迄今为主，这或许是碧桂园遭遇的最惨烈打击。
4月22日，《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称《通知》）下发，公布新一轮房地产调控政策。
由于限定户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，《通知》对海南房地产行业产生了巨大的打击。
在近乎“无房可卖”、“无人可买”的局面下，圈地海南的碧桂园，基本确定沦为输家。
重仓海南，限购
链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房客户占比高达88%。这部分需求，将随着《通知》被彻底抑制。
对碧桂园来说，随着岛外客户的流逝，未来的业绩势必遭受重创。根据《国际金融报》报道，碧桂园在海南共有18个项目，总可售建筑面积512.14万平方米。海南，在碧桂园整体业绩中，尤为重要。2017年，碧桂园合同销售前十项目中，海南地区贡献两席。
碧桂园海南项目
在碧桂园集团海南区域的官方网站上，目前仍然可以看到10个项目，包括碧桂园珊瑚宫殿、碧桂园齐瓦颂、碧桂园东海岸、碧桂园金沙滩、碧桂园美浪湾、海口碧桂园、碧桂园君悦海、碧桂园三亚海、碧桂园三亚郡和三亚国际传媒中心。
碧桂园以52亿元拿下三亚海坡村地块
2017年7月，碧桂园曾以52亿元的代价，拿下位于三亚海坡村的地块。这个拿地成本相当于碧桂园2017年6月份全国拿地金额的30%。作为一个区域公司，能得到集团如此大力度的支持，这在海南并不多见。
这个汇集了住宅用地、批发零售、商务金融和旅馆用地各种用途的复杂地块，对碧桂园来说，无疑是重大挑战。加上“全域限购”带来的巨震，碧桂园在海南的业务，未来也将严重受挫。
重仓三四线，调控
在三亚海坡村竞价成功后，碧桂园一度被认为捡了个便宜。毕竟，这个地块的成交价远低于业内人士的预估。虽然商业性质用地占比高达51%，但考虑到，碧桂园在海南核心城市库存已为数不多，海坡村地块对碧桂园的价值仍颇为重要。
事实上，核心城市库存不足，已经成为碧桂园在全国市场的普遍规律。根据碧桂园发布的2017年财报，有媒体分析称，“在高歌猛进的拿地速度背后，借贷比率上升、负债率上升、三四线库存压力大、房屋频现陷质量问题等一处处暗礁也在时刻逼近碧桂园。”
该报道称，2017年碧桂园50%以上的销售业绩，都是三四线城市贡献的。由于目前部分三四线城市销售相对低迷，未来的库存压力会非常大。
资料显示，在去年底，碧桂园合共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县/镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。
链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。经济学家宋清辉也曾直言，碧桂园重仓三四线城市的战略方向是错误的，应避免未来的进一步扩张计划。此外，在房地产调控不动摇的背景下，三四线城市房价正呈现环比涨幅收窄的趋势，未来不可能继续上涨，对企业业绩支撑力度有限。
重仓海外，停售
相比海南“全域限购”和重仓三四线城市带来的未知风险，碧桂园的海外布局也极为不顺。
2013年8月11日，位于马来西亚新山市的碧桂园金海湾正式开盘，创下近50亿令吉（约90亿元）的销售记录，一举打破马来西亚的单盘销售记录，成为大马单盘及发展商销售业绩第一。
碧桂园马来西亚金海湾项目
然而，有媒体报道，今年3月1日，在马来西亚柔佛州议员邹裕豪（Cheo Yee How）陪同下，数十名碧桂园金海湾业主因不满房屋质量和小区环境，前往马来西亚新山市房屋仲裁庭投诉中国开发商。
碧桂园在马来西亚新山市的另一个项目，也陷入困局。2013年，碧桂园拿下由四个面积不等的人造岛组合而成的地块，占地约14平方公里，接近澳门面积的一半，启动“森林城市”项目。
2016年12月，碧桂园宣布森林城市项目的总投资将达1000亿美元。按照此前公布的规划，该项目将耗时20年开发，是碧桂园在海外最大的房地产项目。
碧桂园马来西亚森林城市项目
作为碧桂园董事局主席的杨国强心中的理想之城，森林城市项目能否成功，一定程度上决定了杨国强大力推进的海外战略的成败。
然而，2017年以来，国内加强对个人外汇监管政策，封堵漏洞后境内资金难以流向海外，以中国用户为主要目标的出海房企集体陷入销售困境。据悉，森林城市项目的国内买家比例尤为突出，超80%。
2017年3月，有多家媒体报道称，碧桂园森林城市项目暂停国内销售。4月5日，碧桂园集团副总裁朱剑敏在香港接受采访时承认，森林城市已经完全停止在中国内陆的销售计划。
2017年，碧桂园实现合同销售金额5508亿元，同比增长78%，成为销售规模最大的房企。不知是否预判到2018年的种种不确定因素，碧桂园总裁莫斌在3月20日的业绩发布会上宣布，2018年不设合同销售目标，对于媒体的追问，杨国强甚至两次抢过话头。
数据显示，2018年第一季度，碧桂园实现合同销售金额1878亿元。从数据上，似乎看不出碧桂园有任何颓势。但那些尚未公开发布的财务数据、土地储备和各个受挫项目的进展情况，或许才能描述这个隐秘帝国的真容。
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