500万，可能真的买不到什么地铁新房了

大家好，我是观观。

前天我们说，600万，是刚性改善，最适合的总价段。

并且在2022，机会不少。

今天，一个浦东粉丝和我说，预算少了100万，也就是500万，想买个刚需地铁房，太难太难！

我盘了盘，果真如此。

500万，可能真的买不到什么地铁新房了！

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到底如何定义地铁房？

刚需在上海买房，轨交是不可或缺的重要因素。

轨交决定着刚需新房的下限。全市刚需盘里，只要和轨交沾边，基本都是不愁卖。

当然，对于志在拥有“地铁房”的你，都应该直面这样的灵魂拷问：

究竟多少距离，可以定义成“真正地铁房”？

我认为还是应该以地铁步行到地铁站的步行时间，而不是什么直线距离。

我做了一张图，一目了然。

当然，每个人对于步行至轨交站点时间的容忍程度是不同的。

有人认为，两三百米以内为宜，就好比之前DY平台上的短视频，14号线真新新村，那个出站真叫一个近。

而其实10分钟以内可以到达的都OK。

但似乎大家都有一个极限，就是15分钟，换算成步行距离差不多是1.2KM。

而如果步行距离上浮到1.5KM，原则上单次通勤的时间基本就是18-20分钟了。

严格意义上来讲，这个已经不能完全称之为“地铁房”了。

毕竟除了步行时间之外，整个上班通勤还需要地铁上的时间消耗。出站的另一头可能还需要通勤时间。

一直以来，500万以内卖的最火的区域就是泗泾地铁房。

无论是此前的9号公馆还是泗水和鸣，都是一房难求。

我们通过高德地图的数据，可以清楚看到，除了“3-6-9”这样的通达性之外，步行至地铁站的距离，正是我们提到的15分钟以内。

所以，只要有这类地铁房出现，大家都会同脚给它投票。

但与之相匹配的就是高积分。

最新的例子就是六批次的四季都会绿龙北。

浦东刚需太苦了

如果说，浦西地铁房，我们掐指还能说出个三到五个。

浦东刚需几乎就是一眼望到底了。

出现这样的情况，很好理解。

因为浦东的刚需是断档的。

我发现，周浦目前的新房备案价已经破“6”，比这个便宜的区域在哪里？

大家可以想想，这两年看过的浦东刚需新房里，有多少 “5”字头的？

是不是发现，基本是没有的。

500万的构成，基本上是4.5-5.5万，可以买的面积就是90-110平米。

由于备案单价就是新房本身的地段位置。

“5”字头缺失的背后，“4”字头的浦东新房又如何呢？

我们举例来说，川沙六灶的保利云上拾光、今年会上的祝桥板块的森兰海天名筑。

另外，新场的老盘中粮首创禧瑞祥云，基本也都在4.5万朝上。

再下去，就直接临港的3.3万。

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中间还夹了个4万的惠南板块，但这些区域，基本都是没有地铁的。

