第六批集中供应,北外滩概念盘结果已全部出炉。 方圆两公里的4个盘,认购结果竟天差地别。 中粮瑞虹海景壹号,认购率291%,入围分96.08,无悬念的高分触发。 弘久新弘北外滩,认购率326%,入围分预计会高于前一批。 招商云玺,认购率186%,虽未越过内环内2.5的线,但也超过了1.3,面临5年限售。 中皇北岸锦源,认购率62.5%,是积分制已来,区域认购率最低的项目。 同一个区域,截然不同的热度,这就是市场真实的声音。 区域标杆分高率平 中粮瑞虹海景壹号,积分制已来,三次开盘,分值分别是94.96、88.18、96.08。妥妥的上海高分楼盘。 以最近第六批的分数为例,其买家画像是这样的: 沪籍家庭,名下无房,5年内无购房纪录,基础分60分+至少151个月 非沪籍家庭或沪籍单身,名下无房,5年内无购房纪录,基础分50分+192个月 简单来说,必须无房才能入围,工龄要超过12年。以23岁大学毕业计算,买房时年龄也至少奔四了吧。
通过三次高分越线,中粮瑞虹已成为区域内有共识的高分优质盘。第六批,认购率291%,比2.5的触发线,只多出约70组买家。认购率还低于晚于它开启认购的新弘北外滩,却创造了本区域历史最高分。
在认购期的那几天,我去过中粮瑞虹案场,感受不到热门盘的火爆,一天只有七八十组人,但基本都是拿着高分房票,认准了项目才认购的。
认购分高,认购率却平平,说明市场对积分制理解已经提升,没有中低分买家愿意浪费时间、金钱去高分盘捡漏。
旧小区全新盘开了盲盒
与中粮瑞虹形成鲜明对比的,就是此次认购率才刚过6成的中皇北岸锦源。两个项目相距约2公里的距离,却遭遇冰火两重天。
中皇北岸锦源,是一个把缺点满满写在脸上,优点却藏得深深的楼盘。
1998年的土地,至今已用去二十余年的土地年限。与20年房龄老小区相邻,未来生活方方面面都要共处。这一切,买房人看在眼里。
但这不是它认购不佳的唯一原因。
早在去年夏天,售楼处就初见端倪的中皇北岸锦源,长达半年未开放接待客户。营销中心直到快认购了才正式开放,样板间要认购结束才能看。
上一个这样开“盲盒”的楼盘,在一心想“低调”的前滩。眼下的北外滩外围,还没有前滩那样的张力。
一些认购者勇敢开了盲盒,认购结束看完样板房后,介绍说项目装标足以挑战隔壁招商的外滩玺。是不是真这样,我没看样板房没发言权,但是我知道在城央,项目首开认购率落差这么大,会让后续买家怀疑。
同一个区域,同在北外滩,从无房家庭才能入围的高分盘,到认购仅6成的冷门项目。虹口在积分制的背景下,已高高低低经历了8次开盘。为上海城央新房市场,提供了多样化的选择。
地段、配套、产品、物业……买房者用手中的资金,5年一次的积分,做了一场全方位的打分。限价时代,区域新盘都卖着差不多的区域价格,但市场终究是市场,价值评估,未来的预期,最终还是买家拿票说话。
比较虹口的诸多项目,结论几句话:
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