二手房刚交易完,详解二套房、3种价格、税费、贷款金额计算、贷款过户流程
2013年12月25日
房管局:就是枋湖的行政中心,上班时间9:00-12:00,13:00-17:00,节假日都不上班,停车免费。
一、存量房:就是二手房的正式名称。
二、首套、二套:是认房认贷。
如果有房子,再卖掉了,但有贷过房贷,就算已有过1套,现在是二套。
如果有房子,没卖掉,也没贷过房贷,算有1套,现在是二套。
如果有房子,再卖掉了,并且没贷过房贷(车贷什么的不算),还算首套,可贷款70%。我就是这个情况。
三、有3个价格:双方实际成交价,房管局合同价,贷款时评估公司评估价。
1.双方实际成交价:比如100平方米230万,签在双方的购房协议中(中介版本),卖方是实收,即税、费等全部由买方出。一般现在的成交单价都在2.3万以上了(思明区)。
2.房管局合同价:比如100万,房管局留的正式合同,价格用于交税,即只需要交100万为基准的税。这个价格越低,税越少,用于省税。地税会评估这个价格,单价一定要高于地税的评估价的单价。地税评估窗口就在房管局内现场办公,如果价格通不过,中介会帮你再改价格。一般地税的单价在1万元左右。
3. 贷款时评估公司评估价:比如170万,银行以这个价格为放贷基准,首套能贷70%就是170×70%=119万。一般评估公司评估的单价在1.7万左右。如果要贷119万,则在申请贷款之前,需要先把其它的款(即230-119=111万)付清。
四、合同
过户时,会签二份合同,合同价不同:
一份房管局留底:即房管局合同价100万。
一份给银行用于申请贷款:这个是按双方的实际成交价230万。
合同只有2份,买方、卖方都没有留底!买卖双方只有中介的购房协议。
五、税
税都是以“房管局合同价”来算的。税全部由买方出。
营业税(含附加税等)为5.6%左右,即100万×5.6%=5.6万。满5可免。
个人所得税1.5%,满5且唯一可免。已经确认是按“房管局合同价×1.5%”来算的,不是按增值的方式来算的!按增值的方式来算,就很恐怖了。
二手契税3%:如果买方是唯一住房,可减半(即配偶双方及子女都没有房,老人的房不算。卖掉了也算没有房,我就是这样的。)。
其它就是一些过户费,小头了。
六、申请减税
申请减税是在过户时一并就办掉了,不用事先去准备什么证明材料(比如无房证明等,都不用,房管局自己能查到。外地户口就另说了)。
七、评估费,贷款保险费
评估公司的评估费为评估价的千分之四,看情况一般可打6折吧,即170×0.004×0.6=0.408万元左右。
贷款保险费:一般不收了,我的没收。如果要收则要不少钱。
八、支取公积金时间
二手房一定要看到房产证才能领公积金。
窗口就在房管局,申请单要先盖好章,房产证拿出来后马上去办就能办好,马上去公积金开户银行就能取到钱了!我就是这样,2小时搞定。
如果是建行的(工行的不行),房管局可以帮你转帐到你建行卡上,但要第2个工作日才会到帐。银行卡要先复印。
九、中介费
双方实际成交价的2.5%,然后可再打折,由买方付。
思明区的约全价~8折,湖里区的最低可打到7折。
十、交税
枋湖房管局内只有农业银行、厦门银行,凭房管局的单子在这二家交税费。
十一、流程
双方谈好价格,签购房协议(中介版本),约定几天后去房管局过户。买方马上付定金(比如10万元)和中介费一半。
中介公司会在网上网签、打印合同,或者当天去房管局网签也可以。减免税费的申请表也会一并办好了。
过户当天,双方及中介去房管局,签字,递件,地税会评估价格。房管局收件后,买方付首付款(比如101万)。定金+首付款一定要够111万。
当天再去银行办贷款申请,贷119万。付中介费另一半。
当天再去找评估公司去评估,约3天左右出评估报告,再交给银行审批。
8个工作日,就可以拿新的房产证,但是。。。
但是还要再等银行的贷款申请审核通过并且钱批到位,审核通过很快,但钱批下来就很慢了。申请贷款119万,银行审核通过,只是表示银行同意贷款而已,不表示最后一定能批款到119万,可能最后银行只批款下来100万也有可能。
如果银行没钱,就慢慢等吧,现在银行都缺钱。
(钱没批下来,不知道最后实际的批款金额,也就做不了贷款合同,房产证就放在房管局不领)
等待N天,银行钱批下来后(即钱到位了),去拿房产证出来(要先交完税费),先马上去办公积金支取(当天就可拿到钱),再拿房产证复印件去给银行做贷款合同。
当天或隔天,贷款合同做好后,签字,和房产证一起,在房管局三楼递件,办理抵押手续(他项权利证明)。
约3天,银行拿到他项权利证明、房产证后,就可以办理放款了,放款时间可能也要1、2天。款119万是直接放到卖方卡上。房产证是放在银行了。
钱到位后,交钱水电等。
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