金额不低于其交易支付总额的85%）。
（5）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
在建工程转让设税小结
讲完在建工程三种税费的剖析，各位看官先消化消化，也容我歇一会，过两天再把“资产划拨、调拨、划转”的相关涉税问题“问答问答”~~
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文字：财总笔记
排版：Yui
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