如何判断一个城市房价长期的走势？

怎么才能做到最划算呢?

首先就要在看懂房价的基础之上,看懂未来楼市的走势。这样你就能做出成本最低,收益最高的决策。过去十多年,我一共买过三套房子。

除了第一套刚需房外,其他两套都是买在比较低的点位,这几套房产增值差不多有上千万。有人说,那是你买的早呀。那个时候是中国房地产的黄金时代,中国几乎所有的地方,房价都涨从大的背景来看,我的确最应该感谢那个时代。

但是,今天楼市的形势,对每个年轻人都是一样的。依然会有人买房赚的多,有人买房赚的少,甚至可能还有人要亏钱。所以与其天天抱怨,不如把房产的价格走势了解清楚,知道哪里买房最划算,这样至少比同龄人可以领先一步。

如何判断一个城市房价长期的走势?你也可以看看自己所在的城市,是否值得买。

这里,主要会讲三个知识点：

• 第一,判断一个地方房价的长期趋势,主要是看什么指标;

• 第二,中国一二三四线城市,未来房价的大致走势会是怎样的;

• 第三,如果我这个时候买房,哪些城市的房产是最有潜力的。

先来说说第一个知识点,怎么判断一个城市未来的房价会涨还是会跌。

房子既是商品,也是金融品。但是从长期来看,房子最终的价格,还是由他的商品属性决定的。了解到这一点,我们判断一个城市长远以后的房价就比较简单了,那就是看这个地方的供求关系

举个最简单的例子。我们都看到过这样的微信朋友圈:“家乡的苹果大丰收,往年一斤卖3块、4块,今年1块钱一斤都卖不出去,拜托大家帮帮忙买一点。”

你会觉得奇怪吗?苹果都是同一个品种,同一个产地的,品相、口感也不会差多少,为什么赶上大丰收,突然就不值钱了?因为苹果的供应突然变多了,可是买苹果的人没有变多,这就是典型的供应大于需求,导致了价格的下跌。

房价长期的涨跌,也是一样的道理,也是要看房子的供求关系。但在现实中,大部分城市的供给,都是可控的,大家更应该关注需求。为什么呢?因为房子这个东西,不是你想造就能造的,你得有土地。而土地这个东西,又是政府所有的,而且卖地的收入也是归政府的。所以大部分地方政府,肯定是不希望土地贬值的,因此不可能一下子放很多土地出来。那么这些地方房子的供应量,也不太可能会一下子增加很多。

这个时候,决定一个城市未来房价走势的,就主要看他的需求是不是在大幅度增长了。这里大家只需要关注一个核心的数据,就是看这个城市人口净流入规模。当人口都在往这个地方聚集的时候,对房子的需求必然增加,房价自然会涨。反之,房价恐怕很难涨,甚至可能会下跌。

房价的短期趋势和货币政策有关,由于货币政策正在大调整,所以很多地方的短期走势,会跟长期走势反着来。很多城市已经出现了这种情况。这导致很多人在做决策的时候,可能会出现误判。

所以今天就专门来给大家分析一下,中国一二三四线城市房价的走势。先说说一二线城市吧。很多一二线城市的房价,已经涨不动了;有些大城市的郊区,房价已经开始下跌了。很多年轻人会比较兴奋,巴不得这些城市的房价崩盘才好。

但是真正热门的大城市,房价下跌只是短期正常的回调,从长远来看,只要这些地方人口还在不断流入,房价还是要涨回去的因为一二线大城市工作的年轻人,虽然压力越来越大,但“逃离北上广”终究只是很小部分人的选择。毕竟这里的各种机会多,而且资源更密集年轻人在这里奋斗的回报会更高。

如果人才还在源源不断的通过高考、就业、投资等方式进入这些大城市,那么这些城市未来的房价是涨还是跌,你应该也能猜到。至于三四线城市,又是另外一番景象了。

有人可能会发现,自己老家的房子,这两年涨的也很厉害。也经常有用户来问我们,为什么老家这么小的县城里,房子也能涨的这么猛。要不要再买一套。你别看三四线城市涨的厉害,多数小城市的房子是供大于求的,而且人口还在源源不断的外流。

但是为什么人口外流的城市,房价也会涨呢?

房子短期的价格,会和货币因素有关。这两年,很多小城市在进行老区改造,会产生很多拆迁户。以前,政府都是给他们一套新房子,把他们安置下来。

但是这几年,都是直接给钱,让他们去买新房。这样就可以消化大量的库存。但是这个政策,今年已经逐步停掉了,也就是这个货币政策,又开始收起来了。这个时候,你觉得这些人口在往外流失,还有很多库存的地方,房价还能维持多久?所以这样的城市,如果是自己要住,买一套也无所谓。如果想多买一套做投资,将来多半是要亏损的。

总体来说,我们不太看好大部分三四线城市的房价,因为随着中国城市化的进一步发展,人口会继续往北上深,以及武汉、成都等超大都市圈聚集。

大家无论是买房自住,还是有保值需求,都应该多关注一下大城市。

接下来你可能会问,到底哪些大城市,依然是有潜力的呢?

第三点,就是给大家讲讲,我认为房价最有潜力的城市。实际上,调控政策越严厉的地方,往往就是房价，最有潜力的地方。原因也很简单,调控政策严,是因为买房的人太多,政府控制房价的压力太大;压力大,就只能出狠招了。

这样说还是太抽象。所以我们就根据人口流入的规模,以及当地的经济情况,做了一个筛选。发现有21个城市,未来的房价仍然有潜力。我们文稿里有一张地图,上面标了这些城市,大家可以去看一下。

这里面,北上广深,四个一线城市,就不用多说了,大企业多,高校多,全国的高素质人才还在源源不断的流入在二线城市当中,东南西北中,各个区域的中心城市,也会源源不断吸引周边的人才,未来也是有潜力的。而且由于一线城市门槛越来越高,接下来的几年里,二线城市没准又有一波机会。

其中北方大家可以关注天津、青岛、济南;东部,可以关注合肥、南京、苏州、杭州、宁波。南方可以关注厦门、福州、东莞、佛山。中部就是武汉、郑州、长沙，西部可以关注成都、重庆。好了,关于房价的长期趋势。

我们今天就先讲到这里。我们再来给大家总结一下今天的要点:

• 第一,房价的长期走势,主要看人口流入的规模,如果一个城市的人口还在持续流入,房价长期就还是看涨的;

• 第二,热门的一二线城市,房价短期会回调,但长远可能还是要涨;三四线城市这两年涨的凶,但由于人口不断流失,房价肯定要回落;

• 第三,根据人口净流入的排名,我们筛选出21个热门城市,这些城市长远的房价都还是有潜力