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明源君此前曾分析过，置换人群已成为购房主力，中等面积段（90-140/150㎡）的改善型产品正在成为市场主流。
产品的更迭，背后往往是客观环境变化及客户需求变化。这一轮的变化中，不少标杆房企已经get到其中的要点，适时地并对产品做出了调整。这些变化包括哪些方面？改善型产品又做了哪些针对性调整？明源君结合标杆房企的做法来谈一下，算是抛砖引玉，欢迎读者们补充更多意见。
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政策、自然环境及生活方式变化
需要更多功能和场景来提升生活品质
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1、调控政策变化。各地限购限贷等调控政策不断加码，换房一天比一天难。客户希望一步到位，降低换房成本。
因此，全生命周期的住宅产品中，用室内门替代隔墙的做法越来越普遍。这种设计手法能够在不换房又不用装修的情况下，轻松适应家庭成长对空间的要求。
改善客群一般是以家庭为单位的，家庭成长的各个阶段，都会对户型提出不同的要求。这几年，很多房企都提出做全生命周期户型，强调户型的可变性。
但是，过去的很多全生命周期户型变动起来难度很大。对一个家庭来说，重新装修一次要费很大的劲；换房又不得不付出高额成本。如果能够不换房又不用重新装修，就能适应家庭成员变化自然是最好的。
今年市面上的三房、四房，更多的采用房门来替代隔墙，空间在成长过程中完全不需要折腾，最大限度的节约人力物力财力。
比如万科125㎡的3+1户型，北面次卧采用双动线设计，可以从餐厅进入；也可以从主卧穿过衣帽间，从衣帽间的北面推拉门进入。
这个户型，在孩子整个成长过程中都很实用。孩子刚出生的时候，北向次卧可以作为老人或保姆的休息室。无论孩子是在主卧还是在这个次卧，父母和老人/保姆都能很方便的照顾到他。
孩子长到四岁以后了，这个卧室可以给孩子独立居住。同时，当孩子需要照顾时，父母能够最短时间内回到他身边。
孩子再长大一些，需要独立空间了。这个卧室的推拉门门锁装在房间内侧的，只要锁上门，就是一个不受父母干扰的空间。
另外，客厅采用双厅设计。设计师多做了一个工作，就是在双厅交界处预留好了滑轮轨，如果生了二孩，可以轻松隔出来一个卧室。如果只有一个孩子，客厅就是一个约6M的超大南向横厅，孩子可以有充足的活动空间。
阳光城融侨檀府这个124㎡的户型也是类似的设计手法，书房使用双开门设计，联通主卧和餐厅。孩子出生以后，作为儿童房或保姆房来使用。同时采用超长阳台设计，南向的次卧和阳台之间设置推拉移门，卧室和阳台之间联通，既能快速通达，又能增加房间的采光度。
2、自然环境变化。部分城市雾霾严重、热岛效应加剧，影响了人们的生活环境，健康舒适成为大家的共同诉求。
为此，越来越多的项目通过改善设计，或利用科技手段干预室内环境，实现恒温恒湿恒氧。 中南置地从室内空气、整体水质、舒适环境、套型设计、住区配套、智能管理等六大模块切入，制定了健康住宅技术标准。以室内空气的自然通风设计为例，就有4条标准：
很多项目还引用一些技术系统，让室内的空气、温湿度等实现人为调节。比如金茂府引入了12大系统来打造健康科技住宅，这12大系统相当于对金茂府的空气、水、温湿度、声音等进行定制，不管室外环境多糟糕，室内始终保持舒适健康的环境状态。
以空气为例，24小时置换新风系统持续为全屋送风，保持室内空气清新；PM2.5除霾系统对空气多重过滤，将雾霾隔绝在屋外；地源热泵、保温系统和湿度调节系统搭配使用，让室内冬暖夏凉，每个季节都很舒服。
3、“宅”成为一种生活方式。生活节奏越来越快，上班族常常身心疲倦。很多人业余时间不喜欢外出，而是待在家里。
很多改善型产品在阳台和窗户上做文章，预留超大观景面积，让业主足不出户就能享受美景。比如做联通客厅和卧室的超长阳台；亦或者，设计全景落地窗。
❶ 超长阳台
绿城YONG系列的90平三房，南向的客厅、主卧与次卧，均连接着超大观景阳台，而且客厅卧室均采用2.4米高全明落地窗设计，形成了7.6米宽、总面积10.38㎡的大阳台，业主可以坐在自己房间里看风景，也可以一家人一起在阳台晒太阳，看月亮，喝茶……非常惬意。
再如融创涌清府147平的户型，客厅和卧室共用的阳台做到了7.5米长，比起传统的客厅出阳台设计，这个阳台的长度增加了约一倍。
❷ 全景落地窗设计
全景落地窗的好处，在于将景观面最大化。对于拥有优质景观资源的项目来说，是一种充分发挥景观优势的手法。
