下周热闹了，各大盘上演选房大片

买新房，看上海新房指南

以下是正文

下周热闹了，各大盘上演选房大片。

2021年了，你知道选一套房，需要多久吗？得到的答案可能是...几秒吧！

一点不夸张，前面参加过选房的人知道，到了那个场景下，那种气氛，选房就像买菜，选房得拼体力。反应慢了几秒，那你心仪的房子可能就被选走了。

所以会挑很重要，为了避免到了那里两眼一抹黑，做足功课就尤为重要了。

本期我们一起来解读一下仁恒海上源的选房，将从户型与价格，楼栋与价格，楼层与价格都等方面进行解析。

纯干货，观点来自平米研究院，一定要看到最后支持一下哦。

户型与价格解析

首先本期仁恒海上源开盘，有A1/A1-1/A2/B1/B2/D1/D1-1/D2/D3/D4/E1/G户型，共计12种。

有没有看晕，简单来说，大致可以简单分为ABDEG五种来看。以下是户型分布图：

其中14栋以小户型为主，8/11/13栋都是大户型为主。

户型各有优劣，同时也适配不同的喜好，以下是我们站在绝大多数人的认知下给出的户型排名：

排名的补充说明：

作为一个改善型的社区，A/B户型撇开设计的弊端不谈，就这个面积段也完全会被对面的金隅项目所替代。

如果是刚需的选择，我建议可以等等下一批开的金隅项目。

单纯总结了户型设计的优劣后，我们结合价格来谈谈性价比：

从单价来看D户型单价最低，G户型最高，总排序为D＜A＜E＜B＜G。

虽然从五种户型的单价差值来看，在3000-10000/平之间，这个值不算很大，但由于户型面积大，总价还是有比较可观的差距的。

性价比来说，最低单价的D户型一下子就凸显了出来；

A户型的低，是真的应该低，甚至还可以更低一些；

E户型总价没有G户型那么夸张，户型更改善，单价也没有太高，还是不错的；

B户型房源少，总价低，但我仍然认为稍显性价比低了一些，因为没法横向与其他新房项目PK。

其次我们再看一下各个户型的可得性。

单纯从中签率的数据来看，E套数最少，G/B户型也非常少,A/D可得性相对较高；

选房子就像挑对象，既要卖相好（户型好）；还要居家（性价比）；最重要的是可得性（娶得到）。

所以家人们，该“娶”哪个户型心里有数了么？

当然大话西游里曾说过：爱需要理由吗？

爱了也就爱了，就别管那么多了，即使是A户型也好，我也支持，前提是真的爱了，哈哈。

楼栋与价格解析

14的户型与其他的三栋完全不一样，没有可比性，剔除比较。

单价：8＞11＞13（13有明显的4k-8k差价）

总价：D户型8-11-13由于面积不同，总价相差较小

8栋是当之无愧位置上最优的楼栋，所以平均单价也比较高；

11栋右边单元受14栋影响，中低层采光稍弱，但整体影响不大，尤其是D户型的采光影响不大，所以11栋还是有性价比的；

13栋靠马路，且可能与小区外相连，主要会有噪音的影响，人流的杂乱现象我觉得可能性比较小，所以不用过于担心。

物业还是可以信任的，所以如果不介意一些些噪音的朋友13栋的性价比也很高。

楼层与价格解析

各楼栋的楼层差价：

相对趋势平稳，即使有出现跳层所以导致的数据波动，整体是比较平稳的。

由于本项目的采光日照都比较理想，不存在特别弱的区域所以楼层差价未发现特别的有性价比或有定价失误的地方。

各户型的楼层差价：

楼层定价相对平稳，逐层增加；

D户型出现在8栋，11栋，13栋，同楼层价差在5000/平；

8/11楼的D户型面积少小，但单价高；

个人更推荐13栋的D户型。

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关于复杂的D户型深入剖析

那么我理出了最最最值得购买的D户型，但是D户型有5种之多——面积、楼栋、单价、总价都有不同，我们深入剖析一下。

以上是所有D户型的单价、面积、套数、楼栋与总价表。

看数字没有感觉，我们转化成图表来看：

对比单价图表与总价图表，我们来解析D户型的选择方案。

选择逻辑如下：

首先剔除总价与单价最高的，因为在以后的二手市场里仍然是竞争力最弱的，8-D1/13-D1排除；

其次优先单价低总价不高的：11-D3/11-D4/11-D1/13-D3/13-D4；

再分析噪音与采光，11-D1低层采光弱，13栋有噪音影响；

所以得出最优先选择：

11-D3 西边套

11-D4 中间套

13-D3 西边套

13-D4 中间套

周边二手情况

对标二手楼盘——现代星洲城/合生高尔夫

单价：单价9-11万

两房：90-110平

三房：120-160平

户型稀缺性：

大户型都是稀缺品，周边没有竞品。

A/B户型的面积段不占优势，不论未来的新房还是目前的二手都有这种小户型存在，稀缺性一般。

总体分析：

周边竞品的品质相对都较弱，四房为主的小区也完全不存在，所以实际倒挂在数值上难以估算。

小户型的两房面积与总价没有优势，周边三房的价格在1200万左右。

考虑到仁恒品质加成，个人认为实际倒挂价格在2.5-3.5万之间。

我们的建议

自住偏向的选筹建议：

投资偏向的选筹建议：

说在最后

当然以上是一个标准答案，而买房是一件非标类的课题，不存在唯一正确的解，但存在有唯一正确的逻辑与每个人最合适的不同选择。

本文没办法做到针对每一位需求的最适合的攻略，提供一个尽可能贴合大众的标准答案。

如果有不清楚的地方或想进一步了解咨询的问题，可以添加我们咨询：

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