为什么要“懂”设计？
因为“惨痛”的代价让我们值得重视
这不得不引出我们今天的议题：
因为，准确的项目定位是项目成功的“关键”
定位溢价的核心点
1、营销、设计的服务对象为“项目定位”
2、“设计策划”阶段
3、企业“产品线”是定位的直接表现形式
4、设计是“定位”是否能实现的“试金石”
定位溢价的实现核心“不在营销，在设计”
刚需产品的设计是一个系统工程，对规划设计而言：
我们现在需要让一群最纠结的人掏钱
如何吸引业主购买我们的房子？
成本集约型房地产开发需要从定位开始就有成本控制意识
售价较低项目案例解析
项目的精神层面、灵魂性的东西，如同所谓的人的“气质”一样。
主题溢价的核心点
1、营销上的锦上添花
2、归宿感、存在感
3、项目出身背景很重要
主题溢价的实现核心“用设计语言去诠释出身”
规划溢价主要涉及将有限容积率下的产品配比做到最优，既能够满足尽量高的销售总额，又要兼顾市场保证产品的去化能力。
规划溢价的核心点
1、规划的实用方法
2、总图技术与规划技术的探讨
3、规划溢价的隐形与显性表现
规划溢价的是整个项目的核心，承载了项目70%的成本支出，相当重要
同样多的粮食，还有什么分法？
你知道你知道什么
你知道你不知道什么
怕
你不知道你不知道什么......
☀规划溢价的方法☀
方法一：从平均层数入手
从平均层数展开规划设计
·平均层数的推导模式是一种理性的数据分析
·平均层数的运用，是一种穷尽法的表现
·具有投资决策的高管尤为要注意
方法二：从道路与产品入手
道路的含义
·路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。
·我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。
·道路同时具备提升土地价值的特性,“要致富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。
道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的：
而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是……
独栋
道路是一种积极因素
道路的改变带来的感官享受
道路变化带来了入户模式的探索
方法三：从尺度入手
地块规模:
·欧美：城市内大致在75-100米，一般较小；郊区基本无小区概念，漫延排布
·国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。
·目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距,
☀2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷.
面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡
用什么规划小区?
积极的:
道路:喧闹空间:便于轻松经过.
我们常用的为1.5+6+1.5 (较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行） 、3+7+3<><3+10+3m (一般的城市支路="">
消极的：
·围墙:安静空间:对是陌生人是死角,对个人是天堂.
中性的:
·水系可望不可及,巧妙的分隔.
·高差:隐蔽的拒绝.
☀城市（规划模式）通常是用道路，地块（总图模式）均可酌情使用。
规划与总图思考方式不同?
规划技术要点
总图技术要点
国际通用的经验是：当用地超过一个最大的步行距离（400-500米），就需要从总图模式，向规划模式转化。用地规模越大，就越偏向于规划模式。
规划技术要点
·最少的道路形成并联组团是我们追求的目标
·省下来的道路用作绿化和庭院空间
总图技术要点
有效的总图技术：开发分期和物管一票否决 最容易被忽略但最终会影响使用的限制
有效的总图技术：寸土必争
矩形是亩产最高的形状,将不规则地块矩形化有助于提高产出 并保证公共面积(城市道路)最小化+私有面积(小区或组团)最大化
·一个规划能否最终达到意图,可以用
·闭合的围墙
·合理的入口
·最少的道路
·不穿套的组团
·四个要素来检验。
☀因为涉及安全、便捷、可分期实施，几乎也是以最高性价比完成规划和建设的唯一方式。
有利于日照通过的基本总图图形
请快速判断下规划存在的问题？
大家积极分析·齐发言▼
目前规划的困境在于:
1.组团划分过大
2.路网选择有误
3.开放空间短路
4.物管层次不清
5.外部资源利用不够
6.区域中心缺乏人气
解决初步规划方向
失败案例VS调整案例
原规划：2.4容积率，百万方级别
主要产品为高层，客户抗性大
优化后的规划
高层拉高，减少占地，空余滨水土地，形成高货值且畅销的洋房·别墅产品线
今天的内容分析完毕
本期内容系根据中国杰出建筑师张康先生的公开课讲稿整理，对张康先生表示敬意与感谢，也对本期的速记人员表示感谢
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