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今天再给大家讲解一个案例！
我们的案例都来自大白菜会计学堂的学员问题。
每天大量的学生提问，当然会有一些典型问题值得分享。
有同学是物业公司，租赁房屋后提供转租及物业服务，是一般纳税人。房东出租的不动产是营改增前的，按5%简易征收政策给公司开具了进项发票，金额300万，税金15万；公司对外提供租赁和物业管理服务，取得物业费收入100万，租赁费收入367.5万，问如何缴税？有没有筹划空间？【以下计算进项按15万整数计算】
租赁费专用发票
大白菜会计学堂一起和大家理一理。
1、不动产租赁简易征收政策的征收率是5%，一般计税政策下税率是11%；
2、租赁了营改增前的不动产进行转租，仍然可以享受简易征收政策；所以租赁费367.5万应计算的增值税是367.5/1.05%*5%=17.5万；
3、问题是租赁的进项15万可否抵扣？毕竟是即用于简易征收项目（转租），又用于一般计税项目（物业）。还真不错，新政策出来，可以抵扣了。
就是《财政部 税务总局 关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》财税〔2017〕90号的第一条：自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
方案1：在没有出台90号政策前的纳税计算
（1）一般计税项目销项税：100万物业服务*6%=6万；
（2）进项税15万虽然既用于简易征收项目，又用于一般计税项目，但没有出台90号通知前不能抵扣；
（3）简易征收项目的增值税是367.5/1.05%*5%=17.5万
（4）公司合计缴纳增值税 6+17.5=23.5万，可以见下图1
没出台90号通知前缴税23.5万
方案2：在出台90号政策后的纳税计算
（1）一般计税项目销项税：100万物业服务*6%=6万；
（2）进项税15万因既用于简易征收项目，又用于一般计税项目，根据90号通知可以抵扣；但要注意，这种抵扣不是说分割抵扣，根据纳税申报表的填报，只能是用于一般计税项目的抵扣，因此一般计税项目的应交增值税=6-15万=-9万，就是留抵金额9万。可以看下图2
（3）简易征收项目的增值税是367.5/1.05%*5%=17.5万
（4）公司合计缴纳增值税 =一般计税项目0+简易征收项目17.5=17.5
眼睁睁看着9万的留底不能用，还要缴纳17.5万的税，是不是有种感觉，蓝瘦香菇！
出台90号通知后缴税17.5万，同时留抵9万
方案3:我不享受简易征收了，我出租按一般计税，将15万进项抵扣了，行不行？别冲动，同学！
（1）一般计税项目销项税：100万物业服务*6%=6万；出租367.5/1.11%*11%=36.42万
（2）进项税15万既用于简易征收项目，又用于一般计税项目，全部抵扣；
（3）公司合计缴纳增值税 6+36.42-15=27.42万，可以见下图3，效果当然不好，所以我们说冲动是魔鬼！
总结以上案例，大白菜的结论：政策虽然，报表坑爹。主要是因为简易征收不能抵扣所致。期望在这方面再出台灵活的政策细节。
如果全部选用一般计税方法，缴税27.42万
有没有解决方法呢：
1、如果公司有其他内销项目，销项够大可以充分消化这15万的进项，有些沾光
2、企业如果实在没钱缴纳简易征收的17.5万税，可以先欠税， 然后尝试用留抵抵用欠税。当然这要经过税局的批准！
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