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房屋的补偿安置方式
随着城乡一体化建设发展
城镇化事件越来越多
对老百姓来说
最关心的莫过于房屋的拆迁补偿
为保障市民的切身利益
现向社会公众征求意见及建议
随着番禺城市化加速，旧村改造的发展，相关政策也在不断调整完善中。近日小编从番禺区城市更新局获悉，为贯彻落实《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)，统一规范城中村改造项目拆补事项中各村的标准，番禺区城市更新局结合番禺区实际情况，起草了《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引(征求意见稿)》。
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房屋的补偿安置方式
被补偿人可选择货币补偿（弃产）方式，或者复建安置方式。货币补偿（弃产）的一次性补偿金额按照房屋的重置价加区位补偿价确定，不再安排回迁。复建安置采取“拆一补一、权益回购”的方式给予安置房（带装修）。
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房屋的补偿安置原则
（一）现状实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状实测建筑面积“拆一补一”；不足部分作为权益面积，按房屋建安费用回购安置房；
（二）现状实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”；超出部分（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）参照《关于调整我区土地征收中青苗及地上附着物补偿标准的通知》的居住房屋补偿标准但不超过1500元/平方米补偿，不予安置；
（三）被补偿人选择安置房户型时，因补平户型面积需要，所选总面积超出复建安置指标的部分（不得超过10平方米），作为权益面积，按房屋建安费用购买；
（四）安置房屋的建安费用按《成本核算办法》中规定的复建费用进行确定。
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复建安置指标的核定标准
复建安置指标为安置房的建筑面积（单位：平方米），在不突破片区策划确定复建安置总量前提下，指标核定的具体方法如下：
（一）村民房屋
1.有合法权属证书的，可选如下方法之一核定复建安置指标：
（1）按证载建筑面积等值核定指标；
（2）按证载用地面积的3倍加20平方米核定指标；
（3）按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标，指标最大值不超过380平方米。
2.能提供建房批准文件、宅基地使用证明、确认属于一户一宅的建设证明等相关证明的，按照现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标，但2012年11月22日前建成的每户不超过380平方米，2012年11月22日及以后建成的每户不超过280平方米。
（二）世居祖屋
房屋所有权人现户口不在本村，但祖籍在本村的，并且在本村内只有一间房屋的，可按照本点第（一）项的计算办法核定复建安置指标，指标最大值不超过280平方米。个人持有具有房地产权证房屋的，可按证载建筑面积总和等值核定复建安置指标。
（三）除村民房屋及世居祖屋以外的其他房屋
按照合法权属证书证载建筑面积等值核定指标；没有合法权属证书的不予核定指标。
（四）在房屋基础数据经区政府审核公布后建成的房屋原则上不予核定指标。
厨房、厕所等附属房只能与其主体房共同视为一处房产，不能单独获得复建安置指标。
（五）2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定复建安置指标。
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临时安置费
被补偿人选择复建安置方式的，临时安置费的计算时间从签订房屋补偿安置协议之日起至实施单位送达回迁书面通知之日后3个月止。签订房屋补偿安置协议后一次性获得18个月临时安置费，届满后按季度领取临时安置费。如果补偿人已兑现了部分安置指标（提前安置或指标回收）的，被补偿人的临时安置费按相应比例扣减。
被补偿人选择货币补偿（弃产）方式的，一次性给予3个月临时安置费。
临时安置费按照准予复建的现状建筑面积计算，标准按照《成本核算办法》相关规定确定，临时安置费每月不足2000元的，按2000元支付。
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房屋搬迁及损耗费
房屋搬迁及损耗费（包括电话、有线电视、宽带网迁装费等）分为搬迁和回迁两部分，现状每栋房屋可获得搬迁费2500元，准予复建的每栋房屋可获得回迁费2500元。
在规划可承载的前提下，可结合各村实际制定具体奖励办法，涉及奖励费用按照不超过《成本核算办法》确定的改造成本的5%予以核算，纳入改造总成本。
本指引未尽事项按相应项目所制定的补偿安置方案执行，补偿安置方案经区政府审定后纳入实施方案。
本指引由番禺区城市更新局负责解释
1.区位补偿价
旧村更新范围内房屋所占土地使用权价值，按旧村更新范围所在区域用地基准地价级别价的50%计算。
2.权益面积
当复建安置指标多于现状实测建筑面积时的超出部分。
3.建安费用
房屋的建设费用，单价包含前期费、单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等。
4.合法权属证书
房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有（用）证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证等。
5.证载建筑面积
合法权属证书上登记的房屋建筑面积。
6.证载用地面积
合法权属证书上登记的用地面积。
7.建房批准文件
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明等。
8.世居祖屋
祖籍人士在旧村更新范围内的房屋。
征求意见时间：2018年1月16日-2018年1月25日。
联系部门及方式：广州市番禺区城市更新局，联系人:苗小姐，联系电话：84630568。
提交意见的途径:可通过电子邮件(pycgb2008@163.com)提出意见、建议。
房屋征收补偿可实行奖励和补助制度。奖励包括征收奖励和搬迁时限奖励。
征收住宅房屋的，应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
征收住宅房屋可实行搬迁时限奖励制度，搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格的15％以内。
针对近年来越来越多的被征收人更期望回迁安置或产权调换，目前广州各区可用于征收安置的房源较少，无法完全满足被征收人的安置需求，新《实施办法》中规定， 市、区人民政府可采取自建、配建、购买及盘活等多种方式筹措国有土地上房屋征收项目的安置房源。
新《实施办法》规定，因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合新《实施办法》规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。房屋征收的听证程序，按照广州市国有土地上房屋征收补偿方案听证的有关规定执行。
房屋征收部门对被征收人或政府公房承租人支付的住宅搬迁费标准如下：
（一）房屋征收部门按户为单位，向被征收人或政府公房承租人支付搬迁费每户不低于2000元。
（二）因房屋征收涉及的被征收人或政府公房承租人的电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿。
（三）被征收人选择期房产权调换的，搬迁费增加一倍计算，并一次付清。
（一）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人一次性支付3个月的临时安置费。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人或政府公房承租人自行安排住处的，房屋征收部门应当根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人支付临时安置费。
新《实施办法》中，对于拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋也进行了相应的规定。其中，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，按改变为经营性用房的时期给予不同标准补偿。
(一)1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。
(二)1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
(三)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
(四)2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。
按标准计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。
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