根据《物业收费管理实施办法》第十八条规定，物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。在实际中，物业公司预收物业费成为行业的一个潜规则。那么，对物业公司预收物业费应当如何财税处理？
一、增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，物业公司预收的物业费，在未提供物业服务之前，不确认增值税纳税义务发生，应在每月提供物业服务后，均匀确认增值税应税收入，并于次月15日前申报缴纳增值税。当然，如果物业公司对预收的物业费先行开具了发票，不论开具的是普票还是专票，于开具发票的当天发生增值税纳税义务。
二、企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。同时，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第（四）项第八目规定，长期为客户提供重复劳务收取的费用，在相关劳务活动发生时确认收入。综上所述，物业管理公司预收业主的物业管理费，在实际提供物业管理服务时，分期均匀确认为当期的企业所得税收入。
三、会计处理。《企业会计准则第14号--收入》应用指南第五条第(八)项规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费,在相关劳务活动发生时确认收入。由此可见，企业所得税收入确认与会计收入确认是一致的。企业预收物业费可以先计入“预收账款”会计科目核算，然后分期确认主营业务收入，具体账务处理如下：
1、企业预收时：
借：银行存款
贷：预收账款
2、企业分期确认收入时：
借：预收账款
贷：主营业务收入
贷：应交税费—应交增值税(销项税额)
或应交税费—应交增值税（小规模纳税人）
预收款先开具发票的账务处理如下：
1、企业预收时：
借：银行存款
贷：预收账款
应交税费—应交增值税(销项税额)
或应交税费—应交增值税（小规模纳税人）
2、企业分期确认收入时：
借：预收账款
贷：主营业务收入
注：执行新会计准则的，预收物业费计入“合同负债”科目核算，并且预收款中所包含的增值税单独计入“应交税费—待转销项税额”科目。
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