五大新城的房价，竟也有偏心

大家好，我是观观。

这几天，我们团队在做2022年上海入市新房的清单，作为刚需的主力供应区域，五个新城自然是大家最为关注的区域。

2022年的新房供应里，占比的大头来自今年土地三批次的集中供应，而这些新房带着明确了的房地联动价。

我们对价格进行了排序，有了意外的发现：

同样是5大新城，临港3+，奉贤4+，嘉定4+，青浦4+，只有松江是5+？

什么原因，五个新城新房，在房价的定价上，会有如此偏心？

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起步早，所以最成熟

毫无疑问，当下的松江新城，就是五大新城里，最成熟的那一个。

首先，松江新城发展的起点，就不同于国内的其它新城。

早在2000年，它就是国内第一座采用国际竞标方式进行规划的新城。

最初的想法是打造成三个标签：洋气点、海派点、纯粹点。

为此，松江规划局在1996年，邀请了法国思购设计公司的主要设计师莫尼先生来规划新城区。

在上一轮规划中，松江新城还曾是一城九镇中，唯一一个试点新城。

换句话说，松江新城是最先进行开发的新城。至今已经开发超过20年。

虽然后来的一城九镇，大家都知道，几乎都失败了。

但松江新城却在中间的几轮规划中生存了下来，且发展的很好。

先下手为强，后下手遭殃。

五个新城各自都有一条轨交线路，但同样有先后。

其中，其实只有9号线和11号线是通达市区的线路，16、17和5号线看上去更像是某条线路的分支。

从07年年底开通至今将近14个年头里，创造了松江迅速崛起的神话。

九亭、泗泾、佘山以及松江新城成为不少置业松江的优选区域。

另外这四个区域，由于背靠徐家汇，以泗泾为例，标签十分明显，主打3-6-9。

而松江新城的核心区域松江大学城站无疑再多三站，根据高德地图的估算，加上等车时间，会多出13分钟。

如今的松江新城，完全可以称得上是整个松江区配套最为齐全、生活最为舒适的核心地段。

其中核心地段，大学城板块完全区别于九亭和泗泾，后者更像靠着近市区而崛起，而松江新城板块似乎靠的更多的是松江“娘家”的倾力支持，获得了空前的配套优势，无论从体量还是能级都要远甚于九亭和泗泾的。

这还源于，松江新城的定位和九亭和泗泾是不同的。

松江新城，在2035规划中已被确认为新城副中心。

未来，松江新城将承载110万人口，是上海所有郊区新城中承载人口数量最多的一个新城。

目前对于松江新城的房价，完全可以看成是由于发展最早，对目前成熟度体系认可的体现。

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为什么我认为它值？

除了发展较早之外，还有一点不可回避，就是配套日臻完善。

单拿商业配套来说，10年前，你还可以拿个万达来吹嘘，现在起码得配个龙湖天街，或者印象城，并且前提是要大体量。

如今的松江新城，看上去更像是一个发力途中跑的一个阶段。

松江高层的价格，甚至是其它五大新城的洋房甚至别墅价格。

而松江新城，凭什么到5万？

一切全因松江地王。

2016年，由合景泰富以溢价率56%竞得方松街道新城主城B单元B06-06号地块，楼面价面板价39073元/㎡，扣除5%的保障房后，实际楼面价达到41129元/㎡。

（这块地就是如今的合景天悦，松江印象城的东侧）

当时预计未来保本6.2万/㎡，是附近在售高端住宅均价的两倍。

而高溢价拿地都会在未来下行楼市里产生“后遗症”。

地王项目合景天悦从一期少人问津，到二期一批次不难卖，再到最后批次不愁卖，中间遇到不断发展利好。

二期去年1月开盘的时候，一期已经交房，并且对口上外松外学校。

地王当初高溢价，随着学区和商业配套不断的攀升和加强，地王的属性被彻底夯实。

处于松江新城核心区，左手广富林，右手印象城。

而目前松江印象城的西侧，无论是中骏璟荟，还是首创松江项目，“合理”的参考了地王的单价，5.81万就这么出来了。

松江新城的新供应，全是核心区域

众所周知，改善的主要方式有三种：换更大的房子，换更靠近核心区域的地段，还包括了换更好品质的产品。

但以上三者之中，地段最为关键。

大家都知道，新房市场可谓是看天吃饭。

既然五个新城的使命是综合性的节点城市。

每个新城都有自己发展的趋势和时机，并在不同的发展历史阶段，拿出不同地段的地块。

无论五个新城的任何一个，我们发现，任何一个的核心区域，或者次核心区域，都能引来市场关注。

这种楼市现象在当下越发明显。尤以第五、第六批次更甚。

先说最远的南汇新城，此次临港主城区总计供应6个项目，其中101文旅片区天量供应，如今认购下来的结果，可以说近乎完美。

结合2022年临港的供应来看，101区域的供应明显减弱。

无论远洋红星临港天铂、悦达悦珑湾还是千套供应的悦城，认购都十分理想。

所以、第六批次的认购大家可以看成是一次“抢滩101”计划，是一种先下手为强的买房观。

再来看奉贤新城，去年刚需新房市场中，积分TOP5里，占据三系的全部来自南桥核心区域，金海壹品、保利明月霞光、保利明月湖光；

青浦新城两块区域卖的好，青浦新城地铁房佳兆业金茂未来城、淀山湖大道地铁房盛青云驰；

但青浦新城并非整个青浦最核心区域，目前青浦新城的价格在4.3-4.5万之间；

嘉定新城虽然是嘉定重点打造的区域，地段上不如南翔和江桥，但规划能级却很高。

但嘉定新城的核心区域供应目前基本都已售罄，去年的热销区域在菊园。目前价格在4.5万上下。

而金地马陆项目（恒大御景湾右侧），房地联动价是4.8万，依然未触及5万。

但有一个共识是，五个新城只要供应核心区域的项目，基本都能够受到市场改善一族的青睐。

而松江新城在2022年，将要供应核心区域的两个项目。

写在最后

当然，松江区还有一个其它区无法比拟的优势，就是拥有中国首座由多所高校组成的松江大学园区。

一众知名大学都聚集在松江这块人杰地灵的地方。

而松江新城核心区域的商品房供应量，正在逐渐减少。

去年合景天悦同时认购的还有松江大学城站东侧800多米的华发象屿光星华府。

再到后来景瑞江山悦已经是“远透了”（很远很远）。

包括万达广场东北角的金地丰盛道。

而松江新城，目前还是本地人自住的首选区域。

整体新城规划以及定位，加之G60会为松江新城不断的导入高薪置业人口，这是板块基础配套发展的源动力。

未来，松江新城将以科教创新、服务经济、战略性新兴产业、文化创意产业作为主要支撑，并且建设历史文化底蕴、自然山水的休闲旅游度假、高等教育基地等产业加持，会最大限度的盘活这个区域。

因此松江新城依然是一个非常值得入手的区域。

今年4月，合景天悦一期有一套3房2卫的成交，单价也是上了6.26万。

品质、地段都兼具的情况下，二手房市场有良好表现也是再正常不过的。