土地增值税清算——拆迁补偿收入如何确定？

案例

2011年6月，某房地产企业对某平房片区进行拆迁改造，对被拆迁方采取产权调换补偿，产权调换补偿面积按被拆迁面积的1:1，原地置换。被拆迁部分面积合计13,268.25㎡，置换部分的房屋收入，房地产企业申报时用的成本价2272元/㎡计算收入，对还是不对？

【 具体分析 】

     根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010 220号）的规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 【房企财税微信：jxhzhaojie】  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

     很显然，房地产企业用成本价计算收入，不正确。通过查看企业的销售台账，同一年度销售的住宅的平均价格4452元/㎡，所以，房地产企业要调增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。调增部分的收入是需要补缴营业税及附加，土地增值税、企业所得税。

     如果把上例中2011年改为2015年1月，那么需调整的收入就又不一样了。

     根据纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2014年第2号）的解读：回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则第二十条第（三）款规定，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

     该项目的单位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定该地区规定的成本利润率17%，则收入额应为：2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，应调整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同样调增的收入部分也需缴纳相关税费。

     由以上可以看出，依据的文件不同，结果会相差很大，房地产企业要根据项目所属年度选择正确的收入计算方法。