住房租赁相关税收优惠政策！

住房租赁主要涉及增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。一般来说，租赁住房主要分为两类，一类是商品性的租赁住房，租房价格由市场行情决定，一般来说，城市越大越繁荣，商品性的租赁住房房租越贵。另外一类是保障性住房，包括廉租房、公租房、经适房、政策性租赁住房等，这类租赁住房通常具有社会保障性质，房租较低，但房型和地段没得选，通常属于集中性的租赁住房。为加快培育和发展住房租赁市场，国家出台了相关住房租赁税收优惠政策，具体如下：

一、增值税优惠

1、个人（包括个体工商户和其他个人）出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2、对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。注意：公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。公租房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

3、自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用上述增值税减税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

二、土地增值税优惠。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、房产税优惠

1、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。对利用非居住存量土地或非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，在出租时比照适用上述房产税优惠政策，减按4%税率征税。

专业化、规模化住房租赁企业的标准，是在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。具体标准，由各地根据租赁市场发展情况确定，各地可对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

2、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

3、对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

四、城镇土地使用税优惠

对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

五、个人所得税优惠

1、个人房屋出租收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；

2、对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

3、个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

六、企业所得税优惠。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

七、印花税优惠

1、对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征印花税；

2、对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税；

3、对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税；在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

4、对个人承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

八、契税优惠。对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。

另外，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按50%的税额幅度减征相应城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税和教育费附加、地方教育附加。增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受税收优惠政策的，可叠加享受优惠政策。比如个人住房出租减按4%的税率征收房产税的基础上可以再减半征收。

纪宏奎-总经理

中央财经大学税收教育研究所副研究员

财税专家

精通税务筹划，税务培训，财税

咨询，税企协调，专项税务代理，各类涉税鉴证。

拥有20年税务机关工作经历，先后从事过税收管理、税收稽查工作，在税政法规岗位工作长达10余年之久；先后在《中国税务报》《税收征纳》等省级以上报刊杂志发表专业文章500余篇，出版专业书籍，潜心研究税法。