比如绿地.紫金中心是高达38层的超高层住宅产品，考虑到剪力墙对立面开窗尺寸有限制，而框剪结果则内部分隔灵活，外围可以又有最大开敞度，该项目的起居室和主卧内部，用柱子替代剪力墙，以获取270度超大景观面。
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改善型客户家里人多矛盾也多
通过设计减少冲突，加强家人的沟通
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二胎家庭逐年增加，三代同堂成为普遍现象。随着人口的增加，家庭内部的关系复杂化，小摩擦小矛盾随时可能出现。而改善房的业主人到中年，事业正步向巅峰，无暇顾及家中琐碎。家庭矛盾一不小心就爆发，需要借助合理的设计来减少家庭成员的摩擦，优化家人间的关系，让家庭更和谐。
1、早上，卫浴间进入使用高峰期，抢卫浴间很容易引起彼此不快。而卫浴间三分离式设计，能满足三个人同时使用，避免使用冲突。
以前中国人的卫浴间是没有分离式设计概念的，过去几年，干湿分离渐入人心，很多项目都把淋浴区和如厕区分开。而现在的产品，为了解决改善型业主家早高峰抢卫浴间的麻烦，纷纷采用三分离式设计。
比如下面这个120㎡三室，公卫靠近次卧，方便使用；主卧则采用套间设计。其中，公卫采用三分离式设计，主卫采用两分离式设计，最高峰时可同时兼容五个人使用。
旭辉今年发布的第五代产品，也对卫浴间做了三分离设计。而且，主卫做了双台盆设计。即使是卫浴间使用高峰期，丈夫刮胡子，妻子洗漱都可以同时进行，互不干扰。南向的次卫靠近老人房和儿童房，方便老人孩子使用。卫浴间也是三分离式设计，老人小孩一起使用时都能保持较高的私密性。
2、白天，老人小孩在家时间最长，也是最容易出意外的群体，适老适幼设计提高他们在家的安全系数，主人也能放心的专注自己的事业。
❶ 适老化设计。
适老化设计的两个核心，一个是方便，一个是安全。明源君综合了多个全龄化产品的适老化设计经验，将适老化的设计要点归纳如下：
另外，运用一些新的技术手段，加强对老人的安全保护。比如旭辉今年发布的第五代产品有一个慧养老模块，通过光线调节、智能探测等来加强适老化细节。比如人体运动探测可以联动照明和场景功能，灯随人动，随时为老人提供足够的亮度；床垫压力探测可以检测老人卧床时间，如果超过某个限制值，会自动发送警报，防止意外发生。相信随着科技发展，会有更多智能技术被运用到适老化设计中。
❷ 适幼化设计。
户型的设计规划是“适幼”的第一步，其次还有“适幼”环节精细化。保利第五代产品从空间尺寸和家具方面都做了适幼设计。
适幼化其实就是充分考虑到带孩子时和帮助孩子时会遇到的问题以及孩子成长过程中对空间的需求，以此来考虑装修的细节。
明源君综合不同项目的适幼化设计细节，总结如下：
3、晚上通常是家人聚在一起的时间，但很多人因为加班或应酬等等，留给家人的时间很少。而在家的人可能又各忙各的，缺乏交流。
对此，改善型产品通过丰富共享空间的互动场景，为业主家人创造更多交流的机会和时间。
旭辉调研发现，认为父母陪伴自己的时间不够的孩子有73%，而父母认为自己陪孩子不够的只有45%。
为了给家人增加更多交流机会，改善型住宅注重打造开放式的共享空间，比如客、餐厅以及厨房打通。
旭辉今年发布的第五代产品，针对厅、厨房、书房之间的关系，做了细致的设计。
客厅餐厅组合成客餐厅，餐厅的面宽和客厅一样大，一家人吃饭时可以更好的沟通；厨房采用中西厨设计，另外，书房也可以和餐厅无障碍沟通。这样一来，书房、餐厅、客厅、厨房共同形成了纵横双厅。
晚上，父亲在书房看书，孩子和爷爷奶奶在客厅看电视，妈妈在厨房收拾碗筷，都可以随时保持交流。
成都万科玖西堂就考虑到了父母与孩子的互动空间，在客厅处设立了亲子互动区。
同时，考虑到成都人做菜喜欢放辣椒，中西厨厨房之间装了推拉门，西厨岛台纳入到餐厅内部，身处西厨或餐厅或客厅或亲子互动区的家人，都能沟通无阻。
值得一提的是，在餐厅和厨房间设置岛台，已经是很普遍的做法了。比如远洋琨庭160平的户型，把餐厅作为一个家庭交流的场所来设计。在临近厨房门的位置设计一个西餐岛台，岛台下方设置长方桌，方便亲子交流。平时，妈妈做岛台上备餐、做烘焙的时候，孩子可以在长桌上写作业；妈妈也可以在这里陪孩子做手工，或者教孩子学习烹饪，创造了更多的亲子交流机会。
西餐岛台还可以作为一个收纳系统来使用，比如万科里享家餐厅就作为一个交流平台来设计，同时具备强大的收纳功能。这样的岛台，不仅女主人喜欢，孩子和男主人也喜欢。
总结
很多标杆房企把2018年定位为产品年，把发力点主要放在产品上。这其实释放出一个信号，行情变了。跟上大趋势，才能研发出更多适应市场的产品。
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