最近上海来了冷空气
写出这么“透心凉”的文字,和TA给人的印象差别很大
于是我约TA去了星巴克,在那里我们聊了6个小时,聊了什么都忘的差不多了,只记得那种还有十几天就要违约的焦虑,让现在的我都替TA着急
今天故事的主角我称呼TA白先生,5月白先生挂牌了自己北蔡的家,而在此之前他就定下了自己要买的房,定金30w,合同里签订的首付日期,就在12月初
挂牌后的日子各位都看到了,市场一路走低,别说成交,就连看房的人都没了
按惯例写到这我就会忍不住跟大家分享如何降价种种,但今天这篇不太一样,我想先说下白先生的这套房
在我看来,正是因为这套房,才有了今天的种种
但凡是一套普通房子,这个故事可能就是另一个结局
真叫卢俊 认认真真聊地产,实实在在谈买房。
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01
什么特殊房子
这是浦东北蔡一个93年的老破小,优缺点明显
来看房的客户比较介意的点,是小区环境,还有就是房子长条状的户型设计
而它的加分项就是学区,一梯队的进才小学+二梯队的进才中学我仔细看了下,TA的装修还不是简单的软硬装升级,而是户型的整体重新规划+室内设计这也是为什么同期同户型房源都挂495w的时候,这套最贵,挂到510w另一方面,一想到要卖掉这套倾注过自己心血,又是住了十来年的家,白先生也舍不得一开始来看这套房子的客户还挺多,平均每天2组起,但这比同户型其他房源贵出15w的价格,还是让客户在赞叹一下装修后又陷入了犹豫迟挂牌、懒带看、高价挂牌,这套原本优质的房源好像反过来拽住了白先生如果只是一套普通房子,就按正常市场价格走,可能就不会有我们今天的故事了5月上旬,白先生确定了自己要买的房子,付了30w定金,约定12月付首付虽然房子装修很好,但高出市场15w的价格,加上老破小内部环境,以及学区房热度减退,让这套房子的自我定位有点尴尬就是房子再好也是老破小环境,装修又不足以撑起多出的15w所以很快,5月底,房子迎来了第一次降价,510w → 470w短短1个月降了40w,怎么做到的,这离不开“中介的嘴”,中介跟白先生商定了一种“包卖服务”,保证2个月内帮白先生把房子卖掉就因为听到上面这一句,白先生才愿意一次性降价40w但也依然没有人愿意坐下来谈,白先生一家开始着急,不过还能稳住,毕竟来看的人还不少周末偶尔才会有一组,刚开始还没有三价合一,但核验价已经出炉,而且效果也很明显回溯这大半年,白先生抿了抿手里的乌龙茶跟我说,真正的拐点就是这个7月核验价让客户会对价格有了全新认知,三价合一后更实质性的让客户买不起,当客户的需求没那么迫切的时候,他就会开始观望白先生再也藏不住焦虑了,因为7月一过,算算现如今的放贷速度,他只能接受全款客户了,7月后什么市场,有客户都不容易,还想全款中介拍胸脯的2个月内保证卖掉的“包卖服务”也结束了,可是房子依然没卖掉,中介赔了白先生3000元,然后转头让白先生又降了10w听到这里我整个人都不好了,但是白先生却面带幸福,因为也是这个时候他们家第一个小宝宝出生了,全家人被新生命的降临包围,根本顾不上降不降价整个8-9月,市场上的客户就像人间蒸发一样,一个客户都没了到了9月,此时距离跟下家签订的付首付的12月,只剩3个月好像除了继续降价,别无选择,460w → 440w降价一开始有点作用,来了1-2组客户,但总体客户还是很少,同期同小区同户型房源以427w价格成交了