我整理了下，2021年上海新房300-500万分段成交套数的TOP5。

楼盘名称标红的项目为地铁房

2个刚需总价段，排名靠前的6成，是我们眼中的地铁房。

但400万预算之内，地铁房在哪里？阳光城未来悦已经到了奉贤，它的出现，带火了肖塘，也包括悦澜天地。

让5号线南延伸段的地铁房开始进入刚需视野。

但南延伸段奉贤区域的新房有明显的局限，通勤区域有一定的限制，最好是闵行莘庄，闵行紫竹。

中骏璟尚，是4万单价以下现象级的刚需地铁盘。3.7万的单价，距离地铁这么近，全市都已经找不出第二个了。

预算提高到500万，我发现，地铁项目明显增多了。

菊园板块是2021年的现象级板块，除了金地峯范、路劲悦茂府之外，还包括了金地嘉悦湾，但这三个项目目前均已售罄。

另外，泗泾地铁房，招商9号公馆，和松江大学城的地铁房华发象屿光星华府，去年1月就已售罄。

换句话说，后面11个月，上海新房市场基本也没有什么刚需项目可以赶超它们。

最重要的一点，就是这6个刚需盘全部在浦西。

浦东刚需太苦了，真不是一句玩笑话。

更有意思的是，去年六批次的项目在今年1月陆续开盘之后，临港101的地铁新房也基本售罄。

其中就包括远洋红星临港天铂、悦达悦珑湾、悦城（约1400米）等。

大家一定会问，2022年的刚需地铁房，到底应该怎么买？

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刚需地铁房，应该怎么买？

我想了三条买房策略。

第一条：为数不多的优质地铁房靠抢。

什么叫优质地铁房？

除了距离地铁近之外，产品优质必不可少。

刚需项目不可能对装标或者外立面，提出过高的期望与要求，但户型总要中规中矩，不能有硬伤。

从招商大笔一挥，拿下曹路地块之后，算的上是房地联动价的初章。

4.5万，我浦东同学阿毛就和我说这个项目是所有刚需眼中的香饽饽。

毫无疑问，这个价格注定是“香”的，因为它隔壁的河滨花园链家网近期成交都已经到了5.3万，很稳的那种。

图片来源：链家APP

地铁对于项目的助力不可谓不多。

然而，和所有地铁房一样的趋势在于，距离地铁远近是与项目热销与否成正相关。

所以，当浦东几乎这唯一的实打实地铁房真的要来的时候，除了高积分匹配之外，预算也得准备充足。

第二条：买刚需地铁房切忌吹毛求疵。

选热门地铁房通常有种最为有效的方法，就是寻找热门地铁板块的地铁房。

泗泾地铁房早就名声在外，从18年的融创壹号公馆开始，到后来的9号公馆，泗水和鸣，接着就在泗泾板块继续找。

比如今年要入市的格力泗泾地块，我们之前介绍松江板块文的时候聊到过，是新型塔楼，但是全明户型。

户型设置合理，价格目前待定，但基本上不会“野豁豁”（没有分寸，不着边际）。

第二个例子是金地峯范售罄之后，同为菊园板块，刚需自然把目标转向嘉闵线的金地嘉悦湾，所以也算创造了嘉悦湾自己的分数新高了。

嘉悦湾售罄之后呢，金地峯范的邻居日月光伯爵天地汇景华庭二期，也肯定要受宠了。

我拿了最小的入门户型94平和舒适型112平做了对比。

发现，最小户型有些陈旧，并非现在主流的“短进深，宽面宽”的三开间朝南。

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但是根据上一批次的备案均价来看，汇景华庭一期仅仅4.1万，而金地峯范高层的均价是4.45W。

汇景华庭112平的三房相比金地峯范的主流100平，基本也是吃不了亏。

第三条：买刚需地铁房适当放宽标准。

我们发现，如今选购刚需地铁房的区域，大家都把目光放在末尾的几站，因为价格可以匹配。

另外，还有一个新现象是大家需要注意的。

我们还是以泗泾地铁房为例，格力泗泾地块入市之前，泗泾板块内是没有真正意义上的地铁房的，以至于同济晶萃，这个非地铁房，也十分热销。

这个项目优劣势十分明显，主打低密，用时间换空间。

因为泗泾板块都主打高层，而超过1.5公里的同济晶萃是低密社区，居住舒适度一定高于泗泾地铁房。

失之桑榆，收之东隅。最终也需要58分才可以入围。

基本也和淀山湖大道地铁房盛青云驰的59个一个水平线上。

放宽标准当然也有其他的应用场景，比如泗泾到徐家汇主打369，那么前一站九亭就是258了。

少花一站的通勤时间，可以找找九亭站的距离稍远一些的地铁房，效果是完全一样的。

但这里有个前提，新房品质要守得住底线，用老户型忽悠。

举例来说，百米平以上的3房仅仅1卫的这种户型，我是不建议大家买的。

下图95平2房1卫，名字我也不点了，一个道理的。

写在最后

轨交对于刚需新房的重要性，不言而喻。

甚至重要性远超其余的配套加持，但我们也不应该忘记，当下刚需买房的第一要务，还是以自住属性为宜。

刚需购房者本身由于有一定预算的限制，在最终选择刚需板块以及项目的同时，还是需要结合自己工作生活的半径进行一定的筛选。

最终的目标，还是希望在保障居住舒适度的前提下，挑选符合自身工作通勤合理的区域与项目。

有时候，做一些取舍，是完全必要的。毕竟，有舍，才有得。

以上是正文。