同是刚需扛把子，怎么差10分那么多？

大家好，我是观观。

从第四批次起，各新房项目的入围比进行了一次统一的调整。

外环外的项目，有两种入围比。

相对冷僻的是1.3，维持了原来的标准。

此前历史认购数据显示，调整过后，1.3入围比区域的项目鲜有入围分超过60的。

（卖卖光就不错了，一动不如一静）

而第六批次中就有两个区域的入围比，由原来的1.3调整到了1.8。

入围比调高的最终目的，可以看出是对板块热度的认可，希望的是能有更多的客群有资格入围最终的摇号阶段。

（举例来说，热门板块1.3入围比之下，可能需要60分，放宽到1.8入围比，分数线下探，可能55分的人也能入围）

当时，我就说，这算的上是官方对于两个板块认购成绩的“褒奖”。

一个是宝山杨行、另一个是青浦新城盈浦街道。

两个板块都有热门项目已经结束认购。四季都会五期绿龙北已经公布了最低入围分66.8分。

盛青云驰，预估是57分以上。

这两个项目我早前都把它们列为了第六批次中，我眼中的十大必买项目。

但今天这篇，虽然盛青云驰正式分数尚未公布。

但我想和大家聊的是，同是调高入围比的刚需圣地，盛青云驰相比四季都会，为何会少10分？

配套各有优势，核心仍然有差距

为了分辨清楚两者的优劣势，我列了一些两个项目的基本数据。

从步行至地铁站的距离来看，两者都是实打实的地铁房。

解决了刚需新房最关键的轨交问题，由于新房不承诺对口学区，但也可以稍微聊聊。

目前四季都会绿龙北东侧，上师大附属附属宝山实验学校（在建中），而盛青云驰，周边私立学校林立，但摇号具有不确定性，公办有青浦实验小学（御澜湾校区），是否对口还未可知。

相对以上配套，商业方面，盛青云驰倒是遥遥领先。

青浦新城的几站地铁站有着极好的商业传统，都配有高能级商业广场，而淀山湖大道上的可是青浦万达茂。

四季都会目前周边缺乏大型商业，这点算得上是完败。

另外，由于处于郊环外，盛青云驰的单价有着一定的优势，并且由于四季都会是毛坯交付，这一层价格优势又多了几分。

接下来，到了四季都会的优势时间。

首先万科物业还是要强于盛青云驰的。

此外，如果将两个项目单单放到全市的“菜篮子”里，差距还是隐约可见。

地段上来说，富锦路区域处于外郊环。

因此，从地理位置的绝对距离上来说，在全市来说，有着一定的优势。

我们看到从1号线首发站富锦路到人民广场，总计15站，只需要37分钟，哪怕再多坐5站，来到徐家汇，也仅仅只需要多出12分钟。

这点可以看出，四季都会的工作区域选择，路是很宽的。

算上从小区出门到富锦路站的距离6-8分钟，完全可以控制在55分钟上下，这也是上海单程通勤的平均时间。

再来看盛青云驰所在的淀山湖大道，

单单地铁上，通行至人民广场，就已经需要62分钟。

通过换乘10号线再转11号线，反而只要59分钟，到达徐家汇，你可能想不到，和泗泾非地铁房同济晶萃居然是差不多的时间。

（同济晶萃二期实则距离地铁站还要略远一些，盛青云驰从小区通达淀山湖大道的时间，应该也多不了太多时间）

从这个角度而言，能和盛青云驰产生有效链接的还要数大虹桥商务区。

根据高德地图的数据显示，从盛青云驰出发，到虹桥天地B座，刚好50分钟出头。

以至于，对于购买盛青云驰的刚需来说，在大虹桥有OFFER是充分条件。

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强配套之下，刚需项目也有倒挂优势

实打实的地铁房铸就了刚需项目积分的下限，上限的拔高，依旧还需要看的是对于周边次新房竞品的价格差。

而要知道，整个2021年，刚需新房拥有一定价差的项目并不多。

以至于，我们有一种普遍的观点，认为高积分对于低总价的刚需购房群体来说，意义不大。

通常都是分数往下兼容，比如我70分，刚需预算的，就买个60分出头的差不多了。

先来看四季都会，就在它的正对面，14-16年竣工的远洋香奈，此前一直是该区域的标杆二手房，品质相当高。

去年四季度以后的成交价格在5.1万左右，大家注意是低区，为什么要强调低区？

下面我们再来看盛青云驰的二手房竞品，首创禧悦晴朗。

首创禧悦晴朗的位置可是极好的。

案例是去年9月以后的，找去年上半年的成交，意义不大。

高区就是比低区要贵个3-4K，还是比较稳妥的。

另外，首创禧悦晴朗的户型，还是比较新潮的。

当然，盛青云驰的户型也是领先的。

再回到5年以上的远洋香奈，107平的三房两厅，却只有1卫。

对比新房来看，就是满满的硬伤了。

而四季都会的106平3房2卫长这样。不说有多好，单单双阳台，和2卫已经秒杀任何5年之前的任何刚需三房了。

所以从这个案例里，我们可以看出：四季都会的整体二手房价格会更有保证。

相比于盛青云驰对于首创禧悦晴朗的价格差，四季都会碾压远洋香奈是毫无问题的。

坦率的说，远洋香奈整体社区品质不差，但在地段、产品上的户型以及总价控制上，四季都会优势明显。

写在最后

我对于盛青云驰，或者四季都会而言，购买建议都是五颗星，并不能简单的以分数论英雄。

但如果从热度上来说，四季都会的还是要高于盛青云驰。

四季都会本身是个造城项目，如今卖到了收官五期。

来看下四季都会整体的区域鸟瞰图。

最早的一期目前已经交房，

二期晓风来，证明了四季都会无论高层、叠加，还是合院都好卖；

三期繁星启主打三房，还有90平上下叠；

四期月城西地块在宝安公路区域，认购水平一般，但丝毫不影响去化，转定率极高；

五期回到四季都会第二好的地段。

不知不觉，四季都会从一期开盘至今足足两年半的时间，热度可想而知。

此外，除了四季都会之外，一站之外的大华公园荟也在为杨行板块的热度助力。

相比之下，淀山湖大道的新房供应除了去年年初的宝业活力天地，还有就是首创禧悦芳菲，当时也激起了不少浪花。

但实话实说，如果盛青云驰换做是首创的后续批次，应该会更热一些。

毕竟首创在这里可谓是深耕，无论是晴朗、翠庭、风华，还是芳菲。

而目前，对于这两个区域的整体供应而言，也几乎是尾声阶段。

淀山湖大道周边正地铁房覆盖区域，宝业活力天地西侧还有地块之外，宅地基本都已经填空完毕。

四季都会绿龙北这次已经是五期的二批次，后续也已经不多了。

后续批次可能依然在2022年会继续供应，但时间间隔现在还不得而知。

我一直觉得，1.3:1，我会觉得自己很有希望，抬高到了1.8:1，心里还真的没底。

不管如何，毕竟大家都是在拼抢当下最火的两个刚需盘。

而其实，这两个项目，放至在全年，都无惧任何对手。

开盘当天，祝入围的你好运！