京建发〔2021〕332号
各有关单位：
为深入落实《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年—2035年)》《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划(2020年—2022年)》，改善历史文化街区平房直管公房居民的居住条件，现就在首都功能核心区历史文化街区申请式退租片区范围内开展申请式换租有关工作通知如下。
一、换租方式
在实施历史文化街区平房直管公房申请式退租的片区内，换租人(即有意愿参与申请式换租的直管公房承租人)自愿提出申请，与换租主体协商，选择以下两种方式之一进行申请式换租。
(一)换租主体提供租赁房源置换换租人房屋使用权。换租人与直管公房经营管理单位解除直管公房承租关系，由换租主体提供租赁住房，供换租人承租，改善居住条件。
(二)换租主体市场化租赁换租人房屋使用权。在一定期限内，保留换租人承租关系，由换租主体给予换租人市场租金，换租人自行解决住房或选择租赁住房居住，改善居住条件。
二、换租主体
(一)直管公房经营管理单位可直接作为申请式换租主体。
(二)实施申请式退租的片区实施主体，可直接作为片区申请式换租主体。区政府可委托有群众工作经验、信用等级高、组织实施能力强的企业作为换租主体。
(三)社会单位参与申请式换租。资金、运营实力强的社会单位，可与换租主体协商，双方签订协议，参与申请式换租。有条件的社会单位可提供租赁房源供换租主体使用。经区政府主管部门同意后，作为投资及经营方参与申请式换租，具体换租和恢复性修建工作仍由换租主体组织实施。
三、实施方式
(一)换租主体提供租赁房源置换换租人房屋使用权
1.换租主体和换租人签订协议，直管公房经营管理单位与换租人解除直管公房租赁关系，换租主体按照“一证一房”(“一证”为北京市公有住宅租赁合同)的标准，提供房源供换租人继续承租。
2.换租的房源使用面积原则上不得少于换租人原承租住房折算的使用面积。折算使用面积计算规则如下：
换租房源的折算使用面积=被换租公房使用面积×换租系数
其中：换租系数为换租项目启动时点，被换租公房的市场评估单价与换租房源的市场评估优惠后的单价比例。
同一区域内、同一时点用于换租房源市场评估优惠后的单价应保持平衡。
3.换租房源折算的使用面积部分，换租人不缴纳租金，超出折算使用面积部分，由换租人按照市场租金标准缴纳租金。
4.换租主体可采取购买、趸租、按年支付租金的方式，筹集换租房源。
(二)换租主体市场化租赁承租人房屋使用权
1.换租主体应根据与换租人签订换租协议约定的期限，按照不低于换租房屋市场租赁评估价，向换租人支付换租租金。换租主体、换租人与直管公房经营管理单位签订三方协议，明确权利义务、违约责任。
2.换租租金可由换租主体按年支付或一次性支付给换租人，具体由双方协商确定。换租房屋租金(每月)计算公式如下：
换租租金=被换租房屋市场租赁评估价×直管公房建筑面积
3.换租双方一次约定的换租期限最少为10年，最长为20年。换租期满，换租人可选择与换租主体续签换租协议，重新核定换租租金，也可解除换租协议，回到原直管公房居住，或由双方协商，就近选择条件类似的直管公房，由换租人继续承租。
4.换租人领取换租租金后，应自行解决住房。换租人也可选择承租由换租主体或区政府主管部门提供的租赁住房，按照市场租金标准缴纳，一个换租人家庭只能选择一套租赁住房。
5.换租人保留原直管公房相关承租权益，原承租直管公房租金部分，由换租主体按照原标准继续缴纳。
6.换租期间，原则上不得更换换租人，如换租人死亡，应按直管公房管理相关规定变更原直管公房承租人。变更换租人时，家庭推选的新换租人应承诺继续履行换租协议，并与换租主体签订补充协议，继续领取换租租金。
7.在换租期间，换租主体负责直管公房的住用安全及日常维修维护。
四、换租程序
(一)确定主体。区政府按照本通知要求，确定换租主体。
(二)公布政策。区主管部门公布申请式换租政策，并报市住房保障管理部门备案。
(三)居民申请。换租人持直管公房租赁合同、本人身份证明及户籍证明等材料，向换租主体提出换租申请。
(四)签订协议。换租主体受理申请后，按照申请式换租政策，计算换租租金，经直管公房经营管理单位同意后，换租人与换租主体、直管公房经营管理单位三方签订换租协议，报区主管部门备案。
(五)搬家腾房。换租人按换租协议约定时间完成搬家腾房，并将房屋交付换租主体。采取保留直管公房承租关系方式的，在完成搬家腾房后，换租人开始领取换租租金。
五、与申请式退租政策衔接
如换租人租赁的房屋为政府组织建设的定向安置房，其居住满10年后，可以向换租主体申请，购买换租住房。由换租主体按照届时申请式退租政策对换租人进行货币补偿，扣除换租主体提供租赁住房产生的成本和费用。所购房屋产权登记为共有产权住房，购买价格和份额比例由区主管部门确定。
六、实施恢复性修建和经营利用
(一)完成换租后的直管公房，应纳入片区恢复性修建范围，由换租主体按照片区恢复性修建方案，合理利用申请式换租房屋补足公共服务设施。
(二)完成换租及恢复性修建后的房屋可由换租主体按规划要求开展经营利用，可作为保障性租赁住房等住宅或商业、办公等经营性房屋使用。社会单位参与的，按照协议要求开展经营利用。
七、其他
申请式换租片区内涉及私房及单位自管房的，以及危旧楼房改建试点项目，可参照直管公房申请式换租政策执行。
北京市住房和城乡建设委员会
北京市东城区人民政府
北京市西城区人民政府
2021年10月13日
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