中介赶忙给白先生打电话,白先生立马放弃自己的假期旅游,改签车票回到上海,但是一回来,客户变卦又说不想谈了到了10月下旬,又又又降了,从440w降到 425w一次一次的降价,让白先生降到怀疑人生,每次中介提降价需求,都在疯狂试探白先生的底线,而且降价理由老三样:没成交、没客户、行情差,所以你降不降记不清第几次中介又提了降价需求,白先生直接到中介门店发飙了,晚上中介拿着水果去敲白先生家的门说不好意思现在的425w还不是最终价格,目前来看这套房实际价格状态相比挂牌已经降了100多万白先生说,原来从卖方市场到买方市场,是可以一夜之间转过去的但不得不说,降价背后一个根本原因,还是白先生先买后卖的置换节奏,这意味着所有流程都需要卡节点,不能出错市场不可预知,哪知道市场后面会变这样,眼看着合同上的12月离他越来越近,这种倒数计时的日子,不好受走投无路的他最近开始考虑去市场上口碑极差的中介挂牌,这件事不知道会有转机,还是会变的更糟,我们不得而知同事们日常会在群里聊天,那段时间世茂在陆家嘴附近出来了一批房源,这件事出来后,同事顺嘴问了一句,“你的房子卖的怎么样了”然后白先生身边的同事跳出来说:“你还问,我提都不敢提”无论数据还是具体案例,我们发现现在市面上绝大多数的降价案例,都有一个共性这是多危险的置换节奏,为什么这么显而易见的置换隐患,还会有人愿意这么去做如果是一个两个的个别现象也就算了,我们还可以看做是房东一时糊涂,或者对市场过于自信但现在是一个又一个、一群又一群,10个中介电话,6个降价房源,5个都是房东已经进入了置换周期...为什么如今看来显而易见的悬崖,会被房东们前赴后继去试「上半年的时候,我一直在犹豫要不要卖房,因为感觉卖就是亏,那是什么市场行情,就是每隔几天看一下挂牌价,价格就上去一点点
那时候我比较担心的事情,就是我卖掉手上这套的时候,结果要置换的下一套还没定,这个时间差之间,价格还是不断上浮,那不就是亏了么」我突然意识到,这件事如果发生在我们每一个人身上的时候,我们会不知道先买后卖被套牢的可能性么只是眼前市场会告诉你,这是几乎不可能发生的小概率事情,谁会为了一个几乎不可能发生的小概率事情改变决定,如果改变了,反而是冒险这才是市场上的情绪真相,也是因为这个弥漫全场的市场情绪,让很多房东一个一个跳入这个被动的置换圈5月,在挂牌自己房子前,他就已经付好金桥大厦的定金,30w白先生身边同龄人都在5-6年前完成了首套到二套的置换,今年再置换不是大平层就是豪宅这个节点如果还没置换的话,那错过5年前置换的白先生还得再经历一次错过,不过这些对于佛系的他来说,都可以通过几个哲学问题轻松应付孩子还没出生前,白先生曾想过通过继续改造,继续优化现在小家的户型但是越来越临近孩子出生,他越发强烈的意识到,现在的小区“真的不好”我说,你现在的房子最起码还是学区房,他说未来学区的概念会逐渐淡化,而且学校只是影响小孩子的一部分,更重要的还是家庭学校能给的都是统一的标准化的课本知识,而他每天能看到一个怎样的世界,才是造成个体差异的真正原因我想买的那套房子,如果再经过一番重新设计,孩子在这里得到的环境应该和目前这个小区很不一样这也是为什么即使知道现在不是好的卖房节点,他也依然坚定卖房,毕竟孩子的成长过程,过去了就是永远错过了说的更直白些,如果不是因为宝宝,白先生甚至都没太大的动力去置换,他会觉得家和资产配置,是两回事房子升值归房子升值,资产配置归资产配置,但家永远是家比如:为什么把钱拿出来给父母在老家买房,还买了两套;为什么不想着换房子,而是不断改变老房子的户型;为什么不卖后买...但是这些问题当我真正问出来的时候,他依然从容的一一解释,甚至还跟我开起了玩笑,然后宽慰我不要焦虑你永远不知道一个真实的房东可以多么真实、多么具体、多么值得被理解跟房东协商降价?如果买卖两边都降的话,对白先生来说才能平衡进出协商看看能不能要回定金?在这个特殊市场环境下,得到房东体谅的概率又有多少那最差的结果莫过于就失去定金嘛,说实在的,这点虽然让很多小家庭如鲠在喉但是如果现在不卖的话,后面自己的房子可以不用降价100w出掉的,是不是这个结果也没那么不可接受我真的想不到其他办法了,如果你有想说的,我们评论区见还记得上次我们的故事文,是一位降价150w才卖掉自己房子的房东,虽然惨烈但也算上了岸而市场更多情况可能是像我们今天的采访对象白先生一样,即使降价却依然没卖掉房子不过你很难分清这两种境况是喜悦还是悲伤,因为上岸背后是割肉,依然挣扎的也许还有转机,你很难为一个故事轻易下结论
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