说实话每月盯着，成交量、成交面积、中介成交占比、成交总额排名，这些数据
乍一看真的大差不差，你说这个月成交套均面积比上个月少0.5㎡，这件事影响大么，或者说跟我们有什么关系么
说实话，好像关系真的不大
不过如果我们把「成交量、成交均价、套均面积、套均总价、以及是谁成交的」这些数据串联起来，再带入「各个月」这个时间维度，那这些铁板一块的数据
可能就会被我们撕开一个口，透过这里我们可能就会看到一些，大盘正在发生的流动趋势
我们还是先从几个关键数据入手
10月二手住宅成交13396套
相比上月，涨了
不过比上月多出的这1356套，真的没必要过度解读
因为这个成交数据放在过去1年的时间里，排倒数第二
放在2019年至今，34个月成交里，排倒数第五
所以客观来看这个成交套数虽然相比上月涨了，但是整体市场还是冷的不要不要的
可以说在目前市场环境、调控政策下，眼下的二手市场还是处于低位水平
稳的
在这个基本面里，我们看到成交更多的还是分布在外郊环间
成交房源面积越来越小
然后成交量最大的板块竟然是南桥新城
对这些基本面的数据有了了解之后，我们还发现了一些不太一样的画面
比如小范围内的量价齐涨
在总体趋冷的背景下，我们聚焦点来看看小范围的数据有什么波动
聚焦近3个月，10月二手成交量涨了
让人万万没想到的是，价格也涨了
小范围的量价齐涨...
在如今这样的市场氛围里，这个数字可能很多中介小哥都不答应，但市场数据指向是这样的
于是不禁要问一句，这箭头上升的“底气”在哪
或者问一个有点傻但又让人好奇的问题
具体是涨哪了
成交量方面，中介成交和非中介成交都有涨幅，而且比较均衡
不过市场的反馈数据都是零星且无序的，你也很难说明是哪条环线或者哪些板块影响了大盘走势，除非这些数字不太寻常
10月成交均价的上涨，似乎都跟另一个数据有关
非中介成交均价不寻常
上海所有二手住宅成交可以分为：中介成交&非中介成交
► 中介成交中，最稳定的市场份额就是链家，占比约18%（2019至今平均市占份额）
► 非中介成交，包括手拉手、房产证更名等成交，占比约20%
所以考察他们的价格变动，很能说明一些问题
10月，非中介成交均价涨的比较厉害，甚至影响到大盘走势
也许我们会说，那链家的均价可能也涨了啊，怎么就能说明非中介成交均价拉高了整个大盘
上个月链家成交均价涨幅是2.45%
而非中介成交均价涨幅是11.74%
这种涨幅差值意味什么呢
以往链家成交均价都是4w+开头，相比较而言，链家的成交均价总体来说都稳定在4w+，可以作为一个参照系
而非中介成交在10月前基本都在2w+
10月来到3w+
这也让它和链家均价的差值，降到今年最低
简单说，就是非中介成交，到目前为止，就属10月最贵
非中介又为什么会涨这么多
这是个很有趣的问题
我们统计了今年非中介成交套均总价、套均面积两类数据
其他月份，这两类数据基本都呈正相关，基本上是套均总价随着套均面积上升而上升
这也比较符合市场房屋基本画像
但是10月除外
套均总价上升的同时，套均面积，却降低了
也就是说，非中介买卖房屋的平均单价上来了
而这也是非中介11.74%，这个引领10月大盘均价涨幅，背后更为具体的一面
而这一面的出现，原因可能有很多
这里提供一种可能，均价高低排列，大概率还是从外环向内环逐次递增的
我们有理由相信这次的非中介成交，相比郊环外、外郊环、外中环，更多的还是发生在内中环、内环内
也就是越靠近市中心，成交的越多
所以均价上涨的背后有这样一条线索链：均价涨——非中介均价涨——更加靠近市中心
按照这样一条线索链，其实我们还可以再问为什么
如果说10月靠近市中心的环线内发生过比较大的，应该有两件事
► 今年上半年市中心像黄浦区、杨浦区的拆迁款基本在10月到位
而且市中心新一轮拆迁也在10月启动，黄浦区675街坊、黄浦区福建路地块都在如火如荼的拆迁当中
► 另外，10月上海第五批次新房放出，市中心16个
拆迁大概率会搬出市区，但是在购买人数上却会增大对市区购买量
另一方面，市中心新房的购买力基本来自置换人群，而置换来源有从外环不断买进内环的，不过市中心置换也更大程度偏向于市中心置换人群
我们每月都会看到一些
看起来一样的数据，但是数据背后的细枝末节都不一样
因为这背后的原因都各有不同，而当我们看到背后可能存在的原因的同时，我们对眼前的数据
可能才会心里更有底，也更有信心
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